【转自：复地《东京都市圈之变给中国产城生态什么启示？》2020.09】

日本东京都市圈，也称东京圈、首都圈，是日本三大都市圈之一，也是在亚洲具备发展领先性的巨型都市圈。日本东京都市圈具备亚洲国家典型特征，包括“人多地少人口密度高”“大家庭文化”“重视传统与集体福利”等要素影响，这都使得日本东京都市圈的规划思路、发展结果对同为亚洲国家的中国具备较强的借鉴参考意义。

对标性的研究可以起到“知往鉴今，以启未来”的作用，城市发展轨迹中往往存在普遍规律，从东京都市圈发展中吸取经验教训、挖掘发展机会，也对国内产城发展具备重要启示作用。

东京都市圈结构与规划

日本东京都市圈圈分为三个层级：

第一层级是东京都23区，面积约为621平方公里，辖下的23个特别区（包括天皇所在的千代田区与日本东京证券交易所、银座所在的中央区），是东京都3大构成区块之一（其余为多摩地域与岛屿部），人口约910万人（2015年普查数据，在强大的地铁通勤下，东京都昼夜人数有显著差别，本处不考虑最后昼夜人口变化）。

第二层级是东京城市圈，距离东京都30公里左右，包括东京都23区、神奈川县、千叶县和埼玉县，简称“1都3县”，面积约1.35万平方公里，约占国土面积的3.6%。

第三个层级是首都圈，距离东京都70公里左右，包括“1都3县”以及茨城县、山梨县、枥木县、群马县4县，简称“1都7县”，面积约为3.69万平方公里，约占国土面积的10.0%，聚集着超3700万人（2016年普查数据），占日本总人口的29.36%。

东京都市圈的规划从一开始就具备都市圈思考，自1958年第1次《首都圈基本计划》起，对东京规划即以都市圈的思路进行规划，即以“1都+3县”到“1都+7县”再到“1都+11县”，城镇化水平从27.8%提升至85%以上。

东京都市圈发展历程

回顾东京都市圈的发展历程，可以发现不同时期其机会型产品不同：

初级阶段——大型特种功能的卫星城

特种功能的卫星城是早期城镇化阶段政府重点支持的对象，特种功能卫星城或承接核心城市产业转移，或实现政府重要发展意图，在前期将有大量的政策资源、经费资源进行倾斜，在过程中企业将有政府政策、资金支持下的开发建设、招商运营机会，前期依托政府政策及资金支持，后期基于土地红利实现现金流平衡。

【案例】筑波科学城

日本筑波科学城，是日本政府在20世纪60年代为实现“技术立国”目标而建立的日本第一科学城，也是全球典型的以科研机构和高校为主体的世界级国家科研中心，日本全国30%的科研机构、40%的科研人员、50%的政府科研投入都集中在筑波。筑波具备政府投入集中的特点，日本政府直接介入整个筑波科学城的筹建过程，包括选址、人力筹措，并购买大量的城市土地来建设科学城。国家科研机构全部预算的50%都投在这里，体现基础研究的国家战略。

中级阶段1——概念性未来新城

概念性未来新城是中期城镇化阶段政府在自身政绩等多方面影响下，对城市未来发展建设示范区的工程，这种城市未来示范区往往建设周期非常长，前期概念非常大，而实际达成未来城市概念一般要非常长的周期后，如日本柏叶新城概念到落实经历了约30年以上的周期，此类项目前期开发建设将争取大量政府支持，对于企业存在对应发展机会。

【案例】柏叶新城

柏叶新城是一个典型的TOD（以公共交通为导向的开发模式）项目案例，通过筑波快线上的“柏叶学园站”与其他地区相连。作为日本首个“智慧城市”，柏叶新城于2014年7月全面完工。它是日本地产巨头三井不动产所进行的集住宅、商业、酒店、写字楼等业态于一体的超大型综合开发项目，“向世界展示城市未来景象的全新城市规划”，并以此开始实施公司的差异化发展战略。柏叶学园站周边项目开发投入近1000亿日元，住宅建设约2000户，规划人口设定为26000人左右。柏叶新城之外，日本国内神奈川县藤沢市、茨城县守谷市等也开始打造自己的智慧城市，可见“SmartCity”这一新兴的城市规划概念近年来备受规划追捧。

中级阶段2——区域型产业聚集区

区域型产业聚集区承担着城市疏散产业人口，实现某类型产业集聚进而实现区域产业创新升级的作用，区域型产业聚集区往往在一线城市近郊，其搭配住宅+产业物业对应收益都非常可观，值得关注投资。

