网站首页    特别关注    楼市局:外资全跑了,唯央企与银行在狂欢
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    “资产负债表衰退”理论认为上世纪九十年代日本资产泡沫破裂后,企业的目标从利润优先转为偿债优先,进而引发经济增长持续低迷。在此背景下,货币政策因缺失融资主体而传导失灵。近年来我国宽货币到宽信用的效率大打折扣,与日本当年情形类似

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  • 1990年前后,日本判若两国

    日本企业和个人不再追求利润最大化,而是追求负债最小化。无论货币刺激力度有多大,企业根本没有扩大再生产的需求,贷款意愿严重不足。这就解释了货币政策为啥毫无作用。辜朝明测算, 1989年后的资产价格暴跌造成的缺口,让企业和家庭进行了至少15年的净债务偿还

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  • 中国工业1952年

    1952年我国连电风扇,手表也不会造,化纤产品也不会造,到1957年中国的化纤产量才200吨化纤,手表产量400只,你没看错,是400。1952年,量产汽车为零、制造了2000吨塑料,2000吨毛线,5600吨丝,2000吨农药,100吨化学药品、内燃机4万马力,铁路机车20台,铁路客车6辆。

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    韩国电影好看只是因为它敢拍是一个误解。韩国电影的首要任务是服务于国内市场,否则缺乏国内观众消费,资本也会跑路。韩国电影并非没有缺点,韩国式的好莱坞电影工业模式确立之后,作品逐渐模式化。但韩国电影视能影响全球市场,实在不能不让人承认是一大奇迹

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  • 6G时代全息通信方式

    结合 6G 技术、全息通信愿景与未来通信技术发展趋势,以扩展活动空间与延伸体能智能为基线,进行扩展与挖掘可获得包括数字孪生、高质量全息、沉浸 XR、新型智慧城市、智能工厂、网联机器人、自治系统等相关场景与业务形态,体现“人-机-物-境”的完美协作。

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民间投资的融资成本基本都过10%,外资撤离之后,只剩央企国企和银行。银行的钱赔在了国企央企身上,领导没有责任。央企国企用钱便宜,成本不高,拿下地王还可以推升房价,成了最好的宣传广告,最后央企们有地在手以后融资抵押就更加方便。

“地王潮”总是发生在楼市量价齐升、库存下降的背景之下,随之引发的是严厉的宏观调控,最终使得市场降温。参与其中的开发商们则要考虑同一个问题:拿下的地王能“解套”吗?国信证券称,根据经验,近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。

 

最近房地产的世界特别热闹,看的老百姓一脸懵逼。

一方面党媒完全站在老百姓的角度,力捧去库存,批评强刺激批评推高地价,甚至新华社直接说,要谨防地方政府和开发商联手炒地。

另一方面我们看到的是奇葩的数据,天价地王频现,未来房价还将再创新高,而北上深的楼市成交又遇冷。这到底是要闹哪样?

 

第一个问题:房价继续涨下去,国家也在干着急?

房价的问题,我们常听到老百姓的一句话就是,国家不会让房价跌!因为背后牵涉了太多千丝万缕的利益关系。

其实,国家是想控制房价的,中央完全看到了一二线城市房价泡沫的风险,而且本来库存不严重的一二线城市,这么疯涨下去,将造成严重的资金虹吸效应,老百姓都在抛售三四五线城市的房子,到一二线去交首付。继续演化下去,不但不利于楼市去库存,反而造成了冰火两重天。

一些库存最严重的城市,本来房子就卖不动,再加上老百姓卖房付一二线城市的首付,库存简直严重的不要不要的。

所以形成穷的城市库存压力山大,富的城市疯涨的房价根本停不下来。结果,许多一线城市遭遇了实体经济成本加大的困局,比如华为不得不搬出深圳,苹果的代工厂也要搬到印度。这对于整个经济来说,都不是好现象。

 

第二个问题:外资都在跑路,为什么央企还敢抢地王?

中国已经积累的较高的房地产泡沫,一线城市的租售比已经高达50-100倍,也就是说买房的钱,你可以租房100年了,这还不算利息。

面临着中国房地产产业高烧不退的局面,见过无数楼市泡沫破裂的国际资本,在赚足了钱之后,华丽丽的转身离开中国了。

有数据为证:去年9月开始外商直接投资房地产的数额已经是负数了。随着房价上涨,外商撤离的速度还在加快,外国资本外商都走了,谁来接盘呢?

