网站首页    商业模式    支撑10万平米商业体的客流量
  • 方便面的征服

    1958年,48岁的安藤百福成功地发明了20世纪伟大的发明之一——方便面。现在,世界上有30多个国家生产方便面,中国是世界上方便面消费总量第一的国家。人均消费量第一的国家是韩国,人均消费量为80份。在2021年,韩国蝉联了8年的第一大方便面消费国地位被越南超越。

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  • 英国“基建狂魔”时代

    进入到20世纪,很多年久失修的运河更是面临彻底报废的窘境——决口、淤塞、干涸曾一度被认为是英国运河的宿命;好在英国政府于1947年将全部运河收归国有,并在此后进行了大规模的维护修缮。如今,改头换面、设施齐全的运河水系和舒适温馨的居家客船也成为了怀旧的英国人理想的度假方式。

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  • 小城镇与超级产业

    中国有很多县城或小镇,几万人从事同一个小产业。产业虽小,但其产量可以占到中国50%以上,有些甚至占到世界的50%以上。都是轻工业,几乎不掌握核心技术。当达到一定阶段后,如不能持续创新和升级,原有产业会向成本更低的地方转移。每个小城产业的升级过程各有不同

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  • 柏林生活垃圾管理模式

    生活垃圾由柏林城市垃圾清运公司(BSR) 负责。BSR每天组织近200次残余废物收集和50次生物垃圾生物处理,经营着15个城市便利设施和6个小型家庭有害物质收集点,收集20种不同的可回收材料和30种不同的危险废物类别。BSR和ALBA公司共同负责清空回收箱,BSR负责的约五分之一。

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  • 数字农业的玩家们

    数字农业赛道上,布局的包括富士康、中联重科、潍柴动力等;互联网巨头腾讯、阿里、京东等;数字巨头英特尔已经进场。腾讯自主研发的“物联网类操作系统”;富士康建造了一座全球最大的植物工厂;京东成立数智农业在全国对接了超千个农特产地及产业带。

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  • 东亚大都市病

    大城市化及其都市圈是后工业化时代的经济增长引擎。年轻人口被虹吸到大都市圈,导致其他地区老龄化严重,但大都市圈的生育率普遍较低。东亚地区如日、韩、新等国总和生育率仅在0.85~1.3左右;上海,北京等生育率更低,只有0.7左右。本文试图剖析东亚大都市病的成因

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  • 诺贝尔奖证书设计

    每张诺贝尔奖证书都是独一无二的艺术作品。文学奖的证书写在羊皮纸上,即经过特殊处理的皮革上,使用的技术与中世纪书籍插图画家的技术大致相同。授予其他获奖者的证书是用特制的手工纸制作的。有的领域诺奖证书以年度主题为特征,而文学领域则是私人定制

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  • 硬核科技重塑创投格局

    PE/VC机构在向半导体、人工智能、航空航天、新材料等硬科技赛道转换。中基协统计,PE基金2021年新增投资中,计算机运用、工业资本品、医药生物、半导体领域占48.01%;VC基金中,计算机运用、医药生物、资本品、半导体、医疗器械与服务领域的案例数量占比高达70.62%。

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  • 11年,软银零纳税

    软银承担了很低的纳税义务,但符合税法。其利用独特商业模式,让收入来自子公司股息。软银年报中“所得税”项,过去15年里有13年都确定为500万日元时,“不会产生企业税”。其营收结构也有两面:去年公布了5万亿日元净利润,在税务机关面前却是一家亏损公司。

    51 ¥ 0.00
  • 找回专注力

    尼尔·埃亚尔打造了 “上瘾模型”,教会产品经理打造一款让用户欲罢不能的产品。几年后,他也被卷入了形形色色的产品的漩涡,险些被 “上瘾模型”控制。他提出了“专注力管理四步法模型”,包括主宰内部触因、确定时间规划等,让时间和注意力去该去的地方。

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  • 战争与产业政策

    美国正试图通过一次一个技术制裁来减慢中国技术进步以塑造一个未来。今天,信任消失了,中美合作体系和俄欧合作体系都已不复存在,取而代之的是,中俄之间萌生出新合作关系,这一横跨金砖国家和欧亚板块的“天作之合”,因中-美与俄-欧的合作破裂而产生。

