网站首页    财富管理    工业化造富主体:房地产
  • 你永远赢不了“凯利公式”

    没有谁能说服一个堕落的赌徒,因为这是人格的缺陷。但如果你还是一个具有理性精神的人,别再迷恋所谓的运气。赌徒能够依靠的是祖宗保佑,而赌场后面的大佬是高斯、凯利、伯努利这样的大神。你怎么可能赢得了庄家?

    0 ¥ 0.00
  • 黄金公司纽蒙特的百年轨迹

    尽力保持公司独立;专注世界级大型金矿;不断兼并收购获得新项目,同时出售不符合标准的项目;基于在乌兹别克斯坦、印尼、几内亚等地的教训,除了在加纳的两个矿山,投资专注于南北美和澳洲这些“有利司法管辖区”;对勘查不吝投入,保持全球领先资源量和储量

    4 ¥ 0.00
  • 世界游戏史的十大设计师

    被称为现代电子游戏之父,任天堂游戏文化的缔造者,被称为“马里奥(Mario)之父”,是任天堂的灵魂人物。其处女作《大金刚》就在北美地区创下1.2亿美元的利润,就连外国的政经杂志亦将他选为最具影响力的人之一。曾经在权威杂志评选的世界最出色的十位游戏设计师中排名榜首。

    6 ¥ 0.00
  • 艺术学与美学的区别

    美学对象包括极广,凡人对于文化世界,精神世界,及全世界之美感,皆属于美学。即艺术学也可谓是美学的部分。但艺术除美的实现之外,尚有其他各种美以外的价值,俱非美之所能概括。艺术学研究对象不限于美感的价值,而尤注重一艺术品所包含、所表现之各种价值

    8 ¥ 0.00
  • 黑石,全球最大房东

    黑石一直疯狂地扩大自己在房地产领域中的规模。自2007年上市以来,投入房地产领域的主权资本增加了8倍,达1630亿美元。通过抵押贷款的方式来撬动更多资本,使它拥有的房产的总价值约为3250亿美元。根据《财富》估测,按此标准划分,黑石是全球最大的商业房地产公司

    11 ¥ 0.00
  • 26个战略常用分析模型

    麦肯锡、波士顿、贝恩等顶尖战略咨询是如何解决问题,为企业做战略规划,咨询公司常用分析模型功不可没。几乎每个大型快消企业的高管都或多或少接受过咨询公司的培训或者相互合作过,咨询公司的常用的商业分析模型往往很有效率。

    13 ¥ 0.00
  • 十年中国互联网烧钱史

    互联网的烧钱大战,积极一面,各行业的基础设施和生产服务能力快速提升,人们的衣食住行得到了全方位的变革;但很多资本烧在同质化竞争、恶性价格战、伪需求补贴、流量竞价采买、市场份额争夺、洗脑式品牌营销,或者低效资源投资和重复建设,产生了巨大的浪费

    22 ¥ 0.00
  • 技术哲学与技术史

    研究技术哲学的人应当通晓技术的历史,研究技术史的人应当掌握关于技术的哲学。套用康德的格言:“没有科学史的科学哲学是空洞的;没有科学哲学的科学史是盲目的。”我们是否也可以说:“没有技术史的技术哲学是空洞的,没有技术哲学的技术史是盲目的。”

    8 ¥ 0.00
  • 麦肯锡的智库

    “通过从最基础的层面上观察微观经济,从公司内部、从部门内部,从地区角度,进行研究和工作,在微观上了解商业和经济是如何运行的,再形成宏观的观点,这就是麦肯锡的最大优势所在——跨越微观透视的能力,在此基础上形成宏观观点”。“不是一个出售政策的商店”

    8 ¥ 0.00
  • 电竞俱乐部活得好不好?

    据Newzoo的报告,2020年,在全球77.95亿人中,有19.56亿的电竞人口,其中核心电竞爱好者占到了2.23亿。部分大型赛事的观赛量,已经超过了NBA季候赛等传统体育赛事。在庞大的注意力和流量加成下,电竞成为了世界上增长最快的产业之一。但电竞俱乐部还没有想象中的那么赚钱

    12 ¥ 0.00
  • 美国AI的秘密武器

    称据美国保尔森研究所估计,享有盛誉的AI大会去年推广的论文中,受过中国教育的研究者贡献近1/3。美国的行业领导者担心,“这些是最才华横溢的一部分中国人,他们选择为美国研究实验室工作、教美国学生并帮助打造美企。若美国不再欢迎他们,北京将张开双臂。”

    4 ¥ 0.00
  • 完整工业体系有多重要?

