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  • 芬兰废除中小学课程教育

    芬兰教育局正式下发通知,采取实际场景主题教学。成为世界上第一个摆脱学校科目的国家。孩子们不用再上单独的数学、物理、地理课等;课程将是“多角度理解第二次世界大战”,“如何在咖啡馆进行日常工作”贴近现实,更有助于理解这个世界运作规律的主题式教学。

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  • CNN盘点世界最美街道

    CNN旅游频道盘点了全球独具特色的美丽街巷,从纽约上城区的豪华住宅大街,到充满历史韵味的欧洲巷道,再到摩纳哥梦幻的蓝色小径,展示了各具特色的无尽魅力。而其中,位于中国成都的锦里历史文化街,以蜿蜒迂回的空间,川西民俗的魅力和古意悠然的韵味位列榜首

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  • 技术向心力的奥秘

    技术谱系证明了技术之间的演化特征。一个优秀的企业,其技术可以细分为三层:应用技术、同性技术和支点技术,这三种技术,对外显示度完全不一样。同性技术和支点技术,往往被藏在产品的背后。而这些看不见的技术,决定了企业是否能够实现在不同行业间的切换。

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  • 百年东芝不再

    两年前,东芝将笔记本电脑改名为Dynabook的时候,许多人还不明就里,认为它们只是换了个马甲。2020年6月,夏普终于将其电脑业务股份剩余的19.1%也一并买去。自此,35岁的Dynabook不再姓东芝。公开资料显示,东芝卖掉PC业务后,将有至少9200万美元的资金来进行业务重建。

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  • 苍蝇为啥难打?

    浮游生物、大型陆地食草动物、鸟类、灵长动物在觅食时的路线也有类似的规律,莱维飞行似乎是生物在资源稀缺的环境中生存的共同法则。人类行为也不能逃脱莱维飞行的支配:在旅游和购物时的轨迹也属于莱维飞行。没想到血拼的剁手党和乱飞的苍蝇是一样一样的吧。

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  • 东京都市圈变化

    日本东京都市圈具备亚洲国家典型特征。国内产城发展纷繁复杂,在平均60%的城镇化率下,部分发达区域城镇化率已达90%,而中西部还有很多城镇化率地域50%。以日本东京都市圈发展历程为借鉴,不同区域匹配不同阶段,希望能给予读者在具体业务发展中更多启示。

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  • 四大名著中的米与面之战

    古代关于食粥如何有利于养生,可以肯定的倒是:烘烤之类的烹饪方法会有损耗,所以同样分量的食品原料,用来熬粥喝,提供的营养和热量要多得多。中国面食习惯于蒸,古代中国和烤面包失之交臂。作为一片粮食紧缺的恐慌常在心头的土地,这也未必不是一件幸事。

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  • 数字孪生:第四象限的崛起

    有了信息、模型、软件、数字样机的概念作为铺底,更容易理解、更亲民的概念——“数字孪生”开始登场。它跟产品全生命周期、产品模型、数字化制造等都有着密不可分的联系,数字孪生被看成是“把物理系统的数字化信息,重新构建成一个独立体”。NASA在2010年明确提出。

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  • 中台战略,企业奢侈品

    从产品角度看,中台是企业为自己定制的“高奢品”。从企业角度看,中台只是平台型组织的一个战略要地。以海尔为例,打造了由后台派出的多角色业务伙伴团队,能推动前台团队的自创业、自组织、自驱动。能进入前台与其协同作战,并代表后台加速资源和机制配置。

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  • 阿里的中台架构

    中台化的难度是:技术<数据<业务<组织,越要有业务认知才能做到中台。 各公司跟中台团队的协作,都存在很大的低效问题。在大公司,跨部门协作都会徒增成本。幻想着中台战略一步到位、认为中台包治百病等观点和运作、没有中长期投入准备,都会掉进中台的大坑

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  • 水资源危机,“水期货”欲来

    预计到2025年,全球近三分之二人口将面临水资源短缺。”2030年,全球7亿人会因为水资源匮乏而“流离失所”;现在全球三分之一的地下水水系已经处于“透支”状态,约40亿人在一年中至少有一个月遭遇水资源短缺问题。到2050年会增加至48亿至57亿人,其中约70%在亚洲。

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  • 日本TOD城市模式

    TOD模式是以公共交通为导向,规划一个包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活区,能够使公共交通的使用最大化的规划设计方式。资料显示,仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里,日均客流1600万人次以上,轨道交通沿线的TOD项目随处可见,成为城市转型发展的重要支撑

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  • 苏联科技是如何被忽悠瘸的?

