交易管理 地缘经济的研究与案例

登录
注册
0
1
2
3
0
1
2
3
0
1

日本机构看中国楼市:相当于日本第二轮上涨阶段

日本不动产研究所以日本本国视角解读日本经济和房地产泡沫:大家对日本房价的印象都集中在90年前后的泡沫性上涨,但其实日本战后有三轮暴涨、最后一轮才是泡沫性上涨、工业-住宅-商业轮番上涨。不动研认为中国处于第二个阶段,通过经济快速发展可以化解泡沫
2017-10-24

日本不动产研究所以日本本国视角解读日本经济和房地产泡沫:大家对日本房价的印象都集中在90年前后的泡沫性上涨,但其实日本战后有三轮暴涨、最后一轮才是泡沫性上涨、工业-住宅-商业轮番上涨。不动研认为中国处于第二个阶段,通过经济快速发展可以化解泡沫

 

作者:陈天诚

安信证券《东京日记之不动研:中日房价孰高孰低?和泡沫顶峰相比如何?》

源:天诚地产会;转自:凤凰财经《日本机构看中国楼市:相当于日本第二轮上涨阶段》2017-09

作为宏观经济和房地产领域的研究者,日本是必须调研的经济体,我所在的团队一直在筹划日本调研来为中国房地产趋势研判提供参考,约一家调研容易,需要将日本最主流的10余家机构凑在一起调研实属不易,最终我们调研了日本几乎整个房地产市场:

1)国立横滨大学(校长和房产政策经济学家亲自接待);

2)日本最大的房产研究机构:日本不动产研究所;

3)日本最大的三家房产集团:三菱、野村、三井;

4)日本最大两个租赁企业:大东建托、Leopalace21

5)日本最大的REITs之二:日本零售基金、野村不动产主基金;

6)日本大型特色开发商:饭田集团、OpenHouse

7)日本房产中介:SeiwuHouse;我们获取了众多深度和一手资料,接下来逐步展现给大家。

 

核心观点:

总是停留在理论的视角和中国的视角看日本,我们这次请日本本土研究机构——日本不动产研究所以日本本国的视角为大家解读日本经济和房地产泡沫:

1)日本经历了三轮房价暴涨、中国房价涨幅相当于日本70年代:日本房价其实经历过三轮暴涨,大家只记得90年那一轮泡沫性上涨,但在1956-651967-74分别有两轮房价上涨,工业-住宅-商业轮番上涨,不动研认为中国处于日本第二轮上涨的阶段,通过经济快速发展可以化解泡沫;

2)房价泡沫的起因:日本房地产泡沫性上涨(1985-91)的原因广场协议的签订导致出口和经济衰退,日本政府推出财政刺激(6万亿)和货币宽松(5次降息)导致全社会投资地产,尤其似乎大量非房地产企业加入土地投机催生了泡沫;

3)房地产泡沫破裂的原因:日本房价泡沫破裂的原因在于资本市场先知先觉,股价于8912月到顶,但这不但没有引起房地产市场警觉反而加速了资金流入土地市场,地价进一步膨胀,政府祭出两个后来被认为过猛的政策:限制房地产融资总量和上调基准利率(2.5%6%)导致房价泡沫迅速破裂;

4)泡沫前后市场参与方观念:泡沫前,从个人到企业都相信土地神话,大量加杠杆,尤其是非地产企业参与土地投机和海外投资,导致产业空心化经济泡沫化,破裂之后,房企开始从开发逐步转向运营,居民转向租赁,量价持续下跌,直到JREIT的推出;

5)日本最高商业地价格已经超越泡沫顶峰、整体价格恢复至84年(泡沫前一年):东京地价最高的地方“银座四丁目”(主要是商业和地铺),成交价格为7800万日元/平米(约470万人民币/平米),已经恢复到泡沫之前的地价水平,整体6城市住宅价格指数已经恢复至1984年水平也就是泡沫性上涨的前一年;

6)东京房价低于中国、租金高于中国:东京的平均房价(指数100)低于上海(134)和北京(106)、纽约(130)、香港(192),但租金(100)高于北京(69)和上海(77)、香港(176)、纽约(237);从绝对价格角度,2017年住宅用地成交数据,千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米,新宿4万人民币/平米,但这个仅仅是土地价格,如果需要新盖房屋的话,每平米的建筑成本约8000元,新宿中古屋(二手房)价格约在7万左右,即使大家说的失去了二十年的日本房价,这个价格也不是大家想的那么便宜,大家别期待中国泡沫破裂来满足你的买房意愿。

