网站首页    人物观点    120年美国房价历史和规律
  • 中国钾盐缺口

    中国有56%的耕地需要“补钾”,总体上越往东南越严重,闽、湘、鄂、粤、海南以及江淮地区土壤钾含量都十分稀少,高效钾含量只有新疆、关中农业区的二分之一甚至四分之一。2023年,中国钾盐缺口68%,需进口1000多万吨,而由于钾的高度垄断,进口选项非常有限。

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  • 三井物产的情报网

    微软的情报系统对企业经营的贡献率大约是17%左右,而三井这种贸易财团则是以信息为最终的经济效益,其情报就是整个公司的命脉。作为民间研究机构,从研究的深度、广度和企业接受程度来看,比政府研究机构更有效率。其成果被日本企业界认为是经济变化的风向标。

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  • 为什么盒装奶是950毫升?

    国内的一些牛奶包装沿用了美国的可折叠屋顶式纸盒设计,用的模具一样,那标注的容量也跟别人一样,取近似值950毫升。制造商在保持包装大小和价格不变的情况下,稍微减少产品的体积。这可以帮助公司在生产成本上升时控制开支,而不会显著提高零售价格。

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  • 一个县城与打火机

    12道工序、32个零配件、15项测试标准……制造出1元打火机。全球一年销售200亿只,约七成来自中国湖南邵东。这里年产打火机150亿只,远销120个国家和地区,串起来能绕地球20圈。在邵东,平均每1分钟就有2.8万个打火机下线,其打火机生产技术也在不断创新。

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  • 重生的俄罗斯农业

    2002年俄出台《农业用土地流通法》后,一系列法律让农用土地流通得以明确、透明地进行,保证了农业政策的稳定性。2007年对农业发展做出规划,实行农业保护政策和农产品价格调控政策,对农作物保险费实施补贴。次年俄罗斯农业从粮食净进口国转变为粮食净出口国。

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  • 印度,用糊糊驯服味蕾

    谷物的富余,让印度不怕浪费粮食,人们发现,面粉和米粉作为糊糊的增稠剂,质地更浓郁粘稠、香料与食材融合度更好,且可以保温和解腻,缓解糊油脂和肉类的油腻感。原本粗劣的糊糊,在不断融合的过程中,越来越能驯服各种各样的食材,并形成另一条美食路径。

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  • 拜耳伤痕

    买下孟山都,彻底改变了拜耳的发展轨迹。拜耳最大的三项并购是2006年以199.5亿美元的价格收购先灵公司,2014年以142亿美元收购默沙东的OTC业务,以及2016-2018年间以630亿美元收购孟山都。前两项并购起码还增强了拜耳的制药业务竞争力,最糟糕的是对孟山都的收购。

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  • 全球家族办公室现状

    只有少数家族办公室将注意力放在促进家族团结和长期稳定上。在职能专业化方面,投资管理进展最为显著,而其他职能专业化水平则存在差异。家族本身的专业化水平也呈现出类似的情况。许多家族和家族办公室都缺乏领导人接班规划,并且未为下一代制定教育规划

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  • 日本地理标志保护制度

    长期以来,日本对地理标志的保护,都是通过《反不正当竞争法》《商标法》等法律提供的被动保护。2014年日本颁布GI法。该部专门法对地理标志的保护进入主动保护阶段。该法能制定实施,除了促进农林水产等产业发展、保护消费者利益外,与欧盟谈判也是重要因素。

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  • 全球产业链演化历程

    技术演进、竞争优势和风险环境是推动全球产业链发展的三股主要力量。技术演进是产业链结构变化的基础。在不同时期,三股力量以不同形式共同塑造全球产业链格局。在当前,三者分别对应着绿色化、效率性和安全性,使产业链呈现绿色化与多国多中心化的发展趋势。

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  • 游戏行业的肉与汤

    AI会不会彻底改变这个行业,“不好说”,“AI原生游戏大概率不会是我们先搞出来,可能是哪个做AI的实验室先做出来,然后其他人会在他们的基础上往下走,”卢竑岩表示,目前还没有看到离实用特别接近的科研成果,“但也很难说,会不会突然有爆发性地增长。”

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  • 120年美国房价历史和规律

    从1890年到2013年的123年中,有28年下跌,95年上涨。其中跌得最深的是2008年,跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次,第一次是1929-1933年累积跌幅达26%;2006-2011年累积跌幅达33%。在过去的123年中,美国房价平均增长率为3.07%,CPI 通胀率为2.82%。在扣除通胀率后,房价就基本不涨了。

