是退出地产江湖，还是继续活着？这是房企在拿地过程中的重要思量。对于当前房企拿地能否算得过来账这一问题，房企高管的回复是，“算不过来账。有赌的成分，主要赌政策。”对赌，是房地产行业多年来践行的生态观。不妨参看2013年开发商对赌限价令拿地。

分析人士称，规模性房企算土地账，虽然也算单账项目的成本利润，但也算并表总帐。有些项目可能只做货值或现金流，有的项目是承担集团转型的试验田作用。而部分房企高管则向记者表示，当前拿地其实算不过来账，主要在赌政策。

是退出地产江湖，还是继续活着？这是房企在拿地过程中的重要思量。

对于当前房企拿地能否算得过来账这一问题，21世纪经济报道记者采访了多位房企高管。他们普遍的回复是，“算不过来账。有赌的成分，主要赌政策。”

对赌，是房地产行业多年来践行的生态观。

适者生存，不适者最终被淘汰。所以，近年来房地产行业中百强房企的市场占有率越来越高。

中原地产研究中心做了一项统计：截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达到37家，合计拿地金额达9108亿，合计建筑面积为8066.7万平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本增加42.8%。从房企拿地金额、数量，到高价地出现频次，都刷新了历史最高纪录。

“部分企业拿地金额远超销售额，压力很大。我不知道他们是怎么算过来账的。”中原地产首席分析师张大伟对说。

房企账本

多位开发商高管向记者表示，当前拿地其实算不过来账。只有一家房企声称，“只要拿到的土地，都是算得过来账的，并且利润很好。”但该人士拒绝回复，在拿地账本中，他们对房价上涨预期对赌了多少空间？他表示，这是机密。

兰德咨询总裁宋延庆感慨称，“规模性房企算土地账，虽然也算单项目的成本利润，但也算并表总账，有些项目可能只做货值或现金流，有的项目是承担集团转型的试验田作用。纯粹的单一项目算账法，是真不太了解房企。”

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“如果我们看当前的房价和当地地价比，这是算不过账的。绝大部分是对赌未来预期。”

在近期一次论坛上，欧阳捷曾主持一场题为“长三角土地有多贵？”的对话。欧阳捷问：是拿到地更焦虑，还是拿不到地更焦虑？三位开发商的一致回答是：拿不到地更焦虑。

欧阳捷认为，开发商拿地主要是绝处逢生和对赌未来。“股东焦虑是因为没有成长，董事会焦虑是因为没有业绩，员工焦虑是因为没有前途。”

对于如何算账，欧阳捷举了一个例子。“比如，一块土地地价是五万（指每平方米价格，以下均同），一般建安成本只要5000元，税费成本要占到三分之一。另外，房子上市后不能是毛坯房，还需要装修成本。综合下来，至少要卖到八万，卖不到就会亏本。这样开发商就必须对赌未来房价上涨约60%。所以，很多房企实际在对赌未来房价每年上涨30%，但是否能达到这一涨幅？大家的对赌方式是，两年涨不到，可以等三年。”

欧阳捷称，开发商的逻辑是，热点城市无地可供，甚至各个城市都是减量化的政策。所以，房价和地价就会一直往上走。

京投银泰总裁高一轩也对记者说，当前房企拿地有赌的成分，主要在赌政策。

融创中国董事长孙宏斌的看法是：“即使在下行期，中国大的经济发展趋势并没有发生变化，投资的逻辑和规则也没有发生变化，所以即便经济下行压力较大，依然可以在国内找到发展机遇，始终看好国内的房地产发展。”

拿地逻辑进退

谁还在努力留守？中原地产统计显示，今年以来截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达37家。这些房企在这22个城市合计获得土地532宗，其中溢价率超过100%的地块达112宗（总价超10亿的单宗地块达72宗），占全国地王总数的接近30%。

张大伟认为，从数据上看，融信、信达等年销售额在200亿元左右的企业，拿地金额已相当于17-18个月的销售金额，这都属于非常激进的房企。

在张大伟看来，由于土地成本普遍上涨幅度达50%，房价预期涨幅起码也要在50%，甚至很多已经翻倍。拿地成本的增加使未来房价上涨预期更加强烈。而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售难题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期对于土地市场走势，实际上存在不同的判断。拿地房企更多是出于补库存的导向，同时加大对核心城市投资力度。但一些经济发展水平较高的三四线城市，也会在土地出让过程中出现高溢价，这体现部分房企“加码三四线”的战略导向。

