【未查询到作者姓名；源自：商业钟声《一个10万平米的商业，每天的客流在多少才能正常运营？》2022.03】

 

大多数人判断店面好坏首先计算的可能是店铺面积和租金，很少有人首先计算客流量。我们需要转变观念的是：通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大。

 

 

店铺选择的四项核心指标：

第一项是客层；
第二项是客流量；
第三项是面积；
第四项才是价格。

客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高；同样的道理，运营也可通过监控店铺客流量，来粗略判断商户的经营业绩。

 

 

 

下面通过一个购物中心服装店铺案例来说明客流量测算逻辑，为便于说明做了部分简化

 

一、租赁合约

该服装店租赁面积150平米，租金及物业费250元/平米/月，租期3年；

租赁面积	数额	说明
1租赁面积（㎡）	150
2租赁期限（年）	3
3、租金及物业费（元/㎡/月）	250

 

 

二、开店固定成本开店固定成本包括店铺租金、员工成本、电费、装修费等。

该店铺每月经营的固定成本为：3.8万元+2.4万元+0.4万元+0.6万元=7.2万元

 

三、保本销售额

为了达到不亏本，店铺每月的营业额至少要与经营店铺的成本持平，才能保证存活下去，即：销售金额-进货成本=店铺经营固定成本。

假设平均零售价300元/件，销售平均折扣85%，进货折扣率60%，那么每月需要卖出的件数为：

7.2万元/(255元-120元)≒531.5件/月

月销售金额=13.6万元

销售坪效=904元/平米/月

 

四、客流量

设该家店铺平均客单件为1.2件/人，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：

17.7件/天÷1.2件/人≒14.8人

假设每天进店的100个人当中有10个人成交，即成交率为10%，那么每天进店的顾客人数为：

14.8人÷10%=148人

如果进店率为5%，那么该家店铺门口的客流数量为：

148÷5%=2953人

从而，计算出该家店铺每天必须有2953个人经过此店的门口，即客流量为2953人时，这家店铺才能保本，超过2953个人的客流量这家店铺才有盈利空间。

 

 

启示：

1、当店铺门口的客流量增大时，其店铺的销售业绩也会得到相应提高。考考大家，如果客流为日均4000人，其它因素不变，该店铺能赚多少钱，多长时间回本？

2、还可以通过提高进店率、成交率、客单件等多种方法来增加利润。

3、对于甲方朋友来讲这个服装店铺租金和销售的占比（租售比）达27.94%，基本处于亏损边缘；务必要尽快开展经营辅导，对店铺进行进行分析，到底什么原因导致目前状态？尽快改善业绩，避免陷入亏损！

 

 

 

以上是针对单个店铺，如果针对购物中心，比如一个10万平米的商业，每天的客流在多少才能正常运营？

 

一、   销售额

建筑面积10万平米的商业体，净租赁面积在5万平米左右，通常业内认为销售坪效1000元/平米/月，商家不会亏损。所以一个10万平米的商业体月均销售应该在5000万，日均销售167万。年销售6亿

这个没有细分主次力店和普通商铺，通常主次力店销售坪效低于1000元/平米/月。当然这个销售额没有考虑每个商业体的租金水平。连锁知名商业体或者成熟商业体租金坪效相对较高，对商铺经营提出更高要求，当然相对来说成熟商业体客流更高，销售机会较大！

 

二、   客单价

10万平米的商业体月均销售要实现5000万，每月客流应该要多少才能支撑呢？

这就要了解商业体的客单价。由于2020年受疫情影响，我们就以2019年华东部分购物中心的客流销售来做参考;