    为什么完整工业体系对一个国家如此重要?如果工业体系对外依赖,那么这个国家的整个经济体系在冲突中,就有可能受到严重的损害。现代的工业体系中,中国成为全世界唯一拥有联合国产业分类中全部工业门类的国家。完整的工业体系更注重的是大而全,而非高精尖。

    7 ¥ 0.00
  • 结构工程师明星

    结构工程系的学生,很难说出几个优秀的结构工程师。我只想做点能改变这一尴尬现状的事情。这里只列出活跃在20世纪初后的工程师。结构工程是一个非常复杂的系统工程,并不是一个人能够完成。列出的代表作,是说结构工程师做出了主导性的、决定性的工作和贡献。

    4 ¥ 0.00
  • 另类游戏商:韩国娱美德

    有这么一家韩国游戏公司,过去20年,它只靠一款游戏IP,就让盛趣、三七、恺英多家A股大厂头皮发麻,一套碰瓷、仲裁的版权保护操作让国内百余家中小游戏商闻风丧胆。它就是韩国游戏商娱美德(Wemade),网游市场过去20年最出名的“IP授权者”。

    1 ¥ 0.00
  • 能源独立的意义

    世界能源正处在第3次重大转换期。美国依靠非常规油气革命即将实现能源独立。中国能源独立的发展技术路线图:依靠“洁煤稳油增气、大力提高新能源”解决“能源安全”,依靠“国内生产+海外权益”兑现“能源自主”,依靠“新能源+智能源”实现“能源独立”

    3 ¥ 0.00
  • 如何引爆新一轮产业革命

    康波周期对应着创新的周期,创新扩散所需的时间区间为40-60年。创新驱动的康波与世界政治体系变迁长波有一定因果逻辑,每一次创新周期都给外围挑战国缩短与中心国的差距乃至反超提供了机遇。21世纪是否中国的世纪,关键在于能否持续创新,并成为主干创新引领者。

    7 ¥ 0.00
  • 马斯克用工业级器件替代航天芯片

    SpaceX载人飞船成功发射的背后,马斯克竟然只用了2.6万人民币、几十万行C++和Python代码就完成了这个动辄上亿的项目。省钱干大事,航天缺少的仅仅是大胆的商业器件验证、仅仅是采用MVP快速迭代的环境,逐年降低的发射成本正在迅速降低试验成本表明:航天大时代才刚刚开始

    2 ¥ 0.00
  • 游戏刺激出的信息革命

    美国人发明计算机,原苏联数学家却第一个提出了对未来信息革命的畅想,并把方案放上了苏共政治局会议桌。由于高层认为“一般人掌握不了计算机技术”,美苏日都没启动信息革命。直至一款游戏机出现……美国人实际更为短视,但构建的社会制度对新兴事物有容忍度

    39 ¥ 0.00
  • 稻盛和夫:欧美不再转让技术时……

    至20世纪80 年代,日本产业在技术转移为基础之上,形成了更高级的技术和产品,这是日本发展的原动力。这一要素今后将会逐渐消失。在能源逐渐枯竭,欧美先进国家不愿再转让技术的条件下,产业界要彻底地节省能源,进行向所谓知识密集型产业结构的转变。

    7 ¥ 0.00
  • 660多种外来入侵物种

    全国已发现660多种外来入侵物种。71种对自然生态系统已造成或具有潜在威胁并被列入《中国外来入侵物种名单》。有370种入侵植物、有220种动物;也包括少量的菌物、原核生物和原生生物。来自美洲的外来入侵生物最多,很多来自美洲物种在中国的入侵性很强,危害极高

    9 ¥ 0.00

【作者:姜超(海通证券研究所首席经济学家);源自:海通宏观《工业经济时代:货币地产互相强化》2019.09】

中国经济的研究,我们分成三个部分,一是理解中国的过去,二是理解中国的现在,三是理解大类资产配置的变化。

首先要理解中国经济的过去。过去我们处于工业化时代,其中最核心的产业就是房地产。房地产有三大重要功能:一是提供了经济的需求,二是满足了银行的信贷需求,最后它是我们居民财富的载体。

为何在工业化时代,中国的房地产如此重要?