    41 ¥ 0.00
  • 被历史耽误的游戏编剧:折毛

    折毛扮演游戏角色为了增强国家在历史上的真实实力,她不断在维基百科上叠BUFF,让“卡申银矿”成为无限取钱的作弊器。因为会有游戏裁判去维基百科中核查信息。为让银矿真实,她写了历史战争;为让战争合理,她编了一场起义;为让起义更真实,她编了一种货币……

    33 ¥ 0.00
  • 原始技术支撑中国地热能

    作为地热资源大国,截至2020年底,中国地热直接利用装机容量达40.6吉瓦,占全球38%,连续多年位居世界首位。地热直接利用装机容量世界排名前五的国家分别为:中国、美国、瑞典、德国、土耳其。然而中国地热能利用非常初级,地热能只能在当地消化,无法转移使用。

    12 ¥ 0.00
  • 电力区域版图

    火电占比下降、风电等清洁能源占比上升。自2016年到去年的6年间,我国风电占比从3.9%上升至6.6%,太阳能发电量更是从0.6%上升至2.2%,分别上升2倍和3倍。根据规划,2025年可再生能源发电量目标被定为3.3万亿千瓦时。这意味着可再生能源年发电量将在5年内增加49.3%。

    6 ¥ 0.00
  • 走进英特尔芯片工厂

    极少有人能够真正进入全世界最顶级、最高机密的晶圆工厂,以及装备了最尖端技术设备的芯片测试实验室,以最近的距离,亲眼目睹一枚芯片的诞生全过程。全球十二万英特尔员工,也只有1-2%左右能够出入它的芯片生产车间;99%的员工甚至没有机会和晶圆拍一张合影。

    7 ¥ 0.00
  • 川渝缺电和东北限电

    和东北限电的情况类似,我们需要的是一个更优的电力结构。成渝地区与周边地区还没有建立坚强的互补互济的电网,特别是与西北地区。因为成渝地区往东部地区输送的是水电,考虑到水电存在的季节性问题,应该与西北地区建立特高压输电通道,形成互补互济的开发格局

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  • 新加坡淡水工程

    新加坡 “四大水喉”,即本地雨水、对外购水、新生水和海水淡化解决饮水问题。除了天然水和从印尼抽取的协议淡水,其海水淡化计划到2060年将满足新加坡30%的淡水需求;“膜”技术净化“新生水”品质超越欧美饮用水标准,计划到2060年,“新生水”可以满足50%的用水量

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  • 气候变化加剧疾病传播

    10种气候灾害都影响了病原性疾病的传播。病原性疾病是指由病毒、细菌、真菌和动物等感染因子引起的疾病。研究还列出了1006种气候危害加剧疾病传播的途径,由于途径太多,想要让人类社会全部适应他们是不可能的。在286种独特疾病中,223种因气候灾害而恶化。

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  • 美剧编剧体系

    美剧的生产体系可以从很多方面来讨论,比如制播分离、制片人负责制、试播制度、订阅制度和高淘汰率等等。在编剧流程上,美剧由制作人组织一批写手,边写边拍,边拍边改,是一个相当动态的过程。可以根据演员的状态和观众的反应随时调整剧情,故事更符合需求。

    49 ¥ 0.00
  • 复盘美国汽车工业

    2010年,通用汽车实现为1999年以来最高盈利水平,成为三大车企中市值最高的企业。2011年,最后一辆福特“维多利亚皇冠”下线,成为美式大排量车的绝唱。此时,电动汽车悄无声息地驶进人们的生活。“闹着玩”一般销量的特斯拉将会成为传统车企最强劲的竞争对手。

    16 ¥ 0.00

【未查询到作者姓名;源自:商业钟声《一个10万平米的商业,每天的客流在多少才能正常运营?》2022.03

 

大多数人判断店面好坏首先计算的可能是店铺面积和租金,很少有人首先计算客流量。我们需要转变观念的是:通常一个店铺价钱贵,并不仅仅是因为面积大。

 

 

店铺选择的四项核心指标:

第一项是客层;
第二项是客流量;
第三项是面积;
第四项才是价格。

客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素,客流量大,店铺的销售业绩才会高;同样的道理,运营也可通过监控店铺客流量,来粗略判断商户的经营业绩。

 

 

 

下面通过一个购物中心服装店铺案例来说明客流量测算逻辑,为便于说明做了部分简化

 

