真正的经济强国，房地产在他们国家的经济棋局中只是一个消费品，不会成为投资品。今天，我们梳理中国房地产的历史、中国经济的历史、时间节点、政策节点、变化节点。让我们更好的理解中国特色、经济基石，以及房地产和制造业都发生了什么变化？

摘要：如今世界上真正的经济强国如美国、日本、德国、法国，仔细看一下，房地产在他们国家的经济棋局中只是一个消费品，不会成为投资品，而日本在1991年的房地产泡沫也告诉了大家这个事实，作为一个消费品没事儿，但当房地产成为全国人民的投资盛宴时，就注定了大起大落的悲惨结局。

　　今天，我们来梳理中国房地产的历史，再来梳理中国经济的历史、时间节点、政策节点、变化节点。以期让我们更好的理解中国特色、经济基石，以及房地产和制造业都发生了什么变化？

明确观点：一个国家强盛的基础、经济基石一定是制造业。

　　房地产业再发达，不可能成就中国梦，也不可能让中国在世界上崛起，也不可能真正的实现国富民强，能让中国跻身于世界之颠的只有制造业。如今世界上真正的经济强国如美国、日本、德国、法国，仔细看一下，房地产在他们国家的经济棋局中只是一个消费品，不会成为投资品，而日本在1991年的房地产泡沫也告诉了大家这个事实，作为一个消费品没事儿，但当房地产成为全国人民的投资盛宴时，就注定了大起大落的悲惨结局。

　　房地产业不行，金融业一样也不能成就中国梦，曾几何时，冰岛因为大力发展金融业让国家富的流油，人人都感觉自己的生活站在了全世界的顶尖，认为依靠金融业、服务业一样可以强国富民，2008年的金融危机已经告诉了全世界，这都是一个虚无的梦而已，冰岛全国破产，把冰岛国家卖了都偿还不了自己欠下的债务。

　　香港的未来并不美好，因为全靠金融、房地产、服务业，这是建立在沙滩之上的经济。我们现在日常用到的，已经看不到香港品牌。国际最著名的三个评级机构，有两个已经把香港调到了“负面”，说明了什么？

　　新加坡、台湾、韩国就好很多，他们都有强大的制造业，比如弹丸之地的新加坡，是世界上最大的电脑磁盘驱动器和硬盘出口国，也是世界第三大炼油中心，我们平时食用的金龙鱼就是新加坡的企业。韩国和台湾就更不用说了，国际品牌更多。

为什么一定是制造业？

　　1、制造业是可以赚全世界国家的钱的赚钱方式，只有从国外赚钱进国内，这才是真金白银的钱，而如果只是在国家内部赚来赚去，大到国家，小到家庭，老爸的钱给儿子，儿子的钱给媳妇，这个家庭真的富了吗？

　　2、制造业是可以循环发展、永续发展的，房地产地卖完了就没有了，但制造业不是，可以世代传承，继续发展。

　　3、制造业的利润其实要比房地产高，比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等，这些，利润率一定是在房地产之上。目前中国的房地产能保持15%的利润率也不错了。