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSy8sZCiczZicHcSHvgZZbNAcWiam0A4DDqea7e8xibwtjjARDXG5dIIt6Zaw/640?wx_fmt=png

 

1.地产投资决定经济

 

首先从经济的需求结构来看,我们知道经济的构成主要有投资、消费和出口三大项。而在过去很长一段时间,我们的经济增长的主要来源是固定资产投资。数据显示,从01年到13年,中国GDP年均增速为9.7%,而投资贡献的GDP年均增速为5.4%,投资贡献了一大半的经济增长。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyuug8K801BuAC6avb4ibT5SkmxBPq8RmibicLvprK47eiazu23A5HmOyia9A/640?wx_fmt=png

此外,统计局每个月会公布全社会固定资产投资的数据,18年的全社会固定资产投资总额为63.6万亿,与当年90万亿GDP的比值为71%。而在00年时,这一比值仅为24%,在16年的最高值超过80%。

因此,无论从对经济的贡献还是占经济的比重来看,投资过去曾是中国经济增长的核心引擎。

我们再把投资做一个分解,中国投资的成分与美国不大一样,我们在上一部分中介绍美国的投资包括存货投资、住宅投资和非住宅投资三大项,分别对应到存货周期、地产周期以及企业的设备投资周期等三大周期。

而中国的投资同样有三大项,分别是房地产投资、制造业投资和基建投资,这三项各自的占比都在30%左右。与美国相比,我们的投资中不包括存货投资的数据,因而对于存货周期的观察需要靠其他的渠道,比如说制造业PMI指数中有原材料和产成品存货指数,另外工业企业效益数据中也包含了存货的数据,此外大家还可以通过各个行业的微观数据来观察存货周期,例如电力、钢铁等行业的存货数据变化等。

我们投资数据中与美国相同的是房地产投资,而我们的制造业投资也基本上等同于美国的非住宅投资、也就是企业的设备投资,但我们多出来一大项叫做基建投资。

从理论上说,中国的工业经济是靠投资拉动,但是不是投资好中国经济就一定好呢?其实不一定!我自己有过一个深刻的教训。

我是2005年入行,从2007年开始独立做研究,而在2008年,就遭遇到了巨大的挑战。

按照我们在学校里面学习的三驾马车理论,也就是投资、消费加上出口共同拉动经济,而且其中投资占据主要地位,那么要知道08年中国经济的走势,关键就是要分析清楚投资的走势。

问题在于,08年的名义投资增速在前三季度都是回升的,直到4季度才小幅回落。而且我们做经济分析要把物价剔除,观察实际增速的变化,而在08年4季度的物价大幅下滑。因此,单纯就投资实际增速来看,在08年二季度至年末都是在持续回升。所以,如果简单认为投资决定中国经济,投资好中国经济就好,那么结论就是08年中国经济持续回升,这其实是大错特错,因为08年经济走势恰恰是完全相反,全年持续下滑。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSy9ibSnsXLVrU9PMiat0lW2HyQ8ndkoluWIMTzlCYLfg6iaxcAjmDteGsGw/640?wx_fmt=png

其实,在08年虽然投资总增速与经济的走势背离,但是房地产投资实际增速一路下滑,与经济走势高度一致,也就是说总投资虽然不准确,但是地产投资走势是准确的。

问题出在哪里呢?如果把投资以及投资中三大成分与GDP实际增速进行相关性分析,可以发现总投资与GDP增速的相关性大约是30%,其中基建投资与GDP增速的相关性是负的,制造业投资与GDP增速的正相关性是50%左右,而地产投资与GDP增速的正相关性超过70%。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSye3SpTDUtYgfUAzK4m98dqicPsLXmw7EzrxnWtyZXJlm9DeDYjBIt8bg/640?wx_fmt=png