    苏联科技发展史所有高光时刻,在科技创新最活跃的美苏争霸年代。 这场深入无人区的太空竞赛,苏联的科技工业体系已经从技术引进与消化的初级阶段,逐步过渡到通过基础科学研究进行转化,掌握自主创新能力的新阶段。可为什么苏联的历史会朝着另一个方向滑落而去?

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  • 工业软件,缺失顶级质量发展概念

    我们很少生产在全球市场质量最顶级的产品,很多人没有对于更高端产品所需投入的在研发、管理、工艺等方面投入的概念。为什么我们制造业不赚钱呢?因为,我们没有技术含量,只能拼价格。你没看人家都干嘛去了?日本那些做家电都跑去你的上游卡你的脖子去了。

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  • 苹果已成为芯片领域巨头

    苹果十年来以专注于设计自己的硅芯片而动摇了半导体行业。在苹果做出了这个决定之后,英特尔每年将损失约20亿美元的笔记本电脑芯片销售收入。同时,过去十年,苹果已经收购了超过六家半导体公司,其中包括2019年以10亿美元收购英特尔调制解调器业务的交易。

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  • 波音值100个苹果?

    波音在几十年中其实是美国工业技术最大的“甲方”:航空航天对技术与安全等方面有着苛刻的要求,外溢出来的成果又滋养了许多个工业领域。所以波音不是苹果,也不是可口可乐,更不是Twitter和Facebook。一旦波音倒下,波及不仅限于航空业,是整个美国工业技术的创新脚步。

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  • 工业软件技术图谱

    它支撑了整个工业体系,市场份额小的可怜;产值微不足道,却需要漫长生命轨迹。工业软件是架构在数学科学、物理科学、计算机技术和工业技术之上的宏大建筑,一座复合型知识宫殿。它一旦集成了前人的技术,它就很少会流失。工业软件才成为人类知识的集大成者。

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  • 能源互联网最大的挑战是场景化

    能源互联网的特点和消费互联网恰恰相反,叫做“大场景,小流量”,由于工商业企业生产和管理运营的特性千差万别,导致能源服务的场景是海量的,但是每个场景能聚集的流量是少数。目前的综合能源,只能算是一种业务,而无法真正上升到企业战略的高度。

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  • 政府引导基金政策演变

    早期设立的引导基金政府财政出资比例一般在25%以内,2010年出现35%-45%,2015年出现高达45%以上的情形。在2015年出台的管理办法中,财政出资比例大部分在25%-35%区间,占72%。随后部分城市财政出资比例逐步提高。从总体趋势看财政出资比例逐步增大,提升了子基金的设立效率。

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  • 全球变暖与亚洲水塔

    青藏高原在整个亚洲起到了水源汇聚和分发的功能,因此我们称它为亚洲水塔。在地势作用下,它发育了亚洲的十条大江大河。中科院青藏高原研究所最近一项研究结果显示,青藏高原湖泊蒸发总量为每年517亿吨,相当于3570个杭州西湖的水量。全球变暖,亚洲水塔还好吗?

