A、 万科领衔，790亿收购普洛斯

 

作者：刘晓博；来源：全景网WE言堂《万科领衔，790亿大收购宣告：中国地产之变！》

当万达通过630亿的大甩卖,实现“去房地产化”和“轻资产化”的时候,2017年7月14日下午,万科宣布:与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手,以大约790亿人民币的代价,收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯。

 

有人漏夜赶科场,有人辞官归故里。

当万达通过630亿的大甩卖,实现“去房地产化”和“轻资产化”的时候,今天(7月14日)下午,万科宣布:与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手,以大约790亿人民币的代价,收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯。

“普洛斯”的最大股东是“新加坡主权财富基金(GIC)”,换句话说,普洛斯其实新加坡的“国有控股企业”,它的主要业务在日本、巴西和中国。

根据“普洛斯”官网的介绍:

普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商。公司的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市,拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施,形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。

截至2017年3月31日,普洛斯在中国38个主要城市投资、建设并管理着252个物流园,基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。公司已进入的城市包括北京、长春、长沙、常州、成都、重庆、大连、东莞、福州、大广州-佛山、贵阳、大杭州、哈尔滨、合肥、淮安、大济南、昆明、廊坊、南京、南宁、南通、宁波、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、唐山、天津、温州、大武汉、芜湖、无锡、厦门、西安、扬州、郑州、珠海。

上图:普洛斯的商业布局。

对于新加坡出售“普洛斯”的原因,媒体一般的说法是“新加坡主权财富基金GIC要求对公司的进行战略审查而引发”。

不过我个人猜测,有两个原因不容忽视:

第一,这家公司在中国业务比重非常高,如果继续成长,需要跟中国维持良好关系,新加坡,你懂的;

第二,由于汇率的问题,连中国的企业都想走出去做大收购,因为国外的资产更便宜,新加坡主权基金的投资经理当然也会这样想。

根据新闻报道,这次万科领衔的“中国财团”的报价是116亿美元(160亿新元,接近790亿元人民币),相当于每股按照3.38新加坡元收购,而普洛斯停牌前的价格是每股2.7新元,溢价超过25%。

普洛斯的这次并购完成后(由于涉及到外汇管理,这次收购应该需要中国政府同意),公司将从新加坡交易所退市。根据公开报道,5大股东的持股比例将是:万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

可以看出,5大股东里3个是投资公司,真正搞实业而且跟“物流地产”相关联的只有万科,而普洛斯管理层显然会保留。也就是说,未来普洛斯的模式类似华润时代的万科,大股东们不太会插手。但万科跟普洛斯显然会深度合作。

这意味着:万科全面进入物流地产,而且通过普洛斯进入了日本和巴西!

根据普洛斯官网,在“物流地产”主业方面,普洛斯主要有三大模式:

标准设施开发:普洛斯自己投资,建设高品质、通用型物流仓储设施,为工业企业提供服务,比如汽车生产商、销售商需要停放新车,手机生产商需要存放即将发货的手机等等。

定制开发:根据客户的需求,普洛斯通过专业的物流设施开发团队,给客户规划、设计、建设物流园区。

收购与回租:有些企业战略发生了变化,在某地的物流园没有用了,普洛斯可以买下来、租下来,再出租给有需要的。在提高客户资产流动性的同时,获得了利润。换句话说,普洛斯将成为中国最大的“物流园区”、“物流设施、设备”的“做市商”,负责收购、买卖、租赁等。

此外,围绕物流普洛斯还有金融业务。

也许有人会猜:万科参与收购普洛斯,是不是看中了它巨大的土地储备。这肯定是重要的因素,但万科未必会把这些土地都变更用途,变成住宅“赚快钱”,地方政府也未必允许。长远看,物流地产的价值其实也不低。

手中有“普洛斯”,万科就多了一个跟地方政府谈判的筹码。在地方政府建设机场物流园、高铁物流园的时候,就可以物流用地和住宅用地同时下手。

万科正在从“住宅提供商”向“城市配套服务商”转型,通过收购普洛斯进入物流地产,是其转型的重要一步。

中国城镇化已经进行了一多半,从城镇化速度(每年1到1.25个百分点)来看,达到70%的“常住人口城镇化率”还有10年时间,这就是中国房地产行业“白银十年”说法的由来。但长远看,“城市配套服务”是没有止境的,所以万科的选择不是“逃离房地产”,而是深耕城市配套。