也就是说,总投资与中国GDP的相关性并不高,原因在于基建投资与GDP增速负相关。这其实也容易理解,中国政府把基建投资作为对冲经济下滑的手段,这在08年表现的尤其明显,基建投资增速从年初的3.7%升至年末的22%,使得总投资依然稳中有升,其波动被熨平了,就无法准确反映经济的真实变化。

而与中国经济增长最相关的其实是房地产投资增速,从图形也可以看出,如果把地产投资增速和工业增速放到一起,可以发现两者几乎在每一个拐点上的走势都完全一致,直到最近几年相关性才有所减弱。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyeh9GhufmfSBRF6fBOic1HBfyrxLxNJsBLoq2IS4EB9qCQGdUAicrpETw/640?wx_fmt=png

所以,历史数据分析表明,房地产是中国工业化时代的核心产业,因为它决定了工业经济的走势。

我们还可以从另外一个角度去观察工业经济运行,同样可以显示出房地产的重要性。

 

2.发电同步经济运行

 

由于工业的生产过程会使用多种原材料,也会产生多种工业品,因而可以从工业产品的角度来观察工业经济。其中发电量是一个非常重要的实物指标,数据显示我国的发电量增速走势和工业增速的走势高度一致。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSylByuOKmUugn1sLG3QJbbTDWnl8dPDWhTf33ia49aeZF7x25TYj8DDIg/640?wx_fmt=png

在过去做宏观经济研究,大家都很重视发电量增速的数据。不像现在因为消费行业都是大明星,大家都去做食品饮料、去做医药行业了,但是放在十年以前,周期行业的研究员还是很多的。而当时很多周期行业的研究都很重要,例如当时电力行业研究员有一个重要的任务,就是去询问发电量的数据。

我们知道国家公布经济数据其实是有时滞的,比如说现在是8月份,但是8月14号才公布7月份的经济数据。但我们知道7月的经济运行数据在7月结束的那一天就定型了,那么有没有办法提前知道7月经济的数据呢?

过去是有办法的,就是去询问发电量的数据。以前电网公司曾经按旬度来公布电网的发电量增速,所以消息灵通的研究员就可以拿到这个旬度发电量增速,再做个加权平均就可以得到月度发电量增速,根据发电量增速的变化就知道了工业经济的变化。通过这种方式,就可以比市场提前十几天知道经济的走势。

在资本市场上,时间就是金钱,所以当时的电力行业研究员地位很高,比宏观研究员还管用。但是后来这个“小秘密”被政府发现了,相当于提前泄露了经济信息,后来就不允许电网公司公布旬度的发电数据了。

但大家还是很聪明的,虽然拿不到电网的发电量数据了,但中国的发电里面有70%以上都是火电,火电是用煤炭来发电,而6大沿海电厂每天都公布发电耗煤的数据,所以可以用发电耗煤来近似来替代发电量。虽然发电耗煤增速与发电量增速的走势不完全一致,因为它会受到水电来水波动的影响,但在多数时候还是比较准确的,可以作为一个近似指标来跟踪我们的工业走势,而且它的优势在于数据每天都有更新,可以进行实时跟踪。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSy1jPpsGBetpJW3gwD9UTJNLBjmTRnFenkLiaJMRGZmyKpP8ia5bLrkjow/640?wx_fmt=png

除了发电量增速以外,还有其他的一些实物指标也是在工业时代的非常重要的指标,包括铁路货运量增速,重卡的增速,以及挖掘机的增速,因为房地产和基建投资要大量使用挖掘机,而工业品的运输要使用重卡和铁路,这些都是在过去工业化时代非常重要的实物经济指标。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyJOYy8kP6TIqV9tEQFVcEQib3YSn40wGNhQBso1icAgdhuSuILskEaqsw/640?wx_fmt=png

 

3.地产决定工业走势

 

但是观察所有这些实物指标,我们发现归根到底还是房地产投资最重要。因为在实物指标中,最重要的是发电量增速,而中国发电量增速又和地产投资增速的走势是高度一致的。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSymD2w9MrXFicLjbIrUSwJ2ohZKNZgdibhb1ILBl9ZCZUR186qWXQaEVbA/640?wx_fmt=png

我们可以这样来解释,虽然中国有三大投资,但很多制造业投资其实是依附于房地产的,而基建投资名义上是由政府主导,但政府基建投资的资金来源是土地转让收入,其实也与房地产有关,因此房地产投资主导了所有投资,也主导了中国工业经济走势。