一、租赁合约

该服装店租赁面积150平米,租金及物业费250/平米/月,租期3年;

租赁面积

数额

说明

1租赁面积(㎡)

150

 

2租赁期限(年)

3

 

3、租金及物业费(元//月)

250

 

 

 

二、开店固定成本开店固定成本包括店铺租金、员工成本、电费、装修费等。

该店铺每月经营的固定成本为:3.8万元+2.4万元+0.4万元+0.6万元=7.2万元

 

三、保本销售额

为了达到不亏本,店铺每月的营业额至少要与经营店铺的成本持平,才能保证存活下去,即:销售金额-进货成本=店铺经营固定成本。

假设平均零售价300/件,销售平均折扣85%,进货折扣率60%,那么每月需要卖出的件数为:

7.2万元/(255-120)531.5/

月销售金额=13.6万元

销售坪效=904/平米/

 

四、客流量

设该家店铺平均客单件为1.2/人,那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为:

17.7/天÷1.2/人≒14.8

假设每天进店的100个人当中有10个人成交,即成交率为10%,那么每天进店的顾客人数为:

14.8人÷10%=148

如果进店率为5%,那么该家店铺门口的客流数量为:

148÷5%=2953

从而,计算出该家店铺每天必须有2953个人经过此店的门口,即客流量为2953人时,这家店铺才能保本,超过2953个人的客流量这家店铺才有盈利空间。

 

 

启示:

1、当店铺门口的客流量增大时,其店铺的销售业绩也会得到相应提高。考考大家,如果客流为日均4000人,其它因素不变,该店铺能赚多少钱,多长时间回本?

2、还可以通过提高进店率、成交率、客单件等多种方法来增加利润。

3、对于甲方朋友来讲这个服装店铺租金和销售的占比(租售比)达27.94%,基本处于亏损边缘;务必要尽快开展经营辅导,对店铺进行进行分析,到底什么原因导致目前状态?尽快改善业绩,避免陷入亏损!

 

 

 

以上是针对单个店铺,如果针对购物中心,比如一个10万平米的商业,每天的客流在多少才能正常运营?

 

一、   销售额

建筑面积10万平米的商业体,净租赁面积在5万平米左右,通常业内认为销售坪效1000/平米/月,商家不会亏损。所以一个10万平米的商业体月均销售应该在5000万,日均销售167万。年销售6亿

这个没有细分主次力店和普通商铺,通常主次力店销售坪效低于1000/平米/月。当然这个销售额没有考虑每个商业体的租金水平。连锁知名商业体或者成熟商业体租金坪效相对较高,对商铺经营提出更高要求,当然相对来说成熟商业体客流更高,销售机会较大!

 

二、   客单价

10万平米的商业体月均销售要实现5000万,每月客流应该要多少才能支撑呢?

这就要了解商业体的客单价。由于2020年受疫情影响,我们就以2019年华东部分购物中心的客流销售来做参考;

2019年华东部分购物中心销售客流统计

项目

年客流(万人)

年销售(亿元)

日均客流(万人)

日均销售(万元)

客单价(元/人)