　　4、房地产对环境、自然的破坏是永久的、不可恢复的，制造业才是可以布局全球的产业。

一、1979-1992，中国实体经济起步并打下良好的基础

　　1978年12月，十一届三中全会召开，把注意力从阶级斗争转到经济建设中来。这是中国经济发展的重大转折。

　　1979年，全国一半以上的生产队实行包工到组，25%的生产队实行包产到组，极大的调动了农民的积级性。

　　1979年10月，分布《中华人民共和国中外合资经营企业法》，开始鼓励外资直接投资中国，1980年设深圳、珠海、汕头、厦门为经济特区，1990年，开放上海浦东。

　　1988年4月，《中华人民共和国宪法修正案》规定：私营经济是社会主义公有制的补充，国家保护私营经济的合法权利和利益。从此，中国经济进入了有活力的大发展时期。

　　1985-1992年，中国签订利用外资项目8.8万个，实际利用外资816.8亿美元，其中外商直接投资312.95亿美元。

　　在这个阶段，全社会资源和自然资源都在涌向实体经济，以制造业为基础的实体经济发展较为稳健，经济结构相对比较健康。

二、1992-2002，投资+出口推动经济高速增长的模型形成

　　1992年，邓小平同志南巡讲话，提出发展才是硬道理，要加快改革。

　　1993年11月，十四大召开，进一步开放了商业、外贸、金融、保险、航空、律师、会计等行业。

　　1988年海南岛脱离广东省成为中国第31个省，一场炒作海南岛的房地产泡沫到来，1992年海南全省房地产投资87亿元，海口地价从1991

　　年的十多万元/亩猛涨到1992年的600多万/亩，海南商品房价格从1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到

　　1993年的7500元，三年涨了4倍，这是中国史上的第一场房地产泡沫。

　　1993年6月9日，朱镕基总理召开会议，直指海南房地产的疯狂泡沫和风险。

　　1993年6月23日，朱总理发表讲话，终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，6月24日，国务院分布加强宏观调控的意见，16条措施严控信贷总规模、提高存贷利率、回收拆借资金、消减基建投资等，银行银根本面紧缩，海南房地产泡沫即刻破灭。海南留下了全国10%的积压商品房，烂尾楼600多栋、1600万平方米、闲置土地18834公顷、积压资金800亿、仅四大国有银行坏账就高达300亿元。

　　海南、北海的教训，让其它地方政府不再想房地产的事，都在鼓励实体经济发展，各种资源涌入制造业，由此给了中国实体经济健康发展换取一个稳定、持续的空间，才有了后来的世界工厂、中国模式。

　　这个时期，人民币对美元一路贬值，从1980年的1美元兑1.5人民币，一直贬值到1994年的1美元兑8.62人民币，大大提高了中国出口的竞争优势，促进了中国出口的辉煌。

　　1991-2001年，工业对经济增长的贡献都在50%以上，最高年份达到62.6%，大大超过第一、第三产业。

　　我们要注意一个细节，在1991-2002年间，1993年的房地产投资增速达到165%，增长过快并形成泡沫，但经过严厉调控，让泡沫硬着陆并警惕了全中国，从而给制造业留出了黄金10年！

三、2003-2011，房地产开始取代实体经济，被全国追捧

始于2002年末的SARS，在2003年3月以后突然恶化，相比1997年的亚洲金融危机，这次危机来的更迅速、令人措手不及。

遇危机、必刺激，这是中国逐渐形成并被认可的思维。

2003年，胡温时代来临。

在这一年，一项影响中国未来趋势及无数人命运的政策问世了。

2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）获准通过，”房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。。。实现房地产市场持续健康发展，对于全面实现小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

从18号文开始，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，1998-2003年，全国商品房价格每平方米只增加了343元，而到了2004年，每平方已经上涨了352元。

自2003年开始的三年内，连续三年，社会固定资产投资增长率超过了22.5%的上限。

当资源涌向房地产领域，赚钱效应很快蔓延，炒房热度高烧不退，辛辛苦苦做实业一辈子赚的钱都没有炒房一年赚的多，这种信号一旦蔓延，一些从事制造业、服务业的企业家纷纷把钱转移到了炒房炒地皮，浮躁和泡沫让人放弃了在实体经济领域的研究、创新。

如图，2003-2011房地产开发投资变化：

从2003年开始，我们的房地产开发投资额逐年增加，从2003年的1万亿到2011年的6万多亿。全中国的资金都开始涌向房地产，开发商与购房者一起拿钱玩了10年的狂欢盛宴、皆大欢喜！

房地产热火朝天，需要大量的钱，央行开足马力印发货币，大量货币再转到房地产行业，房地产行业继续红火，连续10多年，踩踏着实体经济，营造着一派虚拟繁荣的假象！(来源:郑州楼市、南京速读，转自：新浪网)

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