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  • 全球产业链演化历程

    技术演进、竞争优势和风险环境是推动全球产业链发展的三股主要力量。技术演进是产业链结构变化的基础。在不同时期,三股力量以不同形式共同塑造全球产业链格局。在当前,三者分别对应着绿色化、效率性和安全性,使产业链呈现绿色化与多国多中心化的发展趋势。

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  • “三得利”的扩张之路

    酿制威士忌100年企业——日本三得利控股的家族长期以来以自己节奏行事,注重长期发展。2022年有190亿美元收入。在日本烈酒、啤酒和软饮料等零散型市场上保持着自己的地位。据穆迪数据,按收入计算,三得利是全球第三大烈酒制造商,仅次于英国帝亚吉欧和法国保乐力加。

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  • 4000年利率趋势

    面对历史,大家的归纳判断都不尽相同,对未来,分歧就更大了。利率研究的迷人之处和难度之大,也许就在于其既有一定规律可循,又充满着随机扰动,是无数因素相互作用的结果。特别是在低利率环境下,利率绝对值的一点变动就是百分比的很大变动,利率风险更大。

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  • 崛起的伊朗制造业

    4000多年历史的伊朗,会是有力的合作伙伴,是最好要避免的敌人,以及永远不可能是任何人的附庸。它处于亚洲交通要冲,对基础设施改善的需求极大。它有大致完备的工业体系;制造业属于集中化生产,少数大型国有企业掌控;人口年轻化,缺少制造业技术人才储备。

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  • 紫禁城里的楠木

    楠木产于川、云、桂、贵、鲁等地区。在紫禁城营建之初,皇帝下命令让80万工匠去这些地方的深山老林里找楠木。太和殿第一次营建使用的是楠木,气味芬芳,不怕虫子也不怕糟朽。但生长周期是300年。第五次复建太和殿时,已没有大尺寸楠木了。所以太和殿里有松木。

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  • 泰国,中等收入陷阱样本

    泰国在20世纪70年代末进入中等收入阶段后,经济增长迅猛,曾被视为四国中最有潜力赶及“四小龙”的国家;但自90年代末期以来,泰国长期处于经济增长低迷的状态,GDP增长率一度低于马来西亚、印尼和菲律宾。泰国人口规模和领土面积处于中间水平等基础条件上不具有特殊性,有更强的代表性。

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  • 中国各地博物馆镇馆之宝

    文物承载灿烂文明,传承历史文化。中国历史悠久,地大物博,作为世界文物大国,我国各地博物馆中的珍贵藏品数不胜数。并且每个博物馆都有自己的“镇馆之宝”,展示着在不同历史背景中的文化内涵。接下来就让我们从“镇馆之宝”中感受历史的传承。

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  • 毛利相差10倍的猕猴桃

    中国猕猴桃种子研发培育滞后严重,导致在产业上与国际水平差距巨大:新西兰的亩产是2.49吨,中国亩产只有0.8吨。收益上,新西兰每亩收益1.9万元、金果的平均收益每亩4万元。而中国每亩的毛利仅有3000-4000元。如果说芯片是现代工业的核心,种子便是农业的“芯片”。

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  • 地址,国家视角的众生平等

    与姓名、照片、身份证号码、指纹或DNA特征一样,地址帮助提高国家识别个人并因此加强了社会控制的能力,而它反过来也成为了构成一个现代人身份认同不可或缺的组成部分。门牌号码是18世纪最重要的创新之一, “为了帮助政府找到你。”在国家的视角下众生平等。

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  • 可口可乐帝国的缔造节点

    可口可乐之所以能在不同的地区都取得成功,恰恰体现了在文化差异下,人类追求共同体验。任何地区的人享受生命乐趣的方式是一样的,可口可乐能带给他们这样的乐趣。“企业既不像我试图告诉你们的那样美好,也没有传说中的那么邪恶。事实上,它处于这两者之间。”

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  • 欧亚电网互联的地缘要素

    欧亚电网互联问题上,欧盟和俄罗斯等传统“电力中心”依然重要,新“中心”如中国、印度、土耳其、伊朗等也在崛起。随着技术发展,电网容易受外部力量影响,美国也在不断尝试渗透。电网联通可以建立包容、平等、开放的政治空间;同时,也可以成为政治制度堡垒。

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  • 北京与“繁华”

    相比窄路,大宽马路大街区反而才堵车。小尺度的交叉口信号相位少、周期短,可使清空距离和损失时间变短。北京“宽马路、疏路网”,与东京、纽约、香港“窄马路、密路网”,后者利于微循环打通,利于商业繁荣。另外,不是街区制,三百万以上人口就会爆发城市病。