南京德基广场

3166

       112

9

    3,079

     355

杭州万象城

2000

        45

5

    1,233

      225

杭州城西银泰城

2400

        47

7

    1,277

      194

南京新百中心店

2500

        48

7

    1,315

      192

南京艾尚天地

720

        10

2

      274

      139

南京建邺万达广场

2000

        25

5

      685

      125

杭州西溪印象城

1855

        21

5

      583

      115

南京东方福来德

700

         8

2

      219

      114

温州万象城

1500

        16

4

      438

      107

上海五角场万达广场

5323

        50

15

    1,381

       95

南京江宁万达广场

2500

        23

7

      630

       92

龙湖杭州滨江天街

2300

        20

6

      548

       87

合肥万象城

2300

        20

6

      548

       87

南京虹悦城

1800

        15

5

      411

       83

杭州湖滨银泰in77

6500

        52

18

    1,425

       80

合肥之心城

2300

        17

6

      474

       75

南京水游城

2114

        15

6

      411

       71

龙湖杭州金沙天街

2600

        18

7

      493

       69

杭州大悦城

1800

        12

5

      329

       67

杭州远洋乐堤港

1500

        10

4

      274

       67

南京江北印象汇

1135

         7

3

      193

       62

杭州拱墅万达广场

1700

        10

5

      274

       59

南京景枫KINGMO

2300

        13

6

      364

       58

南京雨花客厅E-PARK

2000

        11

5

      301

       55

上海静安大融城

3000

        15

8

      411

       50

南京溧水万达广场

800

         4

2

      104

       48

南京弘阳广场

3850

        18

11

      493

       47

南京美利广场

1159

         5

3

      126

       40

根据我们前面预估的一个10万平米的商业体月均销售在5000万,日均销售167万,同比相当于南京江北印象汇水平,客单价62/人,每天最低客流2.7万人次!差不多一个10万平米的商业体日均客流在3万人可保证商场基本稳定!那么一个10万平米的商业体一年的客流量应该在1000万左右应该是生死线!

所以如何做到每天吸引3万客流就是各商业体操盘手的基本任务和企划部门的KPI

而每天3万客流来了,如何转化就是考验各个商家的时候了,如何提高进店率?如何提高试穿率?如何提高连单率?如何提高回头率?。。。。。。。这个时候大家拼的就是团队战术和人员素质了。

 

三、周边人口

一个10万平米的商业体日均客流要保证3万人次,其实还有个客观因素——周边人口!如果3公里范围内没有足够的消费人群,要实现3万的客流指标还是很困难的。那么周边要多少人口可以保证一个10万平米的商业体生存了。万达广场的选址要求城市常住人口:50万以上,原则是半径5公里有30万住户就可以。龙湖的拿地标准是要求根据人口规模、轨道交通节点进行分布,所选地块5公里内,人口密度平均为30万人次。上述是知名商业体的商圈范围,一般非知名商业体商圈锁定3公里范围30万人,成功几率较高。也就是说每日客流和周边人口的比例大概在10%

由此我们也可以大概推导说如果你的商业体周边3公里有20万人,日均客流2万,周边50万人,日均客流5万。上述推导只是理论数据或者说正常运营情况下的基本目标。

 

四、租金水平

由此其实我们还可以做个逆命题,知道一个区域3公里有30万人,我们可以推导出一个10万方的商业体租金水平吗?

此表一出估计会被很多操盘手狂骂,“哪有那么高的租金收入!”,大家稍安勿躁,要实现年租金收入9000万,整个项目的平均租金要在150//月,同时必须是年销售6个亿。

考虑主力店大概占总租赁面积50%,假设主次力店的平均租金相当于普通商铺的一半,那么主次力店面积25000㎡,平均租金75//月,则主次力店年租金2250万;普通商铺年租金6750万,普通商铺平均租金225//月。

所以如果各位乙方朋友如果招商人员给你谈的租金已经达到200+,那么这个场子应该不会差。因为这个商业体的年租金水平已经接近亿元了!如果没有较高的销售额是不足以支撑这样的租金的;普通商铺平均租金225//月,按租售比15%,销售坪效应该在1500/㎡。前文所述150㎡店铺,月销售应该在22.5万元算是正常经营。

我们可以进一步推算普通商铺面积25000㎡,月销售3750万元,年销售4.5亿元。假设主次力店平均租金75//月,租售比15%,销售坪效应该在500/㎡,月销售1250万元,年销售1.5亿元,整个项目合计年销售6亿!

客流量多少呢?普通商铺月销售3750万元,主次力店月销售1250万元,合计5000万元,按60元的客单价,商业体的日均客流就是3万人次!

上述推算主次力店销售预估偏低,一般好点的超市年销售额都能过亿,而普通商铺预估偏高,销售坪效能做到1500/㎡,能有三分之二已经是很良好了!

 

上述是理论推算,我列举一些商业体报表,看看一个10万方的商业体租金水平是否达到9000万?