现在楼市最大的一部分资金,竟然是不明资金,很可能就是银行的表外业务。你没看见,最近拿到地王的基本都是央企,保利3倍价格抢地上海,华润抢滩北京,绿地、中海、华侨城等等纷纷表现激进,央企国企的钱哪来的,还不是银行给的,而且有消息说,银行支持央企抄底,甚至倒贴利息。也就是说银行给央企的贷款利率只有5%,而现在银行理财的收益率也差不多4-5%了,所以完全不赚钱。

看看吧,银行是怎样下血本,甚至冒着赔钱的风险在支持央企拿地的。

由于央企借钱便宜,又不是自己的钱,都是银行的钱,所以花起来不心疼。甚至一些地方的国企,跟地方政府打包票了,未来将承担着推高地价的任务,所以一个一个的地王就此诞生。房价不上去,这些央行地王欠银行的钱该怎么还呢?似乎,一二线城市房价迎大涨,已经是箭在弦上了。

又联想到最近银行坏账居高不下,是不是这些央企国企地王也贡献不小呢。

 

第三个问题:楼市是一个高级赌场,只有银行和央企才玩得起?

最近,民间投资的融资成本基本都过10%了,所以民间投资早就没有了竞争力,于是房地产市场在外资撤离之后,只剩一下了两个玩家一个是央企国企,另一个就是银行,碰巧了他们的钱都不是自己的。

楼市的这两个玩家糟蹋着白花花的银子,老百姓一边望着高高上涨的房价悲伤,一边害怕楼市说不定某天就真的崩盘了。

为什么这些有钱的主子们都不心疼钱呢?

第一不心疼,第二也不怕赔,银行的钱赔在了国企央企身上,领导是没有责任的,相反要是被中小企业贷款借走了没还,那么恐怕要追责了。所以银行宁愿把钱砸给央企买地。

至于央企国企们,他们用的钱便宜,成本也不高,而且拿下地王还可以推升房价,引发老百姓买房的恐慌感,这成了卖房子最好的宣传广告,最后央企们有地在手以后融资抵押就更加方便。

据数据统计,今年以来,包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的共计20逾个重点城市土地市场持续高热,“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块频出,达118宗之多,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%

央企国企的钱是全民所有的,银行的钱更是所有储户的,用老百姓的资产和钱,推高中国的房价,这真是一个绝妙的好戏。

国家要想镇住房价,首先得管管疯狂炒地的央企国企们,其次也得管管银行的小金库,老百姓存进银行的钱可不能这么被糟蹋。

(来源:齐俊杰<外资全跑了,楼市这场赌局只有央企还在狂欢>,转自:凤凰财经)

 

佐证——

央企联手上市公司拿下逾八成地王

综合自:证券日报王峥《八成地王成囊中之物 央企联手上市公司“扫地”》;第一财经日报张歆晨《是地王潮还是地王套:100宗地王都是高总价高单价高溢价》

截至5月底,今年全国地王总数已超100宗,统统都是“高总价、高单价、高溢价”

 

拍不了地难受三天,拍了地难受三年。这或许是眼下参与制造地王的开发商们共同的心声。

2004年土地供应的“831”大限至今,国内土地市场大体已经历三波“地王潮”:第一次出现在2007年前后,第二次在2010年前后,第三次便是2016年。这一次,全国楼市分化剧烈,去库存攻坚战刚刚过半,局部地区的地王就已呈高烧之势。

截至5月底,今年全国地王总数已超100宗,“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。“不参与抢地将面临断粮的风险,抢了至少可以博一个未来的预期。”曾在国内一家排名前五的房企从事土地投资工作的第三方人士林蒙(化名)告诉《第一财经日报》记者。

不过,历史总是惊人的相似,前两次的经验告诉我们:“地王潮”总是发生在楼市量价齐升、库存下降的背景之下,随之引发的是严厉的宏观调控,最终使得市场降温。参与其中的开发商们则要考虑同一个问题:我拿下的地王能“解套”吗?