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  • 日本基金业萧条30年后

    90年代初至今,日本基金行业直面“失去的30年”。但仍实现一定程度结构性发展:当资金逃离权益市场,通过出海等方式拥抱固收业务、后开发养老金投资、逐月决算基金等特殊业态,头部机构又依托日本央行购买ETF扩表等,在被动产品上做大规模,最终铸成今日格局。

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  • 超5700家芯片厂商注销

    2022年中国吊销/注销的芯片企业超过5700家。前8个月,吊销/注销芯片相关企业3470家。9月到12月增加了2300多家。平均每天就有超15家注销。波及的范围也更加广泛,不仅包括有技术研发实力的初创明星企业,也包括众多在市场上摸爬滚打多年有一定行业影响力的“老将”。

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  • 游戏里的芯片战争

    回溯电子产业的发展,往往会聚焦于顶层政策、产业英雄、技术路线,反而忽略了构筑起人类工业与科技结晶的地基:市场——消费者用钱投票,选出了那些屹立在产业链顶端的庞然大物。如果复盘计算机发展史,就会发现游戏是不断加速的硅基革命最重要的推动力之一。

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  • 银行巨头如何倒下

    银行业和其他行业的最大的区别在于,它没有中间状态,只有两个极端(稳态)——信任它,它良好经营;不信任它,它光速破产。不像其他行业,可以 “猥琐发育”几年。真正脆弱的是信心。尽管SVB的倒闭、瑞信的被收购乃至第一共和银行的被牵连固然有其经营上的原因。

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  • 加密货币十年

    2014年是token死亡率最高的一年,793种token中的76.5%已不再流通,551种消失。2017年,有704个现已消失的token开始发行流通,比2016年的224个多。2018年是加密行业较危险的一年,有751种token消失。在比特币暴涨前,加密市场上只有14种token,截至2022年,只有比特币和莱特币留在前10名。

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  • 六次全球金融危机

    各次金融危机,实质上都是债务危机或杠杆危机,无非表现形式不同。国外债务危机主要是债务违约、汇率贬值和资本出逃,国内债务危机主要是通货膨胀、资产价格泡沫和货币贬值。全球化危机主要通过贸易、外需、产业链、资本流动、金融市场、外汇、房地产等传导。

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  • AI游戏的可能

    游戏作为终极在线社交体验的力量——在这里,创造力、技能和协作汇聚成乐趣。游戏玩家在所有垂直消费领域中拥有参与度和忠诚度最高的受众。AIGC的出现是游戏行业的“第四次工业革命”。与此前UGC化、模块化变革一样,AIGC将掀起又一波的游戏革命,游戏的范式将彻底更新。

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  • 土壤正在退化

    根据联合国报告,全球每五秒钟就有一片足球场大小的土地受到侵蚀。照这速度,到2050年,全球超过90%的土壤都可能出现退化危机,进而导致粮食减产、清洁用水减少、生物多样性受威胁等一系列连锁反应。我国土壤“变累”、“变瘦”、“变薄”等退化问题也同样严峻。

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民间投资的融资成本基本都过10%,外资撤离之后,只剩央企国企和银行。银行的钱赔在了国企央企身上,领导没有责任。央企国企用钱便宜,成本不高,拿下地王还可以推升房价,成了最好的宣传广告,最后央企们有地在手以后融资抵押就更加方便。

“地王潮”总是发生在楼市量价齐升、库存下降的背景之下,随之引发的是严厉的宏观调控,最终使得市场降温。参与其中的开发商们则要考虑同一个问题:拿下的地王能“解套”吗?国信证券称,根据经验,近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。

 

最近房地产的世界特别热闹,看的老百姓一脸懵逼。

一方面党媒完全站在老百姓的角度,力捧去库存,批评强刺激批评推高地价,甚至新华社直接说,要谨防地方政府和开发商联手炒地。

另一方面我们看到的是奇葩的数据,天价地王频现,未来房价还将再创新高,而北上深的楼市成交又遇冷。这到底是要闹哪样?

 

第一个问题:房价继续涨下去,国家也在干着急?