严跃进补充道，不拿地的房企，也分为资金充裕和资金并不充裕两类。资金充裕的房企，实际上和今年国家统计局公布的房企到位资金数据等较吻合，即有相对多的资金，这时买地产股比购地显然更划算，所以近期加大持股力度的现象较多。而资金并不算多的房企，则更希望做轻资产或准房地产项目，比如商业零售业经营业务等。

市场将愈发集中

每轮调控低谷期都是房企战斗力的转折点。

严跃进认为，近期融资层面收紧，很多房企对拿地还是不拿地都存在很多分歧。当然，销售市场虽然有所降温，但不至于断崖式下跌，而且对比过去十年发展水平，预计2017年销售数据并不会很糟糕，甚至个别月份还会有惊喜地反弹，所以很多房企依然会在徘徊一两个月后继续进入土地市场。

孙宏斌的判断是，房地产行业的趋势是集中度越来越高。目前行业前一百名房企的市场占有率约在40%，相信5-10年后会集中在超过70%，前十名的占有率会到达百分之二三十。未来小公司将不断被大公司收购。截至今年10月底，房地产销售规模已经达到9万亿，而到10万亿规模后便很难再高速增长。

克而瑞研究显示，房地产行业规模化愈发凸显。从前10月销售表现来看，预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家，2000亿规模的房企有望2-3家，3000亿有可能会出现3家。华夏、万达、绿城、金地、龙湖也有机会跨进1000亿门槛；恒大、万科成为今年首次突破3000亿大关的房企，碧桂园今年以来销售增长十分强劲，不排除在年前也有突破3000亿的可能。

“未来的趋势就是，百强房企的市场份额会占到50%；一二线市场份额也会占到50%。”欧阳捷称。

（来源：21世纪经济报道《房地产行业多年践行的生态观：对赌政策》）

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对赌2013年“限价令”

（源自：中国证券报2013年05月《房企不惜代价拿地逻辑：对赌“限价令”政策不会长久》）

5月20日下午，在北京市东城区和平里北街土地交易大厅的拍卖现场，周伟（化名）置身于一片兴奋与躁动中。

通州区台湖镇两宗土地的拍卖，21家企业你来我往，将价码依次抬高，其中一块土地竟以溢价率230%成交，而北京土地市场上一次出现此种盛况还是两年前的事。

在楼市调控亦步亦趋、“限价令”重压下的北京，房企为何如此不惜代价。周伟想起近日某论坛上同行的一种观点：现在的调控政策不得要领，未必长久，等到在拍得土地上建成房屋销售时，这些政策恐怕已不复存在。

久违的跳价者

“七亿！”5月22日，“大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块F3其它类多功能用地”进行现场拍卖。在该地块竞拍至6.3亿元时，竞争中东亚新华地产并未按照常规进行举牌，而是直接报出了价格。由于此时的竞价阶梯为1000万元，东亚新华的这一报价，直接跳过了7个竞价阶梯。

这一插曲引起现场一阵骚动。经验丰富的竞价者们很快读出这一举动背后的含义：若没有足够的实力和决心，房企断然不会跳价，此举只会暴露自己的急躁情绪。

没想到的是，几分钟后，同样的戏码再次上演。当该地块的报价达到7.5亿元时，东亚新华再次跳过5个竞价阶梯，直喊“8亿”。引得围观者惊叹。

然而，过早暴露野心的竞争者最终未能如愿以偿。经过78轮的漫长竞价，北京城建最终以11.15亿元成功拿下该地块，土地溢价率为102%。竞价结束后，当中国证券报记者上前追问时，输赢双方均一言不发，迅速离开。

“跳价”现象在北京土地市场并不陌生。在2010年数宗“地王”拍卖中，几乎均出现过“跳价”现象，无论竞争者最终能否中标，其当仁不让的豪情总会引发众人瞩目。

进入5月下旬，北京土地市场似乎“梦回2010”。久违的跳价只是其中一个缩影。

5月20日，“通州区台湖镇B-23多功能地块”以8.25亿元的价格被北京世纪鸿地产竞得，竞价62轮，溢价率为230%，楼面价13136元/平方米。

5月20日，“通州区台湖镇B-03住宅用地”以11.25亿元的价格上限、配建7.1万平方米公租房的代价被泰禾地产竞得，竞价71轮，溢价率48%。剔除保障房面积后，楼面价达19053元/平方米。

5月22日，“大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块F3其它类多功能用地”以11.15亿元的价格被北京城建收入囊中，竞价78轮，溢价率为102%，折合楼面价6051元/平方米。