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【作者:SHAWNTULLY;译者:梁宇;审校:夏林;源自:财富中文网《黑石是如何成为全球最大的房东的?》2020.02】

乔恩·格雷(右)凭借对希尔顿和EOP的重磅并购交易,让黑石成功打入房地产业。他的继任者凯瑟琳·麦卡锡(中)和肯·卡普兰(左)则正在大城市“知识中心”寻找利润。图片来源:PATRICKJAMESMILLERFORFORTUNE

 

拉斯维加斯大道上的丽都和贝拉吉奥酒店、曼哈顿最大的公寓住宅区斯图文森特镇、印度IT租户的首选——班加罗尔大使馆办公园区,这些物业除了声名卓著和规模巨大之外,彼此之间并没有多大的相似之处。然而,它们有一个至关重要的共同点:其所有者都是私募股权巨头黑石集团控制之下的投资基金。

过去十年,黑石一直疯狂地扩大自己在房地产领域中的规模。自2007年上市以来,黑石投入房地产领域的主权资本增加了8倍,达到1630亿美元。黑石通抵押贷款的方式来撬动更多资本,因此它拥有的“地下”房产的总价值约为3250亿美元。根据《财富》杂志的估测,按此标准划分,黑石是全球最大的商业房地产公司。

积沙成塔的黑石低调地建起了自己的房地产“帝国”。然而,最近它的一些大手笔交易使得外界再难以忽视其规模。去年秋天,黑石完成了史上最大规模房地产投资基金的筹建,募资规模达205亿美元。黑石还敲定了有史以来最大的私人房地产交易——以187亿美元的价格从物流公司普洛斯手中收购了大约1000个仓库,其中有数十个租给了亚马逊。黑石以其巨大的影响力,在大多数业主和投资者都远小于它的行业里,成了最受关注的从业者。“我们从来没有见过一家公司能像黑石一样频繁进行大规模交易,也没见过行动如此之快的公司。”房地产投资银行EastdilSecured的首席执行官罗伊·马奇说道。

图中右下角的斯图文森特镇-彼得库珀村是曼哈顿最大的公寓楼,2015年被黑石收购。自2007年上市以来,黑石投入房地产领域的主权资本增加了8倍,达到1630亿美元。图片来源:DANIELACKER—BLOOMBERGVIAGETTYIMAGES

 

这些大规模交易也重塑了黑石。在其成立的35年中,大部分时间里公司最大的利润来源是其传统的私募股权投资业务,专注于收购和修复落后的工业公司。而六年前,黑石的房地产业务开始起飞,该公司的高层人事也反映出房地产业务的重要性。现年50岁的乔纳森·格雷一手打造了黑石的房地产业务,2018年时他被任命为集团总裁兼首席运营官,成为该公司联合创始人、首席执行官苏世民的接班人。

作为一家相对年轻的公司,黑石的公司文化却给人一种老华尔街式的正统感。员工必须身穿商务正装。会议室里陈列着贾斯珀·约翰斯和埃尔斯沃斯·凯利等艺术家的画作,如果这些作品是摆放在1970年的会议室里,那就再合适不过了。

访谈在格雷位于44层的办公室里进行。他向我们简单介绍了一种大胆的投资理念,跟保守的着装要求可谓两个极端。他指出,尽管经济增长速度正在放缓,但房地产价格仍然居高不下,“这就使得要在整个市场实现丰厚的回报变得更为困难。”黑石面临的挑战是选择有利市场位置,以保持稳定的回报。

随着在公司地位不断提升,格雷已将黑石房地产业务的“接力棒”交给了全球房地产联席负责人肯·卡普兰和凯瑟琳·麦卡锡。而他们最新的战略重点是,在快速发展的城市中开发平淡无奇但利润丰厚的房产,这一战略也突显了整体经济的发展。

黑石通过两个基本类别的基金投资房地产。第一类是被黑石称为“机会主义”的BlackstoneRealEstatePartners(简称BREP)工具,此类基金经常会购买可以快速修复的困厄房产或部分空置的房产,以赚取巨大的短期回报。自1994年推出第一只BREP基金以来,该类基金扣除费用后的年平均回报率为15%。第二类则是较为保守的Core+基金,目标是已产生稳定租金收入的房产。包括BlackstoneRealEstateInvestmentTrust(简称Breit)在内的Core+工具目前持有462亿美元的资本,包括股息在内的年回报率约为10%。

两类基金的投资案例都凸显了各自的独特之处:2014年,一只BREP基金以19亿美元的价格收购了当时尚未完工的拉斯维加斯丽都酒店,并额外花费4.88亿美元将其打造成如今更具价值的热门酒店。相比之下,Breit基金拥有大约6万个多户型住宅单元,购入这些单元的目的只是为获得稳定的租金收入。