房价的问题,我们常听到老百姓的一句话就是,国家不会让房价跌!因为背后牵涉了太多千丝万缕的利益关系。

其实,国家是想控制房价的,中央完全看到了一二线城市房价泡沫的风险,而且本来库存不严重的一二线城市,这么疯涨下去,将造成严重的资金虹吸效应,老百姓都在抛售三四五线城市的房子,到一二线去交首付。继续演化下去,不但不利于楼市去库存,反而造成了冰火两重天。

一些库存最严重的城市,本来房子就卖不动,再加上老百姓卖房付一二线城市的首付,库存简直严重的不要不要的。

所以形成穷的城市库存压力山大,富的城市疯涨的房价根本停不下来。结果,许多一线城市遭遇了实体经济成本加大的困局,比如华为不得不搬出深圳,苹果的代工厂也要搬到印度。这对于整个经济来说,都不是好现象。

 

第二个问题:外资都在跑路,为什么央企还敢抢地王?

中国已经积累的较高的房地产泡沫,一线城市的租售比已经高达50-100倍,也就是说买房的钱,你可以租房100年了,这还不算利息。

面临着中国房地产产业高烧不退的局面,见过无数楼市泡沫破裂的国际资本,在赚足了钱之后,华丽丽的转身离开中国了。

有数据为证:去年9月开始外商直接投资房地产的数额已经是负数了。随着房价上涨,外商撤离的速度还在加快,外国资本外商都走了,谁来接盘呢?

现在楼市最大的一部分资金,竟然是不明资金,很可能就是银行的表外业务。你没看见,最近拿到地王的基本都是央企,保利3倍价格抢地上海,华润抢滩北京,绿地、中海、华侨城等等纷纷表现激进,央企国企的钱哪来的,还不是银行给的,而且有消息说,银行支持央企抄底,甚至倒贴利息。也就是说银行给央企的贷款利率只有5%,而现在银行理财的收益率也差不多4-5%了,所以完全不赚钱。

看看吧,银行是怎样下血本,甚至冒着赔钱的风险在支持央企拿地的。

由于央企借钱便宜,又不是自己的钱,都是银行的钱,所以花起来不心疼。甚至一些地方的国企,跟地方政府打包票了,未来将承担着推高地价的任务,所以一个一个的地王就此诞生。房价不上去,这些央行地王欠银行的钱该怎么还呢?似乎,一二线城市房价迎大涨,已经是箭在弦上了。

又联想到最近银行坏账居高不下,是不是这些央企国企地王也贡献不小呢。

 

第三个问题:楼市是一个高级赌场,只有银行和央企才玩得起?

最近,民间投资的融资成本基本都过10%了,所以民间投资早就没有了竞争力,于是房地产市场在外资撤离之后,只剩一下了两个玩家一个是央企国企,另一个就是银行,碰巧了他们的钱都不是自己的。

楼市的这两个玩家糟蹋着白花花的银子,老百姓一边望着高高上涨的房价悲伤,一边害怕楼市说不定某天就真的崩盘了。

为什么这些有钱的主子们都不心疼钱呢?

第一不心疼,第二也不怕赔,银行的钱赔在了国企央企身上,领导是没有责任的,相反要是被中小企业贷款借走了没还,那么恐怕要追责了。所以银行宁愿把钱砸给央企买地。

至于央企国企们,他们用的钱便宜,成本也不高,而且拿下地王还可以推升房价,引发老百姓买房的恐慌感,这成了卖房子最好的宣传广告,最后央企们有地在手以后融资抵押就更加方便。

据数据统计,今年以来,包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的共计20逾个重点城市土地市场持续高热,“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块频出,达118宗之多,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%

央企国企的钱是全民所有的,银行的钱更是所有储户的,用老百姓的资产和钱,推高中国的房价,这真是一个绝妙的好戏。

国家要想镇住房价,首先得管管疯狂炒地的央企国企们,其次也得管管银行的小金库,老百姓存进银行的钱可不能这么被糟蹋。

(来源:齐俊杰<外资全跑了,楼市这场赌局只有央企还在狂欢>,转自:凤凰财经)

 

佐证——

央企联手上市公司拿下逾八成地王

综合自:证券日报王峥《八成地王成囊中之物 央企联手上市公司“扫地”》;第一财经日报张歆晨《是地王潮还是地王套:100宗地王都是高总价高单价高溢价》

截至5月底,今年全国地王总数已超100宗,统统都是“高总价、高单价、高溢价”

 

拍不了地难受三天,拍了地难受三年。这或许是眼下参与制造地王的开发商们共同的心声。

2004年土地供应的“831”大限至今,国内土地市场大体已经历三波“地王潮”:第一次出现在2007年前后,第二次在2010年前后,第三次便是2016年。这一次,全国楼市分化剧烈,去库存攻坚战刚刚过半,局部地区的地王就已呈高烧之势。

截至5月底,今年全国地王总数已超100宗,“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。“不参与抢地将面临断粮的风险,抢了至少可以博一个未来的预期。”曾在国内一家排名前五的房企从事土地投资工作的第三方人士林蒙(化名)告诉《第一财经日报》记者。

不过,历史总是惊人的相似,前两次的经验告诉我们:“地王潮”总是发生在楼市量价齐升、库存下降的背景之下,随之引发的是严厉的宏观调控,最终使得市场降温。参与其中的开发商们则要考虑同一个问题:我拿下的地王能“解套”吗?