先看吾悦广场(下述内容太过机密,吾悦朋友不喜勿拍,但作为上市公司这就不是秘密了)

2020年度新城新开业34个吾悦广场,合计在营95个吾悦广场,全年租金总收入57.2亿元(含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入),其中年租金收入过亿的广场共有8个。
 

序号

广场名称

总建筑面积(万平米)

租金收入(万元)

建面平均租金

预估租赁面积租金

1

常州武进吾悦广场

14.2

19720

116

231

2

瑞安吾悦广场

9

13580

126

251

3

常州吾悦国际广场

10.2

12210

100

200

4

桐乡吾悦广场

8.6

11720

114

227

5

南京吾悦广场

4.8

11630

202

404

6

成都吾悦广场

7.8

10940

117

234

7

长沙吾悦广场

9.6

10910

95

189

8

义乌吾悦广场

8.9

10070

94

189

9

台州黄岩吾悦广场

7.7

9860

107

213

10

上海青浦吾悦广场

8.6

9650

94

187

11

镇江吾悦广场

8.2

9440

96

192

12

如皋吾悦广场

8.5

9140

90

179

13

嵊州吾悦广场

8.5

9120

89

179

14

金坛吾悦广场

8.7

9010

86

173

15

海口吾悦广场

11.3

8970

66

132

16

平湖吾悦广场

8.2

8900

90

181

17

天津津南吾悦广场

9.2

8870

80

161

18

常州天宁吾悦广场

11.9

8820

62

124

19

汉中吾悦广场

9.1

8780

80

161

20

丹阳吾悦广场

10.4

8650

69

139

21

昆山吾悦广场

7.5

8610

96

191

22

扬州吾悦广场

8

8570

89

179

23

安庆吾悦广场

10

8500

71

142

24

启东吾悦广场

8

8190

85

171

25

泰兴吾悦广场

9.1

7870

72

144

26

连云港海州吾悦广场

9.1

7860

72

144

27

淮安吾悦广场

9

7580

70

140

28

衢州吾悦广场

8.7

7320

70

140

29

西安西咸吾悦广场

12.1

7200

50

99

30

合肥吾悦广场

10.6

7190

57

113

31

玉环吾悦广场

8.7

7180

69

138

32

连云港赣榆吾悦广场

9

7180

66

133

33

临沂吾悦广场

9.3

7140

64

128

34

淮南吾悦广场

9.2

7100

64

129

35

南昌吾悦广场

9

7070

65

131

36

上饶吾悦广场

9.5

7060

62

124

37

蚌埠吾悦广场

8.5

6980

68

137

38

长沙高铁吾悦广场

9.9

6900

58

116

39

宝鸡吾悦广场

9

6880

64

127

40

高邮吾悦广场

9.1

6810

62

125

41

南宁吾悦广场

8

6700

70

140

42

宿州吾悦广场

9.5

6580

58

115

43

扬州宝应吾悦广场

9

6420

59

119

44

青岛吾悦广场

13.7

6350

39

77

45

宁波吾悦广场

9.2

6310

57

114

46

昆明吾悦广场

9

6230

58

115

47

慈溪吾悦广场

10.1

6210

51

102

48

长春吾悦广场

13.1

6130

39

78

49

张家港吾悦广场

10.9

6020

46

92

50

钦州吾悦广场

9.2

5840

53

106

51

溧阳吾悦广场

9

5820

54

108

52

晋江吾悦广场

8.6

5600

54

109

53

吴江吾悦广场

11.1

5320

40

80

54

渭南吾悦广场

8.1

5310

55

109

55

延安吾悦广场

8.9

4950

46

93

56

句容吾悦广场

9.1

4850

44

89

57

成都武侯吾悦广场

8.4

4840

48

96

58

南昌新建吾悦广场

8.1

4640

48

95

59

盐城吾悦广场

8.8

4630

44

88

60

台州仙居广场

9

4560

42

84

61

桂林吾悦广场

10.3

4320

35

70

62

淮北吾悦广场

9.1

3850

35

71

2020年之前开业的64家吾悦广场年租金收入在9000万以上的14家,占比23%,年租金收入在7000万以上的35家,占比55%;说明吾悦广场这几年的长足发展!

再看龙湖公布的2020年上半年租金收入,10万方左右的天街基本上年租金收入都是9000万以上。

上述对比基本可以看出1、知名商业体的盈利能力确实很强,2、非知名商业体新开业要实现年收入9000万还是很困难的,但是通过后期持续运营这个目标还是有希望的!

 

2022-04-01
客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素,客流量大,店铺的销售业绩才会高;同样的道理,运营也可通过监控店铺客流量,来粗略判断商户的经营业绩。一个10万平米的商业体一年的客流量在1000万左右是生死线,即做到每天吸引3万客流。之后,才是如何转化

支撑10万平米商业体的客流量

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