 

绝对主角

实力强劲的央企和上市房企,成为了近期土地市场的绝对主角。

根据中原地产研究部统计数据显示:截止523日,全国年内成交总价最高的50宗土地,合计成交金额为2013.29亿元,其中有27宗地被国企获得,成交金额达到了1094.9亿元,占比均在54%左右。同时,在这50宗地块里, 42宗为上市公司获得,合计拿地金额为1682亿元,占比超过八成。另外,总价最高的50宗地块,一线城市只有14宗,剩余36宗全部来自二线城市,其中仅南京一个城市就产生了13宗。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,房企抢地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至在3%左右,宽松的信贷货币政策,导致房企积极补充库存。“尤其是央企和龙头上市房企,获得的输血最多,且成本非常低,不拿地的话估计他们也不知道怎么用这笔钱。”有业内人士指出。

不过,虽然央企和上市房企把一个个地王揽入环中,但这并不代表他们就一定可以从这些项目中赚取丰厚的利润,与之相反,央企和上市房企实际上承担的相当大的风险。

有房企内部人士称,“其实对于大部分房企来说,目前高企的地价也大家都很难受,很多拿下地王的开发商之所以高价抢地,主要是为了让所在城市的团队有活干,只要不赔本就能接受,这样一方面可以保持企业的开发节奏和销售规模,另一方面也是一家企业在一个城市继续做下去的必要条件,尤其是那些仍打算继续经营房地产业务的公司”。

据悉,截至525日,年内50大房企合计拿地金额高达3887亿元,合计建筑面积为6187.7万平方米,平均拿地成本6283/平方米。而在2015年同期,上述房企的拿地平均成本只有4231元平方米,企业拿地平均成本增加了48.4%。同时,2015年前5个月,上述房企的拿地金额也只有2264.99亿元。2016年,50大房企花费的拿地金额上涨幅度更是高达71.6%

而公布销售业绩的30家房企前4个月的销售均价来看,只有1.15万元/平方米,同比上涨12%,土地价格上涨明显超过了房价的上涨。“因为拿地成本增加了近50%,未来房价的上涨预期更加强烈,而一旦房价进入调整周期,房企很可能面临着巨大的销售难题。尤其是拿了地王的企业都将面临入市难题,房价不在现在的基础上增加50%,这些企业都很难解套。”张大伟表示。

至于中小房企和非专业的房地产公司,业内人士预计他们很快都将被市场淘汰。某区域上市房企负责人也对《证券日报》记者表示,“房地产是个资金密集型的行业,信贷宽松金融机构对输血对象也是有选择性的,对于中小房企来说,目前资金获取的成本仍比较高,不像那些龙头开发商,可以拿到比较便宜的钱。而且就算拿到钱,但现阶段的地价已经不少中小开发商可以承受的了,所以我们才考虑进行转型”。

张大伟指出,未来房地产的竞争将越来越激烈,随着房企核心盈利能力下滑,公司财务风险势必加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩,但这两方面的发展终究会遇到瓶颈,房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化也仍将持续。对于房企来说,此前在三、四线城市布局较多的,还将持续面临去库存的难题。

 

资本推动

另一个原因是开发商融资通道顺畅,“不差钱”。

2015年以来,国内房地产企业融资环境不断优化,融资成本逐步走低。先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门,紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资,使得一大批开发商融资规模不断攀升。

Wind资讯统计数据显示,截至530日的近一年内,房地产融资总额(债权+股权)高达1.42万亿,在行业融资榜中位列第四,其中定向增发总额0.2万亿,债券发行1.22万亿。

万科、保利、招商、绿地等几家上市房企的一季报显示,各公司期末手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元。

以保利地产(600048.SH)为例,2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初,公司100亿元定增计划获批,成为国内最大单地产定增案例。与此同时,保利还在1月发行了50亿元公司债,5年期的票面利率仅为2.95%,创下新低。

有媒体报道称,在全国100多宗“三高”地块的受让方中,有18A股上市房企,其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案,募资总规模达1768.6亿元。

克而瑞的研究也显示,20157月至20163月,拥有绝对融资优势的14家标杆房企共在69个城市拿下了503幅地块,总金额5732.4亿元。其中,万科共在41个城市拿下了184幅地块。