 

绝对主角

实力强劲的央企和上市房企,成为了近期土地市场的绝对主角。

根据中原地产研究部统计数据显示:截止523日,全国年内成交总价最高的50宗土地,合计成交金额为2013.29亿元,其中有27宗地被国企获得,成交金额达到了1094.9亿元,占比均在54%左右。同时,在这50宗地块里, 42宗为上市公司获得,合计拿地金额为1682亿元,占比超过八成。另外,总价最高的50宗地块,一线城市只有14宗,剩余36宗全部来自二线城市,其中仅南京一个城市就产生了13宗。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,房企抢地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至在3%左右,宽松的信贷货币政策,导致房企积极补充库存。“尤其是央企和龙头上市房企,获得的输血最多,且成本非常低,不拿地的话估计他们也不知道怎么用这笔钱。”有业内人士指出。

不过,虽然央企和上市房企把一个个地王揽入环中,但这并不代表他们就一定可以从这些项目中赚取丰厚的利润,与之相反,央企和上市房企实际上承担的相当大的风险。

有房企内部人士称,“其实对于大部分房企来说,目前高企的地价也大家都很难受,很多拿下地王的开发商之所以高价抢地,主要是为了让所在城市的团队有活干,只要不赔本就能接受,这样一方面可以保持企业的开发节奏和销售规模,另一方面也是一家企业在一个城市继续做下去的必要条件,尤其是那些仍打算继续经营房地产业务的公司”。

据悉,截至525日,年内50大房企合计拿地金额高达3887亿元,合计建筑面积为6187.7万平方米,平均拿地成本6283/平方米。而在2015年同期,上述房企的拿地平均成本只有4231元平方米,企业拿地平均成本增加了48.4%。同时,2015年前5个月,上述房企的拿地金额也只有2264.99亿元。2016年,50大房企花费的拿地金额上涨幅度更是高达71.6%

而公布销售业绩的30家房企前4个月的销售均价来看,只有1.15万元/平方米,同比上涨12%,土地价格上涨明显超过了房价的上涨。“因为拿地成本增加了近50%,未来房价的上涨预期更加强烈,而一旦房价进入调整周期,房企很可能面临着巨大的销售难题。尤其是拿了地王的企业都将面临入市难题,房价不在现在的基础上增加50%,这些企业都很难解套。”张大伟表示。

至于中小房企和非专业的房地产公司,业内人士预计他们很快都将被市场淘汰。某区域上市房企负责人也对《证券日报》记者表示,“房地产是个资金密集型的行业,信贷宽松金融机构对输血对象也是有选择性的,对于中小房企来说,目前资金获取的成本仍比较高,不像那些龙头开发商,可以拿到比较便宜的钱。而且就算拿到钱,但现阶段的地价已经不少中小开发商可以承受的了,所以我们才考虑进行转型”。

张大伟指出,未来房地产的竞争将越来越激烈,随着房企核心盈利能力下滑,公司财务风险势必加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩,但这两方面的发展终究会遇到瓶颈,房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化也仍将持续。对于房企来说,此前在三、四线城市布局较多的,还将持续面临去库存的难题。

 

资本推动

另一个原因是开发商融资通道顺畅,“不差钱”。

2015年以来,国内房地产企业融资环境不断优化,融资成本逐步走低。先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门,紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资,使得一大批开发商融资规模不断攀升。

Wind资讯统计数据显示,截至530日的近一年内,房地产融资总额(债权+股权)高达1.42万亿,在行业融资榜中位列第四,其中定向增发总额0.2万亿,债券发行1.22万亿。

万科、保利、招商、绿地等几家上市房企的一季报显示,各公司期末手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元。

以保利地产(600048.SH)为例,2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初,公司100亿元定增计划获批,成为国内最大单地产定增案例。与此同时,保利还在1月发行了50亿元公司债,5年期的票面利率仅为2.95%,创下新低。