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  • 枢纽城市之争

    超级承运人与枢纽机场相辅相成,带来大量客流、物流,从而拉动当地经济发展。无论是超级承运人,还是枢纽机场,都强调“集中”,如达美航空在亚特兰大份额超过80%,堪称“堡垒枢纽”。而中国目前有57家航司,三大航在北上广基地份额都仅在40%-50%之间,市场份额较为分散。

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  • 波音从工程奇迹到信任危机

    批评人士说,波音公司把安全当成了利润的牺牲品。”这样做是为了让波音的运营更像一家企业,而不是一家伟大的工程公司。波音的确是一家伟大的工程公司,但人们投资一家公司是因为他们想赚钱。”今天的波音既不是一家伟大的工程公司,也不是一个好的投资对象。

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  • 计算机产业史

    本文从1946年第一台计算机ENIAC发明开始,阐述计算机作为不同效用工具为人所用。从科学计算、数据处理、适时控制,到线上社交、个人玩乐、办公效率、图形工具,再到内容平台、互联网与云计算时代,最后计算机已经融入到我们生活方方面面,无处不在。

    互联网之所以能够大而统一,发挥最大网络效应,与其去中心化的基础定位有很大关系:数据包发送方式和发送内容无关,任何设备都可以加入互联网,唯一中心化的域名管理机构获得了独立且非营利地位,互联网治理更多依赖社交机制,而不是靠特定机构来管理。

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  • 墨西哥的中国工厂

    中国企业到墨西哥以前,目光紧盯着美国,到墨西哥后却发现了许多新机会。同时到了墨西哥后,它们惊觉,中国经验失灵了。不同于过去从欧美日企业到亚洲四小龙再到中国,再从中国到东南亚的产业转移,中资企业到墨西哥是一场大国博弈背景下的应变之策。

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  • 像研究人类一样研究ChatGPT

    一篇有关“机器心理”的预印本。他在其中提出,把LLM当作一个人类对象来对话,可以揭示底层简单的计算之中产生的复杂行为。Google的研究引入“思维链提示”,来描述一种让LLM展示“想法”的做法,会让模型按相似的流程行事。它会输出思维链,这么做更可能获得正确答案

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  • 欧亚电网互联的地缘要素

    欧亚电网互联问题上,欧盟和俄罗斯等传统“电力中心”依然重要,新“中心”如中国、印度、土耳其、伊朗等也在崛起。随着技术发展,电网容易受外部力量影响,美国也在不断尝试渗透。电网联通可以建立包容、平等、开放的政治空间;同时,也可以成为政治制度堡垒。

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  • 北京与“繁华”

    相比窄路,大宽马路大街区反而才堵车。小尺度的交叉口信号相位少、周期短,可使清空距离和损失时间变短。北京“宽马路、疏路网”,与东京、纽约、香港“窄马路、密路网”,后者利于微循环打通,利于商业繁荣。另外,不是街区制,三百万以上人口就会爆发城市病。

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  • 日本基金业萧条30年后

    90年代初至今,日本基金行业直面“失去的30年”。但仍实现一定程度结构性发展:当资金逃离权益市场,通过出海等方式拥抱固收业务、后开发养老金投资、逐月决算基金等特殊业态,头部机构又依托日本央行购买ETF扩表等,在被动产品上做大规模,最终铸成今日格局。

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【作者:陈龙(长江商学院金融学教授);来源:商业见闻《美国120年来房价的历史和规律》2024.09】

 

这个规律是如此的精准,以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均,而且适用于一线城市。

中国高净值人群的移民潮,人民币升值的预期,国内房地产的限制和风险等因素是造成海外扩张的主要原因,也导致中国居民成为仅次于加拿大的在美国最大的海外购房团体,一度拉动了美国房地产市场的巨大需求。那么美国现在的房价贵吗?美国房市的主要规律是什么?现在在美国购房,会有多高的回报率?本文接下来将对美国120年以来的房价历史和规律进行详细剖析,敬请阅读。

根据中国财富研究机构胡润的研究,64%的中国百万富翁已经移民或正在准备带着他们的财富移民,而有三分之一的中国超级富豪(亿万富翁)已经移民。如果假设这个高净值人群把5%的可投资产投资在海外房地产,将产生上万亿的需求,还不包括其他的配套服务。这种需求,加上国内房地产的限制和风险,构成了海外扩张的主要原因。

熟悉历史的人会不由自主地想到80年代末的日本。那时的日本正在经历长期的地产和股票市场的牛市。很多大企业成立了理财部,经营地产和股票投资,其盈利甚至超过了主营业务。日本大东京的地价据说可以买下整个美国。日本的企业和富人,在经历了房市的大牛市和日元的升值后,把目光投向海外,而投资的一个主要标的就是美国的房地产。其标志性事件是1989年三菱地产用13.7亿美元买下了纽约曼哈顿的一个地标建筑,洛克菲勒中心。无独有偶,20多年后的今天,根据胡润报告,中国海外购房的第一目标仍然是美国;曼哈顿的地标建筑频频被国人拿下。中国人已经成为仅次于加拿大的在美国最大的海外购房团体。

做为投资者,很关心的几个问题会是,美国现在的房价贵吗?美国房市的主要规律是什么?现在在美国购房,会有多高的回报率?