而在房地产产业链当中,房地产投资是滞后指标,房地产销售才是领先指标。地产企业首先要卖房子,有钱以后过一段时间才会拿地、才会投资,因此房地产销售是工业经济的领先指标,在过去领先工业经济2到3个季度左右。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyLNNP8kNI7zKoqzfEupAPia0pKIYjzfQawwkJF0ia3qDCAApAjAU0XPjQ/640?wx_fmt=png

由此可见,在中国工业化的时代,房地产投资决定了工业经济运行,而房地产销售是最重要的领先指标。

 

4.货币驱动工业经济

 

下一步需要思考的是,还有没有别的指标也在影响工业经济?而借用之前我们在美国经济分析里面的思路,毫无疑问货币指标也很重要。

从理论上说,要发展经济就要花钱,因而货币对经济很重要。而货币指标可以分为狭义货币M1和广义货币M2,其中狭义货币M1通常指的是活期存款、也就是流动性最好的货币,而广义货币M2通常包括了定期存款。

历史数据显示,早期中国的狭义货币M1增速和工业增速的走势高度一致,而在中国资本市场上曾经有过一句名言,叫做“M1定买卖”,也即是说M1增速的高点和低点决定了股市的顶部和底部,这个判断在过去也一度非常准确。

原因在于,中国M1的主要成分是企业活期存款,并不包含居民活期存款,因而M1增速的变化可以反映企业流动性的变化,进而可以反映出工业经济的变化。

但是经济研究的奇妙之处在于,很多经济规律只是短期有效,而非永久有效,因为人类的经济行为会发生变化。为什么M1增速现在不准了,一个重要的原因在于金融脱媒的发生,也就是说新的货币取代了M1。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSy8ibjm0KHBIfOlZ2uK0SlAHetXibBViafiaJPUvOvSreD9NlAKfiaFM71RHg/640?wx_fmt=png

我们知道M1主要成分是企业的活期存款,但是大家想一想,自己还有没有活期存款?是不是账上有点现金都要买成余额宝等货币基金?如果我们都在这么干,那么企业为什么不这么干呢?同样随时可以用作支付,而且还有利息。因此随着金融体系的进化,M1就不再能准确反映企业流动性的变化,也就反映不了经济的变化。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyRann0aPEE3Xh6fN27pLchvnxcfKJ30M0CtsHibHv03AFkXLJqdp8yNw/640?wx_fmt=png

在狭义货币M1失效之后,大家就转向关注广义货币M2。而M2也在相当长一段时间成为市场最为关注的货币指标,央行曾经每年发布M2目标增速,但是在最近几年,M2和经济的相关性也开始明显下降,这其实也与金融脱媒有关。

从定义来说,M2包括了居民和企业的所有存款,无论活期还是定期存款。但是同样的问题在M2上也发生了,也就是说过去大家要么存活期、要么存定期,但是现在除了买货币基金取代活期存款以外,买银行理财也可以取代定期存款,现在很多3个月银行理财的年化收益率都在3%以上,远超同期限的定期存款,而银行理财的规模也从无到有,在18年的余额超过30万亿,但大部分银行理财并不包含在M2数据当中,这也意味着单纯的M2也不能反映实体经济拥有的总货币的变化。

因此,现在央行已经不再公布M2的目标增速,M2对经济增长的意义也出现了大幅下降。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyw2SCY8z55zXpz7IQyic21N7hxBrGVGjF5AKUwOMyaIfWwSt60w8DCPw/640?wx_fmt=png

除了M1和M2这些货币指标以外,还有没有其他的货币指标可以研究经济走势?