 

正文:

一直以来,看空地产者往往以日本作为口头禅吓坏了不少买房人,到底日本市场房价泡沫的形成和破裂的过程如何,日本是一个特例还是通例,中国近年房价的大涨是不是和日本90年泡沫相似,这些疑问市场看法各有不同,我们看看日本研究机构的研究观点如何。

日本更多用地价来代表资产价格。跟中国通常所指的”房价“有所不同,由于日本土地私有制,用地性质的划分限制远小于中国(只要不挑战城市大规划),业主或者团体可以向国土交通部或者地方都市整备部申请改变用地性质,因此日本居民拥有的资产更多是土地,研究资产价格更多是研究地价,加上建造成本等于中国所谓的房价,而建造成本更多是人工和材料价格,不作为资产价格,因此日常研究也以地价作为研究对象,日本很少公布房价数据,而实际上所指的“土地神话”和“泡沫破灭”实质上指的是地价。

日本房价其实经历过三轮暴涨、最后一轮才是泡沫性上涨、工业-住宅-商业轮番上涨、不动研认为中国处于第二个阶段。大家对日本房价的印象都集中在90年前后的泡沫性上涨,但其实日本战后有三轮暴涨:

1)第一轮上涨在战后10-20年(1956-65)、工业地涨幅最大:战后日本经济发展快速、东京奥运会的举办对整体经济和投资促进明显,第一轮总体地价上涨了近842%,这些年日本工业和制造业蓬勃发展,因此可以看到其工业用地上涨幅度最大为1196%

2)第二轮在1967-74年、住宅地涨幅最大(日本不动产研究所认为中国处于这个阶段):六七十年代是日本的黄金时代,经济发展快速,冬奥会、世博会、列岛改造计划、GNP世界第二等,这段时间房价平均涨幅大约200%,住宅地价涨幅259%,也就是基本变为原来房价的三倍,但这一涨幅放在三轮里面涨幅也是最小的,日本不动产研究所认为中国处于这一阶段,因为经济还在高速增长能充分消化房价的涨幅;

3)第三轮在1984-91年、泡沫性上涨阶段、商业地产价格上涨最大:这是外界记忆最深刻的日本房价历史,在85年广场协议的推动下,出口受损经济下行政府宽松,日本房价急速上涨,不单个人投资者涌入,更多的公司涌入土地市场疯狂买地和办公楼,商业地价大幅上涨,这一轮整体上涨幅度和第二轮接近,但住宅用地价格上涨幅度明显小于第二轮。

表:日本六大城市地价涨幅(此表为我们团队整理)

图:日本不动产研究所编制的东京市街价格指数

 

日本1985-91房地产泡沫缘起缘灭

1)泡沫堆积的原因:承接60-70年代的房价上涨以及经济繁荣,80年代初的日本经济逐渐步入顶峰,但同时美国受困于严重的财政和经常项目赤字,与日本庞大的经常账户盈余形成巨大反差,以美国为中心的国家要求改善日元低估的环境,由此在1985签订广场协议,这是是导致泡沫经济的主要原因。广场协议开始,日元急速升值,1美金兑256升值到130日币,日本出口大幅受损,经济面临严重下滑压力,日本政府开始出台宽松措施,包括6万亿财政刺激和货币宽松,央行五次下调基准利率(从5%下调至2.5%),通过宽松的货币政策对冲,企业信贷大幅增长,对房地产市场、公共基础设施、东京湾再开发、地方度假景区开发等大量宽松,导致土地价格进一步暴涨,金融机构对房地产担保量越来越大,一些大型的与房地产无关公司都拿钱出来投资房地产和股票,泡沫持续累积……

2)泡沫破裂的原因:日本泡沫时期仅仅持续了几年的时间(1985-91),日本政府一开始对地价上涨无所作为,但资本市场先期发现了泡沫崩盘的迹象,日本股票在8912月达到历史高点(日经指数38915),从901月已经开始大幅下跌,但一开始人们对土地市场的认识没有醒觉,反而加速资金流向土地市场,日本政府才意识到问题的严重性,于是采取了两个措施,上调了基准利率(2.5%上升至6%)和限制房地产融资总量,旧大蔵省(现财务省)19903月下发通知:督促金融机构减少向房地产领域的融资,这两招效果明显,1992年土地价格时隔15年后开始下跌并暴跌且连续下跌长达10年以上,土地神话破灭并迅速演变为宏观系统性风险,泡沫终究破裂,后面市场认为5次加息+信贷压制的政策用力过猛从而导致泡沫破裂。