黑石的优势源于其与大型机构投资者之间稳定的合作关系。通过筹集巨额资金,黑石能够一次性收购大笔资产。实际上,黑石可以对规模较小公司无力竞标的房产发起收购,因而会经常获得折扣。黑石美国收购部门负责人泰勒·亨利策表示“如果出售的是一幢价值2000万美元的写字楼,可能会有20个竞标者参与。而如果是200亿美元的交易,竞争就会变得非常有限。”经纪公司Marcus&Millichap的雅各布·诺瓦克指出,这种折扣提高了黑石集团溢价出售资产的可能性。

 

如果出售的是一幢价值2000万美元的写字楼,可能会有20个竞标者参与。而如果是200亿美元的交易,竞争就会变得非常有限。”——黑石美国收购部门负责人泰勒·亨利策

 

2007年,黑石对希尔顿和办公物业投资信托公司(简称EOP)的收购,展示了其商业模式的有效性。与“大衰退”中眼睁睁地看着赌注泡汤的其他投资者不同,格雷的团队获得了长期融资,并建立起了庞大的现金缓冲。这使得黑石得以持有希尔顿和EOP,并在经济风暴中投资改善这些物业。这两笔交易最终为黑石带来了210亿美元的利润,而谨慎的财务策略现已成为黑石大型房地产交易的准则。

如今,黑石正在将其重点缩小至所谓的“知识中心”城市,这类城市发展迅速,能够吸引大批年轻专业人士。“我们看到了再城市化和中产阶级化的巨大趋势,”卡普兰说道。在这些城市中,投资者的热情已经因高房价而有所消退。当购入价格过高时,想从租金中获得收益就很难了。但卡普兰和麦卡锡认为,纽约、洛杉矶、旧金山湾区、西雅图、伦敦、柏林和斯德哥尔摩将继续带来超乎寻常的增长。

在这些大城市中,公司并不依赖于大型项目。黑石正在避开零售地产业务,对新的写字楼交易也非常挑剔。在这些需求旺盛、新建筑又少的大都市,多户型租用住宅已成为黑石最喜欢的资产之一。

图:自2007年上市以来,黑石投入房地产领域的主权资本增加了8倍。

 

另一方面,黑石正在投资传统意义上乏味的仓库资产,并从中获得了巨大的收益。麦卡锡解释称,随着电子商务的激增,库存正在从商店货架转向大型仓库,而为了保证商品快速送达,需要仓库尽可能靠近数百万用户。这一趋势让距离市中心20多公里,能够打通“最后一公里”的配送中心变得极具吸引力。而黑石正在迅速购入这类资产。仅在2019年,黑石就收购了价值近250亿美元的物流物业。

据该公司预计,仓库的租金增长速度将会快于公寓和写字楼,目前正以每年10%或更高的速度增长。黑石美洲房地产负责人纳德姆·梅吉表示,为了吸引顶级租户,公司正在通过为仓库加设屋顶太阳能电池板和额外停车场的方式改善物业。

光芒四射的曼哈顿写字楼与低矮单调的配送中心之间可谓是天差地别,但在房地产领域,浮华往往会让人分心。格雷说道“人们依然不怎么看好仓库资产,他们往往还停留在过去。”而对于黑石来说,新泽西州足球场大小的物流中心才是未来所在。

 

真金白银(截止2020年2月,黑石可统计业绩):

92%——黑石股票的12个月总回报(截至2020年2月7日)。

113亿美元——自2009年以来,黑石来自房地产业务的调整后盈利。

3250亿美元——黑石房地产投资组合的估测现值。(包括投资资本和杠杆。)

2020-06-01
黑石一直疯狂地扩大自己在房地产领域中的规模。自2007年上市以来,投入房地产领域的主权资本增加了8倍,达1630亿美元。通过抵押贷款的方式来撬动更多资本,使它拥有的房产的总价值约为3250亿美元。根据《财富》估测,按此标准划分,黑石是全球最大的商业房地产公司

黑石,全球最大房东

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