跟深圳地铁结缘,参与城市更新,参与城市公共设施建设,再到今天收购普洛斯,都是这种思路的延续。

6月末551亿拿下“广信资产包”(主要是广州的优质土地),7月14日组织财团790亿拿下普洛斯,万科在“股权之争”期间被耽误、被压缩的能量,在股权之争获得解决之后,终于瞬间喷发了!看来,万科真的准备迈向王石说的“万亿集团”了。

 

B、阿里、京东、苏宁为什么输了？

 

作者：Grace姐姐；源自:虎嗅网《万科贱买购得普洛斯股份，阿里、京东、苏宁为什么输了？》

没想到万科进军物流地产业最大的动作是收购。

亚洲最大规模的私募基金收购案——普洛斯集团私有化，最终以中国财团116亿美元的竞购价成交。中国财团占股比例分配为：万科21.4%、厚朴投资21.3%、高瓴资本21.2%、中银集团15%、普洛斯管理层21.2%。

这个价格低于此前的140亿美元及182亿美元的市场估值，可以说是贱买，因为此前有统计称普洛斯旗下投资物业的价值为147亿美元，高于最终成交价。

这场私有化的参与方可谓是“众星云集”，各大私募集团现身其中，黑石集团、华平投资、KKR、RRJ和TPG。

不过最后黑石集团、RRJ等财团退出竞购，给出的理由是“整个竞购毫无意义”，因为普洛斯总裁梅志明领衔中国财团参与收购。

国际私募巨头退出后，参与普洛斯私有化的只剩厚朴投资和梅志明牵头的中国财团，以及华平投资、苏宁云商所在的另一个财团。

 

抱歉！客户及对手不能竞购

此前英国《金融时报》曾报道，中国财团阵容豪华，成员包括普洛斯管理层、厚朴投资、万科、平安保险、高瓴资本以及马云持有大比例股权的基金管理公司。有消息称，刘强东旗下基金也曾想加入中国财团参与竞购。

而从最终的结果看，平安保险，马云旗下基金没有出现在最终的中国财团阵容里，而此前媒体鲜有提及的中银集团成为私有化的参与方，占15%股份。

在对普洛斯私有化的角逐中，中国电商企业阿里，京东和苏宁没能从中分得一杯羹。

其中的原因也许在于，阿里巴巴集团物流板块——菜鸟物流的核心股东富春控股是普洛斯的重要竞争对手之一。

京东主打自营物流，而其非自营物流的主要服务供应商是易商红木，这家也是普洛斯私有化的竞购者之一。

苏宁云商之前是普洛斯中国的客户之一，租用普洛斯的物流产业园，此次也参与普洛斯私有化的竞购。不过同易商红木一样，他们不是站在普洛斯管理层的一方，而是由华平投资牵头的财团。

与之相对应的是万科成为中国财团的五个投资人之一。

近些年，万科在物流地产中布局频繁。2015年万科撤销物流地产事业部，取而代之的是联合黑石集团成立万科物流地产发展有限公司。

万科也曾表示想成为中国第一的物流地产发展商，截至2016年底，万科物流地产已获取的18个项目总建面约147万平方米，当然这个成绩在国内物流地产开发商中不算出挑。

占股21.4%，万科以非常轻微的优势成为普洛斯的第一股东。有人戏称，没想到万科进军物流地产业最大的动作是收购。

 

私有化还是MBO

提到普洛斯有几个很响亮的头衔，全球领先的物流地产商，国内高级别仓储霸主，产业地产基金模式范本……

普洛斯在全球拥有2515个完工物业，1076个物流园，总建筑面积达到5223万平方米，遍及中国、日本、巴西和美国的118个城市。其中，在中国38个城市拥有并管理着237个综合性园区，总建筑面积为2740万平方米。

截至2017年3月31日，普洛斯未计利息、税项、折旧及摊销之利润(EBITDA)总计为4.89亿美元，旗下投资物业价值为147.0亿美元。

所以说，中国财团牵头116亿美元成功竞购普洛斯私有化真心是个便宜的价格。这或许在于普洛斯私有化更像是普洛斯团队的MBO（管理层收购）。

之前有文章分析称，普洛斯中国的掌门人，也是新普洛斯（GLP）的创始者梅志明，即将发起一场管理层收购，厚朴投资的方风雷和高瓴资本的张磊是他背后的金主，而后两者本就是普洛斯的股东。