从定义上说,M1和M2被称为货币,代表的是各种存款,包括居民和企业、政府的存款,相当于是银行对实体经济部门的负债。而银行借了我们的钱,下一步是贷款给实体经济。因此货币与经济的关系其实中间还隔了一层贷款,理论上说贷款和经济的关系更为密切。

因此,我们还可以观察信贷走势来研究经济变化。而数据显示,在很长一段时间信贷增速与中国工业经济走势高度一致。而正是基于信贷对中国经济的重要关系,我们在08年金融危机之后写了一篇报告《信贷决定论》,认为是信贷决定了中国经济走势,因此在4万亿政策出台之后,我们判断信贷激增会带领经济复苏,因而09年的投资机会将从债市转向股市。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyLrteKY96rReULhHGRVx1T06u6Gq8Tesvhdl1DyUg66DMg6MPDarfOA/640?wx_fmt=png

但是同样的问题又发生了,也就是没有什么经济规律永远有效。随着金融市场的发展,除了信贷以外,各种直接融资开始涌现,比如说债券、非标融资以及股票融资,这就使得信贷对经济的影响大幅下降。后来央行把所有的社会融资加总,称之为社会融资总量,而社会融资总量也成为目前市场最为关心的货币指标。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyAVRE3L2gStr5N5ykpmIicEVRViamdeDtSVpQRsM2pxiaFYmyibGyNkhaTQ/640?wx_fmt=png

但是央行公布的社会融资数据不包含国债,而理论上国债也对经济有影响。因此,把社会融资总量再加上国债之后,我们会得到一个新的指标社会加政府的融资总量,而这个新的融资总量增速与发电量增速的走势高度一致。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyz8DibNliapyCAj17C04vicRkotNM6qXHMZsTPRyLaWibBPhVbnyfFVHabA/640?wx_fmt=png

由此可见,在货币层面过去各种货币信贷指标都很重要,而目前社会加政府融资增速是最重要的货币指标,可以用来观察中国经济增速的变化,而且社融增速领先经济变化半年左右。

比如说18年的经济持续下滑,原因就在于17年的金融去杠杆,使得社融总增速从17年年末开始大幅下降,这预示18年经济将持续减速。而19年以来虽然大家一直担心经济下滑,但经济的表现其实要好于市场的悲观预期,部分原因在于19年以来随着金融去杠杆转入稳杠杆,社融增速企稳回升,这也意味着19年下半年以后的经济有了企稳的希望。

 

5.货币地产互相强化

 

总结来说,在过去的工业经济时代,有两个指标非常重要,一个是房地产销售,另一个是货币融资增速。再仔细观察这两个数据的走势,可以发现这两件事本身其实是一件事,也就是说房地产销售和货币增长是互为因果、互相强化的。

首先,过去中国房地产销售金额增速和广义货币M2增速的走势高度一致,这说明是货币的高增推动了地产销售的持续上升。而从中国房价走势来看,为什么过去10年中国房价涨了那么多?回头来看一个重要的原因就是货币超发。07年我们的货币总量是40多万亿,目前是接近200万亿,货币翻了四五倍,房价差不多也涨了四五倍。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyicrurrUlO800OKpfW0bDsDAOVpJOaIaoPqVns6nAVrSWOrL7VKclIwA/640?wx_fmt=png

其次,中国货币的高增其实也得益于房地产的大发展,因为如果没有房地产市场,就承载不了这么多的货币。我们统计中国居民的房产总值在01年时仅为28万亿人民币,而在2018年已经超过300万亿人民币,是唯一可以和中国货币总量在一个数量级上匹配的资产。

http://wximg.ikuyu.cn/mmbiz_png/FXXBsgcib8D0aIfLLPibjThrh4APscNRSyKZRIZFicXiauDetx7HCf4FiaI9Qvg4r2zlGPWPfrG5fvIseW09fENgOhA/640?wx_fmt=png

过去10年,在中国买房的人都是人生赢家,因为房子越来越值钱,这其实与中国工业化进程密不可分。因为工业化时期中国经济靠货币和地产驱动,两者互相强化,使得房地产成为经济和信贷的核心,以及居民财富的主要来源。

我们发现,不仅在中国,在许多工业化的经济体,房地产都是居民财富的主要来源。但是随着工业化的结束,货币增速将会发生变化,其实财富创造的主体也将会发生相应的变化。

(注:本文为2019年8月13日宏观经济研究方法培训演讲内容整理)

2019-09-25
过去10年,在中国买房的人都是人生赢家。房子越来越值钱,与中国工业化进程密不可分。工业化时期中国经济靠货币和地产驱动,两者互相强化,使得房地产成为经济和信贷的核心,以及居民财富的主要来源。但是随着工业化的结束,财富创造主体也将会发生相应变化。

工业化造富主体:房地产

jrls2
fdc