 

日本房地产参与方在泡沫前后的行为和观念

1)泡沫前:金融机构,信贷向房地产行业融资大幅倾斜,担保/抵押融资金额越来越大;非地产公司,开始将主业赚取的资金投资在房地产和股票市场,并通过发行低成本的公司债,提高杠杆,全国公司都参与土地投机;房地产公司因为日元的升值,开始积极进行海外的投资,如三菱地所、索尼天价收购海外地产。当时的地产企业商业模型是按照不动产不断升值的前提来考量的,不断扩大的资产负债表包含了不动产价格变动的风险。居民,居民大量申请房屋贷款,日本银行在给个人放房屋贷款时会注重两个指标,一是年还款金额约为年收入30%;二是房屋的价值不超过年收入5倍。但是泡沫时期往往突破这个限制。泡沫经济时,大家收入很高,评估价格会变高;贷款期限35年左右,泡沫前后没有变化。

2)泡沫后:金融机构:从扩大融资到暴跌之后,他们抵押担保价格暴跌,产生了不良债权,处置不良债权加速了土地价格暴跌,金融机构当时没有具体的措施去处理这些债权。非房地产企业,由于不动产的暴跌,所以采取了缩表的措施。抛售带来更大的下跌,但并没有更好的办法。他们开始回归本为主,想办法把土地资产处理掉。房地产企业,泡沫破裂以前地产商觉得地价会不断上涨,愿意花时间精力去与多个地主协商,泡沫破裂以后会担心风险,开始进行商业模型转换,从开发-销售到了长期持有,以运营收取管理费的方式。居民,日本没有对首付规定,日本泡沫前后几乎都是首付为0,但是金融机构在泡沫破裂之前会乐观评估不动产的价值,可以贷出来的金额会较多,泡沫破裂之后保守评估,评估价值有所降低,贷出来的金额变少,居民引起购房意愿和能力都下降很多。

后泡沫时期,证券化和J-REIT解决困局。泡沫破灭后,日本地产市场成交低迷,卖方对完全抛售存态度迟疑,而买方对风险的认知(过度恐慌)和希望购买价格区间不匹配,导致日本地产市场进入长期调整时期。这种情况维持了将近10年,地产市场停滞不前。直到97-98年金融危机,地产市场出现3大转变,一个是不动产的证券化(SPC法出台),二是J-REIT的解禁(投信法修订),三、前二者带来的投资者的多元化,个人投资者、海外投资、投资机构(地方银行、年金基金)开始进入,改变了原来投资者的消极情绪,市场在慢慢恢复,尤其是2000年的JREIT解禁,房地产价格在持续恢复。

图:泡沫破灭前后的社会认识变化一览

2000JREIT出台和2012年安倍上台,日本房价在慢慢恢复、顶级商业用地价格已经超过泡沫顶峰,最高地价指数超于次贷危机高点。如果光看土地的平均价格,可能趋势没有明显的变化,但2000JREIT解禁使得市场逐渐恢复,2012年安倍上台后市场也持续恢复,东京的“最高价格用地”指数已经恢复到了泡沫前的一半,并且超过了雷曼时期的高点。此外,东京地价最高的地方“银座四丁目”(主要是商业和地铺),成交价格为7800万日元/平米(约470万人民币/平米),已经恢复到泡沫之前的地价水平,也成为东京近期热议的话题。

东京的平均房价低于上海和北京,但租金高于北京和上海,从绝对价格角度看泡沫破裂后的东京也不便宜。根据不动产研究所的研究成果,假如东京平均房价为100的话,那北京106.1、上海133.7、纽约129.9、香港191.7;对应的住宅租金则相反,东京租金是100的话,北京68.5、上海76.8、香港176.2、纽约236.9(关于租金论述会在后面的文章中进行专门阐述)。但从绝对价格角度,即使经历衰退的二十年,日本房价也不是大家想的那么便宜,我们根据平成29年(公元2017年)最新的住宅用地成交数据,千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米,新宿4万人民币/平米,但这个仅仅是土地价格,如果需要新盖房屋的话,每平米的建筑成本约8000元(根据日本建筑公司数据,平均140万)。