2019年华东部分购物中心销售客流统计
项目	年客流（万人）	年销售（亿元）	日均客流（万人）	日均销售（万元）	客单价（元/人）
南京德基广场	3166	112	9	3,079	355
杭州万象城	2000	45	5	1,233	225
杭州城西银泰城	2400	47	7	1,277	194
南京新百中心店	2500	48	7	1,315	192
南京艾尚天地	720	10	2	274	139
南京建邺万达广场	2000	25	5	685	125
杭州西溪印象城	1855	21	5	583	115
南京东方福来德	700	8	2	219	114
温州万象城	1500	16	4	438	107
上海五角场万达广场	5323	50	15	1,381	95
南京江宁万达广场	2500	23	7	630	92
龙湖杭州滨江天街	2300	20	6	548	87
合肥万象城	2300	20	6	548	87
南京虹悦城	1800	15	5	411	83
杭州湖滨银泰in77	6500	52	18	1,425	80
合肥之心城	2300	17	6	474	75
南京水游城	2114	15	6	411	71
龙湖杭州金沙天街	2600	18	7	493	69
杭州大悦城	1800	12	5	329	67
杭州远洋乐堤港	1500	10	4	274	67
南京江北印象汇	1135	7	3	193	62
杭州拱墅万达广场	1700	10	5	274	59
南京景枫KINGMO	2300	13	6	364	58
南京雨花客厅E-PARK	2000	11	5	301	55
上海静安大融城	3000	15	8	411	50
南京溧水万达广场	800	4	2	104	48
南京弘阳广场	3850	18	11	493	47
南京美利广场	1159	5	3	126	40

根据我们前面预估的一个10万平米的商业体月均销售在5000万，日均销售167万，同比相当于南京江北印象汇水平，客单价62元/人，每天最低客流2.7万人次！差不多一个10万平米的商业体日均客流在3万人可保证商场基本稳定！那么一个10万平米的商业体一年的客流量应该在1000万左右应该是生死线!

所以如何做到每天吸引3万客流就是各商业体操盘手的基本任务和企划部门的KPI！

而每天3万客流来了，如何转化就是考验各个商家的时候了，如何提高进店率？如何提高试穿率？如何提高连单率？如何提高回头率？。。。。。。。这个时候大家拼的就是团队战术和人员素质了。

 

三、周边人口

一个10万平米的商业体日均客流要保证3万人次，其实还有个客观因素——周边人口！如果3公里范围内没有足够的消费人群，要实现3万的客流指标还是很困难的。那么周边要多少人口可以保证一个10万平米的商业体生存了。万达广场的选址要求城市常住人口：50万以上，原则是半径5公里有30万住户就可以。龙湖的拿地标准是要求根据人口规模、轨道交通节点进行分布，所选地块5公里内，人口密度平均为30万人次。上述是知名商业体的商圈范围，一般非知名商业体商圈锁定3公里范围30万人，成功几率较高。也就是说每日客流和周边人口的比例大概在10%。

由此我们也可以大概推导说如果你的商业体周边3公里有20万人，日均客流2万，周边50万人，日均客流5万。上述推导只是理论数据或者说正常运营情况下的基本目标。

 

四、租金水平

由此其实我们还可以做个逆命题，知道一个区域3公里有30万人，我们可以推导出一个10万方的商业体租金水平吗？

此表一出估计会被很多操盘手狂骂，“哪有那么高的租金收入！”，大家稍安勿躁，要实现年租金收入9000万，整个项目的平均租金要在150元/㎡/月，同时必须是年销售6个亿。

考虑主力店大概占总租赁面积50%,假设主次力店的平均租金相当于普通商铺的一半，那么主次力店面积25000㎡，平均租金75元/㎡/月，则主次力店年租金2250万；普通商铺年租金6750万，普通商铺平均租金225元/㎡/月。

所以如果各位乙方朋友如果招商人员给你谈的租金已经达到200+，那么这个场子应该不会差。因为这个商业体的年租金水平已经接近亿元了！如果没有较高的销售额是不足以支撑这样的租金的；普通商铺平均租金225元/㎡/月，按租售比15%，销售坪效应该在1500元/㎡。前文所述150㎡店铺，月销售应该在22.5万元算是正常经营。

我们可以进一步推算普通商铺面积25000㎡，月销售3750万元，年销售4.5亿元。假设主次力店平均租金75元/㎡/月，租售比15%，销售坪效应该在500元/㎡，月销售1250万元，年销售1.5亿元，整个项目合计年销售6亿！

客流量多少呢？普通商铺月销售3750万元，主次力店月销售1250万元，合计5000万元，按60元的客单价，商业体的日均客流就是3万人次！

上述推算主次力店销售预估偏低，一般好点的超市年销售额都能过亿，而普通商铺预估偏高，销售坪效能做到1500元/㎡，能有三分之二已经是很良好了！

 

上述是理论推算，我列举一些商业体报表，看看一个10万方的商业体租金水平是否达到9000万？

先看吾悦广场（下述内容太过机密，吾悦朋友不喜勿拍，但作为上市公司这就不是秘密了）

2020年度新城新开业34个吾悦广场，合计在营95个吾悦广场，全年租金总收入57.2亿元（含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），其中年租金收入过亿的广场共有8个。
 