普洛斯在物流地产业地位重要，但是近年来在资本加大对物流领域的扶持后，更加面临其他物流地产商的竞争。

2016年菜鸟物流核心股东之一的富春控股，将它的物流地产资产以REITS的形式在新加坡市场上市。普洛斯在国内的主要竞争对手宇培集团登陆港交所。国内本土国资物流地产商宝湾物流借壳重组登陆A股。

资本涌入物流行业，私有化之后有更多决策空间的普洛斯管理层要怎么做？据称私有化之后，普洛斯会谋求在港交所上市。

 

C、B2G

 

源自：亿翰智库《790亿万科战投普洛斯，B2G理论又一次伟大实践！》略有删减

1众人哄抢的香饽饽，最后花落万科等4家企业

 

万科为此次收购财团的最大股东，同时也是唯一一家房地产开发商。中国财团的占股比例非常均衡，万科、厚朴投资、高瓴资本及普洛斯管理层的占股比例相差在2%以内，连占股最小的中银也有15%。占股比例的均衡，更能发挥多属性股东各自的优势。

截至2017年3月31日，普洛斯的业务发展到中国、日本、美国和巴西的近120个主要城市，拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施，管理价值近400亿美元的物流资产。在中国国内物流地产中，普洛斯市场份额占比第一，达55%；拥有园区252个，分布在38个主要城市，物业总面积2870万方。在日本和巴西，普洛斯的市场份额均排名第一；在美国，排名第二。

作为物流地产行业龙头公司，庞然大物；此次收购吸引了无数投资者的前来。除了此次成功收购到的万科等四家企业和普洛斯管理层，还有众多未能成功进入到收购中的企业。

2快速抢占蓝海市场

可能性一：扩张速度从“跑”到“飞”，行业排名跃升“龙头第一”

阶段一：提出物流地产发展战略。早在2014年6月，万科就提出了物流地产发展战略，争取3-5年做到行业领先。今年正好是3年期限到达之时。为了实现这一目标，万科将采取创新的管理措施，包括采用事业合伙人制，与国际领先机构进行各个层次的合作，采用投资、合作、加盟、采购等多种方式整合资源。那时万科物流地产业务放在地产事业部，还没有成立独立的公司。

阶段二：成立独立公司，引入战略投资者。在2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产公司，并引入战略投资者黑石集团。黑石集团是全球著名的财务投资者，善于通过收购方式进行扩张。此次收购，正好展现了黑石集团的扩张风格。同年同月，万科首次于公告中披露新增物流地产项目用地情况，在武汉和贵阳拿了两块地，总建筑面积17.7万方。

阶段三：收购普洛斯，成为行业龙头。从2015年6月5号公司首次于公告中披露新增物流地产项目用地情况以来，万科物流地产先后在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、杭州、成都、北京、宁波、天津、南京、广州、合肥、中山、西安、嘉兴等16个城市获取20个物流地产项目，共计建筑面积145.66万方。从15年拿下7个项目，16年拿下10个项目，到今年拿了3个项目并收购物流地产的绝对龙头公司普洛斯，万科物流地产的扩张进程非常的快。

此次收购，不仅从扩张速度上实现了飞跃，还将使得万科获得物流地产龙头的地位。

表：万科物流地产列表（单位：万方）

可能性二：缩短投资回报期，实现快速扩张

万科物流地产的收入来源主要靠租金，整体的投资周期相对较长。普洛斯的收购，将会帮助万科实现缩短投资回报期。普洛斯借助REITS金融工具实现了资金的快速回笼，并成功运用现有的所有业务，拥有多年的操作经验，是行业中的典范。2016年，普洛斯的基金管理规模达350亿美元，管理费达1.5亿美元。

普洛斯REITs的操作步骤如下：

1.基金管理部门首先根据客户需求，为客户定制物流地产方案，并向物业开发部门注资建设物业。

2.物业开发部门在项目完工后，交由管理部门招租和管理，由于为客户定制开发，此时物业出租率通常已达到60%左右。

3.物业管理部门通过进一步招租和服务，使物业出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态后，将其再次转回基金管理部门。

4.基金管理部门通过以未来的租金收入作为资产进行证券化，打包出售后回笼资金，再进行新一轮的项目投资。

图：物业与资金的闭环