另外,我们可以直接看看中古屋(二手房),新宿新出让土地仅4万人民币/平米,但我们找到新宿地铁站附近公寓(位置相当于上海中环附近),使用面积30.95平米(另有4.58平米阳台及其他)的价格为4050万日元,算上所有面积,每平米价格约68668元,也并不是大家口中的那么便宜。

  • 中国快递一年500亿件

    2018年,中国快递量人均36件快递,总计507.1亿件,占全球一半以上,超过美日欧发达经济体的总和。中国有大型快件自动化分拣中心232个、大约300万名快递员,日均快件处理量达到1.4亿件,最高每天处理4.2亿件。农村地区累计收投快递120亿件;制造业各领域每年约有9.4亿件。

    8 ¥ 0.00
  • 加勒比海盗拍摄技术

    iMoCap(基于图像的捕捉),演员身穿带有特定跟踪标记的套装,来帮助重建现场表演,有时会有多个监控相机在3D空间对演员表演进行三角测量。既然说到iMoCap,就必须得提一提这个领域的先驱者工业光魔(ILM),他们在2006年电影《加勒比海盗2:聚魂棺》中率先推出iMoCap技术。

    14 ¥ 0.00
  • 海德汉数控,一天=32小时

    在普通8小时的白班中,机床操作员为系统装件、输入任务、为两台加工中心提供必备的刀具和冷却润滑液,并执行需要的维护。这些操作后,每台加工中心可高生产力地生产至少16个小时。 Carlos继续说:“由于该自动化系统,一名员工一天的生产时间可达32个小时。”

    5 ¥ 0.00
  • 高精地图江湖

    随着技术的迭代和进步,世界正在进入数字世界,地图(准确说是高精度地图)是数字世界和现实世界的桥梁,将会显得无比重要。;除了华为、美团、京东等公司,希望进军地图领域外,还有一些行业的巨头计划拥有地图能力,方式就是通过申请资质或者是并购标的的方式

    4 ¥ 0.00
  • 云安全的12个阴暗面

    过去十年,云计算和云安全取得长足进步,越来越多的企业对云安全的认知,从顾忌和恐慌,转变为盲目信任和依赖。但是近年来随着国内外云安全事件的不断发作,企业必须重新审视云安全问题,制定不偏不倚的云安全策略。以下,CTOCIO列举企业云计算安全问题12个阴暗面

    5 ¥ 0.00
  • 美国,快速崛起的LNG帝国

    美国2019年5月,已成为世界第三大液化天然气出口国,预计2025年将成为世界第一。 2017年成为天然气净出口国。2018年美国液化天然气的出口量位居世界第四,排名卡塔尔、澳大利亚和马来西亚之后。2019年5月,美国已经超越马来西亚,成为世界第三大液化天然气出口国。

    11 ¥ 0.00
  • 中国经济的韧性

    二战后建立的布雷顿森林体系、世界贸易组织等等,都是一个系统性世界秩序体系逐的步建立过程。74年和平发展,也积累了很多问题,需要系统性的建立一个科学有效、公平公证的秩序、格局。更为系统的科学管理体系,会使整体经济保持一个高效、良好的高质量的增长

    8 ¥ 0.00
  • 新兴市场国家的增长难题

    在当前权力转移的大背景下,任何一个新兴市场国家都无法避免经济波动、下行和周期性衰退的风险,寻求在世界秩序大调整的变局下生存与繁荣。无论是主张完全自由经济的哈耶克还是主张政府干预的凯恩斯主义,都无法完全解释新兴市场国家的发展奇迹和面临的挑战。

    6 ¥ 0.00
  • 司法长臂,美经济霸权支撑

    为什么全世界拥有主权的国家对于美国的“长臂管辖”无能为力?关键是美国通过美元和互联网掌控着全球经济体系。全球化时代,任何国家和公司如果被孤立地排除在全球化之外,成为经济政治孤岛,那就意味着它在这个世界上被剥夺了发展乃至生存的基本权利。
    美国最先在联合国提出通过打击腐败的国际公约。但其他国家很快意识到这是一个法律陷阱。又希望国际商会接受其主张,也没效果。美国游说经合组织(OECD),于1997年通过公约。这样美国司法的“长臂管辖”原则就通过《海外反腐败法》及其国际法化,伸向了世界各国。

    27 ¥ 0.00
  • 扯淡的金融创新

    眼花缭乱的金融创新其实都是借创造更多形式发放贷款的一种借口和理由罢了。金融创新跟经济发展之间,很难认定金融是推动经济发展的根本性证据。过于注重资产端的利益获得,而仅仅以提高风险容忍度为前提的金融创新,本质都是拿未来的利益来换取当前的效益罢了