序号	广场名称	总建筑面积(万平米)	租金收入(万元)	建面平均租金	预估租赁面积租金
1	常州武进吾悦广场	14.2	19720	116	231
2	瑞安吾悦广场	9	13580	126	251
3	常州吾悦国际广场	10.2	12210	100	200
4	桐乡吾悦广场	8.6	11720	114	227
5	南京吾悦广场	4.8	11630	202	404
6	成都吾悦广场	7.8	10940	117	234
7	长沙吾悦广场	9.6	10910	95	189
8	义乌吾悦广场	8.9	10070	94	189
9	台州黄岩吾悦广场	7.7	9860	107	213
10	上海青浦吾悦广场	8.6	9650	94	187
11	镇江吾悦广场	8.2	9440	96	192
12	如皋吾悦广场	8.5	9140	90	179
13	嵊州吾悦广场	8.5	9120	89	179
14	金坛吾悦广场	8.7	9010	86	173
15	海口吾悦广场	11.3	8970	66	132
16	平湖吾悦广场	8.2	8900	90	181
17	天津津南吾悦广场	9.2	8870	80	161
18	常州天宁吾悦广场	11.9	8820	62	124
19	汉中吾悦广场	9.1	8780	80	161
20	丹阳吾悦广场	10.4	8650	69	139
21	昆山吾悦广场	7.5	8610	96	191
22	扬州吾悦广场	8	8570	89	179
23	安庆吾悦广场	10	8500	71	142
24	启东吾悦广场	8	8190	85	171
25	泰兴吾悦广场	9.1	7870	72	144
26	连云港海州吾悦广场	9.1	7860	72	144
27	淮安吾悦广场	9	7580	70	140
28	衢州吾悦广场	8.7	7320	70	140
29	西安西咸吾悦广场	12.1	7200	50	99
30	合肥吾悦广场	10.6	7190	57	113
31	玉环吾悦广场	8.7	7180	69	138
32	连云港赣榆吾悦广场	9	7180	66	133
33	临沂吾悦广场	9.3	7140	64	128
34	淮南吾悦广场	9.2	7100	64	129
35	南昌吾悦广场	9	7070	65	131
36	上饶吾悦广场	9.5	7060	62	124
37	蚌埠吾悦广场	8.5	6980	68	137
38	长沙高铁吾悦广场	9.9	6900	58	116
39	宝鸡吾悦广场	9	6880	64	127
40	高邮吾悦广场	9.1	6810	62	125
41	南宁吾悦广场	8	6700	70	140
42	宿州吾悦广场	9.5	6580	58	115
43	扬州宝应吾悦广场	9	6420	59	119
44	青岛吾悦广场	13.7	6350	39	77
45	宁波吾悦广场	9.2	6310	57	114
46	昆明吾悦广场	9	6230	58	115
47	慈溪吾悦广场	10.1	6210	51	102
48	长春吾悦广场	13.1	6130	39	78
49	张家港吾悦广场	10.9	6020	46	92
50	钦州吾悦广场	9.2	5840	53	106
51	溧阳吾悦广场	9	5820	54	108
52	晋江吾悦广场	8.6	5600	54	109
53	吴江吾悦广场	11.1	5320	40	80
54	渭南吾悦广场	8.1	5310	55	109
55	延安吾悦广场	8.9	4950	46	93
56	句容吾悦广场	9.1	4850	44	89
57	成都武侯吾悦广场	8.4	4840	48	96
58	南昌新建吾悦广场	8.1	4640	48	95
59	盐城吾悦广场	8.8	4630	44	88
60	台州仙居广场	9	4560	42	84
61	桂林吾悦广场	10.3	4320	35	70
62	淮北吾悦广场	9.1	3850	35	71

2020年之前开业的64家吾悦广场年租金收入在9000万以上的14家，占比23%，年租金收入在7000万以上的35家，占比55%；说明吾悦广场这几年的长足发展！

再看龙湖公布的2020年上半年租金收入，10万方左右的天街基本上年租金收入都是9000万以上。

上述对比基本可以看出1、知名商业体的盈利能力确实很强，2、非知名商业体新开业要实现年收入9000万还是很困难的，但是通过后期持续运营这个目标还是有希望的！