5月22日，“大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块”以12.82亿元的价格上限、配建10500平方米保障房的代价被保利首开联合体竞得，竞价39轮，溢价率为49%，折合楼面价18870元/平方米，剔除保障房后楼面价22320元/平方米。

经过此役，在通州台湖和大兴旧宫区域，又有“面粉贵过面包”之势。

对赌“限价令”

在“钢地板”不断抬升的情况下，房子卖到多少才能有得赚？有业内人士估算，按照通州台湖两宗土地的价格，算上建安、资金和运营等成本，未来房价恐将迈入3万元大关。而大兴旧宫区域，则在几家龙头房企的推动下，向4万元的门槛冲击。

综合交通、配套、升值潜力等因素，上述价格能否被市场接受尚待观察。但在入市之前，项目必须首先迈过“限价令”的门槛。

按照当前北京市的限价原则，若项目的后期价格明显高过前期、项目价格明显高过同区域同类型其他房源和二手房价格，将不予发放预售许可证。今年以来，上述地块所在的通州和大兴，已有不少项目“中招”。

在地价如此高企的情况下，若房价“出类拔萃”其结果可想而知。那么，这些项目将如何获得预售许可证，保证利润率？

周伟并未正面回答问题，却向记者展示了一套逻辑：一个项目从拿地到开发，再到销售，通常需要一两年。若企业认为出手时机不佳，很容易通过合适的理由推迟入市时间。而两年以后，“限价令”恐已不复存在。

周伟说，在当前北京的房地产界，这种对赌心态普遍存在，多数开发商相信，这种行政色彩浓厚的限价政策不会长久。开发商的筹码，便是市场供应的骤然减少和房价上涨预期的不断升温。

“开发商的资金能够支撑一段时间，政府部门则面临稳楼市的压力，就看谁先撑不住。”周伟认为，如果把定价权交还给市场，如今的高价地项目将来有可能获得利润。

事实上，房企高价抢地，某种程度上也是不得已而为之。根据北京市土地整理储备中心的数据，2012年，北京经营性用地出让面积和规划建筑面积双双同比下降四成。土地断供使得不少房企面临无房可卖的窘境，不少房企以往拥有3、4个项目的储备规模，如今可售项目只剩一个。饥渴供地的背景下，催生了饥渴拿地的怪相。

被打折的政策

高地价的频繁出现，使得舆论矛头指向北京市政府：“限房价不限地价”的政策思路，包含着一种不合理的强盗逻辑。中国房地产学会副会长陈国强认为，限价表达的是行政的力量，而地价不停上涨表达的则是市场的力量。

实际上，在政府部门内部，对于“限价令”也存在争议。

据悉，与国家统计局公布的数据不同，北京市本拟于近期发布一组数据，通过今年以来房价走势的平稳，来阐释“限价令”等调控手段的正面效果。但经过多方权衡，最终放弃这一计划，保持缄默。

这个隐秘的事实似乎说明，与开发商一样，执法者也并不赞同行政手段背后的逻辑。

中国证券报记者从多方了解到，近期不少房地产开发商通过多种方式与主管部门商讨，力求在价格问题上获得回旋余地。从近期北京新房预售证的发放情况来看，效果并不明显。

但在有意避开“限价令”的同时，政府部门似乎又在其他政策的执行中，微微地放开了口子。其中，曾被媒体多次曝光的拆分房价与装修款，从而规避“限价令”的手段，如今又大行其道。

而对早在2011年就出台的“领取预售证3日之内必须开盘”的条款，执行中更是视而不见，不少项目在去年末就已领取预售许可证，开盘时间已延迟半年。另有一些项目则一次性领取全部预售证，却采用分批开盘的办法。

上述政策执行中的松动，是否有意而为尚未可知。但在出台两个月后，“新国五条”边际效应递减已是不争的事实。某豪宅项目开发商向中国证券报记者表示，通过“赠送面积”的方式变相提价的情况，在豪宅销售中普遍存在。他说，就像以往行政色彩浓厚的调控政策一样，“限价令”正在催生越来越多的市场怪相。

“谁都知道这个政策不合理，所以大家都觉得，总有一天要调整。”周伟说，那些拿了高价地却不敢说话的开发商，未必就是吃了哑巴亏。等到两年后卖房时，兴许还偷着乐呢。

在开发商看来，这种“赌博”赢面甚大，只是一旦失手损失将不可估量。2009年和2010年的几个“地王”也曾风光无限，仅仅一年后，“新国八条”肃杀楼市，来不及出货的地王项目纷纷滞销，企业资金一度承受重压。业内人士认为，此轮出现的高价地也可能在两年后面临相同命运。