    16 ¥ 0.00
  • 最隐秘LP:家族基金

    对于VC/PE而言,家族财富正是一群隐秘而阔绰的金主。20%左右体量比较大的家族基金配置中,私募股权占比最多在50%以上。2018年中国个人可投资资产1000万以上的高净值人群规模达到197万人,全国个人持有的可投资资产总体规模达到190万亿人民币,预计2019年底将突破200万亿。

    3 ¥ 0.00
  • 政府引导基金首次清理子基金

    深圳市引导基金投资有限公司、深创投发布通知,正式公布了25只清理子基金以及12只缩减规模子基金名单。清理总规模达645.526亿元,收回金额超过140亿元。这是政府引导基金首次公开大规模清理及缩减参投子基金规模,预计未来1-2年内可为创投行业带来千亿规模的资金释放

    10 ¥ 0.00
  • Costco低价之谜

    Costco定位中产、聚焦在中高收入群体聚集区。我们认为Costco同店增速领先的核心原因在于Costco拥有持续提供优质商品和服务的能力。会员制度一方面提高顾客转换成本,另一方面会员费这种“先期投入”,一定程度形成“自助餐效应”,提高顾客的购物频率从而带动同店增长。

    10 ¥ 0.00
  • Costco在中国能逆天吗

    雷军:进了Costco只要闭上眼睛买,这是一种信仰。Costco自问世起就致力于提供物美价廉的优质商品。Costco在发展中几乎未出现过颓势,一直处在稳步增长的路上。贝索斯视其为“最值得学习的零售商”,查理·芒格称之为“最想带进棺材的企业”。能否在中国市场续写商业传奇?

    7 ¥ 0.00
  • 盲盒经济:好奇掏空你钱包

    过去一年闲鱼上有30万盲盒玩家进行交易,每月发布的闲置盲盒数量较一年前增长320%,最受追捧的盲盒价格狂涨39倍。很多玩家不惜壕掷千金抽盲盒,而且一旦入坑便欲罢不能。国内盲盒产业的最大“推手”之一泡泡玛特2018年上半年营收同比增长155.98%,净利润同比增长140倍。

    8 ¥ 0.00
  • 借鉴苹果十年,炼金华为产业链

    2010年拉开了苹果产业链至今长达10年的投资机会。路径大致分为三个阶段:2008年下半年至2011年上半年、2012年下半年至2015年中、2015年下半年至2017年底。各阶段指数与所列经典标的平均投资时长分别为24.3个月、36.6个月、24.6个月。三大阶段的平均涨幅分别为8倍、7倍和2倍。

    17 ¥ 0.00
  • 汽配商财技,吞下8倍营收同行

    格拉默成立于1880年,迄今业务范围覆盖19个国家和地区。2017年,继峰股份营业收入仅为19亿元,格拉默的营业收入则达到158亿元,前者仅为后者的12%。王氏家族利用定向可转债等多种金融工具,步步为营,拿下格拉默控股权,成功将其私有化

    53 ¥ 0.00
  • 日本大萧条时的价值投资秀

    价值投资在大萧条中的有效性:许多人认为“价值投资”需要很多外部条件,比如巴菲特在股东信中提到的“国运”。事实上价值投资是在各种环境都非常有效的策略。从泡沫经济破灭、经济开始衰退的日本来看,做多低估值做空高估值股票的策略,能获得很高的收益率。

    10 ¥ 0.00
  • 被玩坏的点评

    虚假点评的“繁荣”产生的最直接的效果就是在线点评质量的极速下滑。根据评级分析工具Fakespot估计,52%的沃尔玛评论和30%的亚马逊评论是假的或不可靠的。仅在2019年3月,亚马逊遭遇了超过200万次未通过购买确认的评论–其中99.6%为5星。大多数是非品牌电子产品的评级。

    6 ¥ 0.00
  • 靠什么创造企业价值

    DDM在纷繁复杂的环境中解开了价格的表相,同时也错误地让我们把现金流理解为企业价值创造本源。企业和资产堆积之间有一个本质的区别:资产堆积就把资产堆在一起,但是企业是有一堆人组织在一起。企业是一个有效组织,而这个有效的组织是创造出企业价值的源泉。

    8 ¥ 0.00

网站首页    人物观点    日本机构看中国楼市:相当于日本第二轮上涨阶段