美国的房价历史和规律

Robert Shiller 是2013年诺贝尔经济学奖获得者

根据美国最权威的 Case-Shiller 房价指数,从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的(占23%),95年是上涨的(占77%)。其中跌得最深的是2008年,即金融危机最糟糕的一年,跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次,第一次是1929-1933年的大萧条时代,累积跌幅达26%;第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机,累积跌幅达33%。

那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快?在过去的123年中,美国房价平均内生(几何)增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的?在同样的123年中,美国 CPI 通胀率为2.82%。如图一,美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的,此言不虚。在扣除通胀率后,房价就基本不涨了。

图1:美国123年扣除通胀后的房价历史

如果我们看10年的累积涨幅,美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段,分别是在1938-1954之间,1969-1986之间,和1995-2007之间。

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求,这5年的年均涨幅为17%,扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%;其余年份的平均涨幅只有2%,扣除通胀后是负增长。

1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间,平均年增长为11%,但扣除通胀后年增长只有2%;其余年份的平均增长率为5%,扣除通胀率后为负增长。

1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间,年平均涨幅为11%,扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫,房价从2006年开始下跌,引发次贷危机,到2011年,美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。

总结一下,美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动,90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成,即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说,美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

美国房价会涨多快?

图一表现出美国房市的两个规律。第一,美国房价的长期增长率为3.07%,略高于美国通胀率。第二,如果房价变动偏离这条轴线,无论太高或太低,其后的趋势可以预测,即会回到这条轴线。

这条轴线也告诉我们,截止到2013年,美国的房价在经历了2006-2011的下跌,和2012-13的上涨后,已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均(3%)。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升,以及美国经济回暖;这两个因素对房价的影响是相反的。

除了看通胀调整后的房价,另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求(而非投资价值),相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。

如图二所示,在1960年第一季度到2013年第一季度之间,美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫,表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%,下降比率达38%。

图2:房租/房价比率

如果房租对房价比率远远低于历史平均水平,就像一只市盈率很高的股票,要么相对于房价来说房租太低,意味着房租会上涨得很快,要么相对于房租来说房价太高,意味着房价会下跌,或者房租涨房价不涨。

那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢?2007年,美国三位经济学家(Davisa, Lehnertb,和Martinb)发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要,现在读起来让人凛然心惊,这样写道:“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间,但是1995年后很快下降。到2006年末,房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均,房价可能会下降很多。”

后来的故事,如图二所示,是房租对房价比率的大幅度上升,接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的,包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。

个别城市的房价历史

那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢?现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。

图3.1:纽约实际房价

图3.2: 波士顿实际房价与通胀率

图三表现了四个美国一线城市:纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱,那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元;换句话说,纽约过去25年的房价增长率非常准确,正好是美国通胀率;其间经历了90年代房价大幅度下滑,包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产,以3.08亿美元的价格,加上8亿美元的债务,卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人;纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨,到2006年达到顶点的1.5元,到2013年跌回0.99元,完成了25年的轮回。

图3.3:洛杉矶实际房价与通胀率

图 3.4: 旧金山实际房价与通胀率

类似的,如果在1988年初把波士顿的房价折成1元,那么到2013年涨到1.08元,相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长,其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元,那么到2013年涨到1.12元,相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长;如果在1988年初把旧金山的房价折成1元,那么到2013年涨到1.29元,相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的,一个重要原因是硅谷造富的驱动。

作为结语,我希望读者能够记住这样几个规律:美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国的通胀率(2.8%)。如果涨幅远高于通胀率,后面就会没有增长,或下跌。

这个规律是如此的精准,以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均,而且适用于一线城市

 

2024-10-09
从1890年到2013年的123年中,有28年下跌,95年上涨。其中跌得最深的是2008年,跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次,第一次是1929-1933年累积跌幅达26%;2006-2011年累积跌幅达33%。在过去的123年中,美国房价平均增长率为3.07%,CPI 通胀率为2.82%。在扣除通胀率后,房价就基本不涨了。

120年美国房价历史和规律

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