低成本的融资戏码仍在继续。就在518日,泰禾集团(000732.SZ)公布其第二次定增预案,计划募集资金不超过98亿元。该公司堪称本轮“地王”制造的生力军之一,公司近一年时间内先后拿下深圳、苏州、佛山等高溢价地块。

富力地产(02777.HK527日公告称,已确定公司债券的第二期发行规模为104亿元,票面利率定为5.15%。该公司此前不久刚完成了合计125亿元的债券融资。

首创证券研究部发布的报告称,当前的地王现象主要是流动性宽裕、融资通道畅通的情况下一种恐慌性豪赌,这种未来预期的透支不仅将影响当前市场的供需结构,还将对存量项目和新增项目构成揠苗助长式的压力。

 

解套之忧

虽然房企不拿地有“断粮”的风险,但硬币的另一面是:今日的地王并不一定能成为将来的楼王,用时间换空间也很难让所有地王“解套”。

200912月,由富力、碧桂园、雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商联合夺得的广州亚运城,以255亿元的成交价至今仍高居全国总价地王榜首。从拍地算起,5年之后的亚运城项目依然没能给投资企业带来正现金流。

雅居乐披露的2015年度业绩报告显示,该集团占20%股权的广州利合房地产开发有限公司,税后亏损为人民币0.27亿元。利合房地产正是亚运城的开发商,5家公司各占20%权益。

此外,在2013年频繁制造地王的越秀地产也正遭遇困境。529日,越秀地产股份有限公司发布公告称,为了利于加快现金回笼及改善集团的整体债务状况及资产结构,将以总价9500万元出售广州越秀星汇云城项目2%股权予买方,连同今年310日,越秀地产出让的该项目49%股权,该公司对星汇云城项目已不再拥有控制权。资料显示,星汇云城项目正是越秀地产在2014年底以64亿获得的地王项目。

更近一点的是去年10月,碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下了北京两幅地块。然而,拿地后不久,碧桂园便将该地块的权益转给了另一家央企。该公司高层近期透露,退地是因为“最终成交价超过了老板的授权价”。

面对新一轮的地王潮,稳健型企业已有所警觉。27日杭州地王拍卖过程中,万科便因风控机制而临时拆伙退出,放弃与信达联合拿地。

一些业内大佬开始警示地王风险。融创中国董事局主席孙宏斌日前表示,那些拿高价地的开发商,在风向变化的时候便会受到惩罚。

 

调控预期

地王的出现,让原本分化剧烈的房地产市场格局变得更为复杂。

东兴证券、中泰证券等多家机构的研究结果显示,近期全国楼市成交在经历短暂的放量上涨后已呈疲软之势。

其中,一线城市在遭遇严格限购政策后成交量依然低位徘徊;二线城市成交量环比跌幅扩大且同比涨幅收窄,在没有后续政策支持的情况下,退热已成大趋势;三线城市成交量环比继续萎缩,同比涨幅也大幅收窄。

东兴证券预测,去库存的过程已经过半,没有政策继续支撑,未来二三线城市的成交量将进一步萎缩。

克而瑞针对国内32个大中城市的监控结果也显示,楼市成交在3月份创下峰值后出现降温,5月楼市成交延续了4月的跌势。

对此,谢杨春向本报记者表示:“这个也比较正常,毕竟不可能每个月都延续3月份的高点,但是整体还是在高位调整。”

虽然短期市场走势不足以作为长期趋势的依据,但可以确定的是,楼市整体已陷入胶着状态。

国信证券日前发布报告称,房地产的调整已经开始:一是政策基调已有所收紧,信贷的宽松程度也有所减弱;二是房价上涨对购买力有负面影响;三是政策和货币宽松的边际效应会递减;四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。

国信证券称,根据经验,近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。

2016-05-31
民间投资的融资成本基本都过10%,外资撤离之后,只剩央企国企和银行。银行的钱赔在了国企央企身上,领导没有责任。央企国企用钱便宜,成本不高,拿下地王还可以推升房价,成了最好的宣传广告,最后央企们有地在手以后融资抵押就更加方便。

楼市局:外资全跑了,唯央企与银行在狂欢

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