有媒体报道称,在全国100多宗“三高”地块的受让方中,有18A股上市房企,其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案,募资总规模达1768.6亿元。

克而瑞的研究也显示,20157月至20163月,拥有绝对融资优势的14家标杆房企共在69个城市拿下了503幅地块,总金额5732.4亿元。其中,万科共在41个城市拿下了184幅地块。

低成本的融资戏码仍在继续。就在518日,泰禾集团(000732.SZ)公布其第二次定增预案,计划募集资金不超过98亿元。该公司堪称本轮“地王”制造的生力军之一,公司近一年时间内先后拿下深圳、苏州、佛山等高溢价地块。

富力地产(02777.HK527日公告称,已确定公司债券的第二期发行规模为104亿元,票面利率定为5.15%。该公司此前不久刚完成了合计125亿元的债券融资。

首创证券研究部发布的报告称,当前的地王现象主要是流动性宽裕、融资通道畅通的情况下一种恐慌性豪赌,这种未来预期的透支不仅将影响当前市场的供需结构,还将对存量项目和新增项目构成揠苗助长式的压力。

 

解套之忧

虽然房企不拿地有“断粮”的风险,但硬币的另一面是:今日的地王并不一定能成为将来的楼王,用时间换空间也很难让所有地王“解套”。

200912月,由富力、碧桂园、雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商联合夺得的广州亚运城,以255亿元的成交价至今仍高居全国总价地王榜首。从拍地算起,5年之后的亚运城项目依然没能给投资企业带来正现金流。

雅居乐披露的2015年度业绩报告显示,该集团占20%股权的广州利合房地产开发有限公司,税后亏损为人民币0.27亿元。利合房地产正是亚运城的开发商,5家公司各占20%权益。

此外,在2013年频繁制造地王的越秀地产也正遭遇困境。529日,越秀地产股份有限公司发布公告称,为了利于加快现金回笼及改善集团的整体债务状况及资产结构,将以总价9500万元出售广州越秀星汇云城项目2%股权予买方,连同今年310日,越秀地产出让的该项目49%股权,该公司对星汇云城项目已不再拥有控制权。资料显示,星汇云城项目正是越秀地产在2014年底以64亿获得的地王项目。

更近一点的是去年10月,碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下了北京两幅地块。然而,拿地后不久,碧桂园便将该地块的权益转给了另一家央企。该公司高层近期透露,退地是因为“最终成交价超过了老板的授权价”。

面对新一轮的地王潮,稳健型企业已有所警觉。27日杭州地王拍卖过程中,万科便因风控机制而临时拆伙退出,放弃与信达联合拿地。

一些业内大佬开始警示地王风险。融创中国董事局主席孙宏斌日前表示,那些拿高价地的开发商,在风向变化的时候便会受到惩罚。

 

调控预期

地王的出现,让原本分化剧烈的房地产市场格局变得更为复杂。

东兴证券、中泰证券等多家机构的研究结果显示,近期全国楼市成交在经历短暂的放量上涨后已呈疲软之势。

其中,一线城市在遭遇严格限购政策后成交量依然低位徘徊;二线城市成交量环比跌幅扩大且同比涨幅收窄,在没有后续政策支持的情况下,退热已成大趋势;三线城市成交量环比继续萎缩,同比涨幅也大幅收窄。

东兴证券预测,去库存的过程已经过半,没有政策继续支撑,未来二三线城市的成交量将进一步萎缩。

克而瑞针对国内32个大中城市的监控结果也显示,楼市成交在3月份创下峰值后出现降温,5月楼市成交延续了4月的跌势。

对此,谢杨春向本报记者表示:“这个也比较正常,毕竟不可能每个月都延续3月份的高点,但是整体还是在高位调整。”

虽然短期市场走势不足以作为长期趋势的依据,但可以确定的是,楼市整体已陷入胶着状态。

国信证券日前发布报告称,房地产的调整已经开始:一是政策基调已有所收紧,信贷的宽松程度也有所减弱;二是房价上涨对购买力有负面影响;三是政策和货币宽松的边际效应会递减;四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。

国信证券称,根据经验,近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。

2016-05-31
民间投资的融资成本基本都过10%,外资撤离之后,只剩央企国企和银行。银行的钱赔在了国企央企身上,领导没有责任。央企国企用钱便宜,成本不高,拿下地王还可以推升房价,成了最好的宣传广告,最后央企们有地在手以后融资抵押就更加方便。

楼市局:外资全跑了,唯央企与银行在狂欢

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