【案例】茨城大洗町动漫影视制作小镇

茨城县大洗町，毗邻太平洋，人口约为17000人的小镇，为2012年开始播出的人气TV动画《少女与战车》系列的取景地。茨城大洗町动漫影视制作小镇通过动漫主题汇聚人气，进行周边动漫主题旅游业开发，在产业上布局影视拍摄、后期制作等，构建完整的日本特色动漫产业集群。

高级阶段1——以产业为导向的城市旧改

以产业为导向的城市旧改承担城市内涵式发展，对外进行品牌输出的使命，往往出现于核心城市城镇化中后期，以产业为基础融合优势区位与资源，实现城市辐射力、吸引力的全面提升。

【案例】日本东京秋叶原动漫集聚区

秋叶原最早作为商业街出现是在“二战”之后，东京奥运会后，日本进入了“无线家电时代”，电视机、洗衣机、冰箱、音响，这里渐渐地发展成了世界最大的电器街之一，包含了零售与对外批发，后期个人电脑的发展又使得秋叶原变为了大型电脑量贩店的驻地。2000年左右，个人电脑的普及带动了游戏产业的盛况空前，大型电器商家撤出后，临街店面开始出现游戏商。而游戏商线下衰败后，取而代之的是以“御宅”文化为核心的漫画产业。2005年4月，日本旅游产业团体联合会制定了以吸引访日游客为中心的“秋叶原工程”，观光理念进入这里。基于此，东京对秋叶原区域进行了重新规划，并提供了相应的政策支持与贷款支持和聚集性活动长期许可，对传统低容积率店铺也进行了改造，还引入了漫画家创作工作室、大型制作坊等，构建了一个日本漫画文化向世界输出的基地。

高级阶段2——都市农业发展

都市农业的发展往往在城镇化中后期出现，在城市消费力充足的环境下，有机会性发展的机会。从企业经营视角来看，都市农业规模化非常困难，如能以供应链渠道的模式进行绑定或有规模化发展机会。

【案例】东京的“农业岛”

东京的都市农业是在20世纪70年代经济高速增长期以后逐渐成型的，当时由于城市的扩张，使得少量的农业用地以“农业岛”的形式包裹于城市之中。东京都的23个区全都保留了超过50万亩的农田，练马区作为最晚实现城市化的区域整体保留了215公顷农用地。在这个土地资源十分有限的岛国，都市农业2%的农地提供了8%的农业总产值。一些农场主带头自发地基于城市人群的生活需求结合本土生产经营项目兴建各种设施，以休闲观光体验项目为主，如观光农园、学校农园、牧场馆、游乐场等。在此背景下，还促生了《市民农园整备促进法》《农山渔村宿型休闲活动促进法》，从促进范围（东京都2小时车程可达的距离）、建设规范、承租期限三个方向，通过推广、规范、组织协会、提升补贴与提供贷款等方式，激发农民主动性与积极性，鼓励日本都市农业规范化发展，这与国内简单粗暴的补贴模式有较大差异。

东京都市圈的产城启示

国内产城发展纷繁复杂，在平均60%的城镇化率下，部分发达区域城镇化率已达90%，而中西部还有很多城镇化率地域50%。以日本东京都市圈发展历程为借鉴，不同区域匹配不同阶段，希望能给予读者在具体业务发展中更多启示。

产城的良性发展在于构建合适的生态，在居民方、产业资源方和政府方诉求之间寻找生态平衡点。国内产城在生态构建方面意识还不够强、经验缺乏是显著问题，如长期痴迷于强资源属性下的产业导入，而忽视了以人为本的产业和人居服务。在城市化率70%以下的阶段，大型特种功能卫星城的建设是产城发展的主线，东京都市圈四大卫星城的发展经验告诉我们需要关注：（1）产业生态——为产业导入必要的产业链配套、产业服务配套，构建一个繁荣的产业生态；（2）人居生态——区域发展还需以人为本，需要为居住者提供良好的生活环境，其中包括交通、教育、医疗等基础设施，更需要产办、商业、文娱等高阶配备，这样才能留得住人；（3）市场生态——以市场为导向，兼顾长期战略发展诉求，在产、城、人之间寻找三方共赢的契合点，在契合点的基础上构建长期可持续发展的城市生态体系。

关注区域资源禀赋，产业“自聚集”“自生长”是关键，产城项目应顺应区域特点与发展趋势，为产业提供合适载体，并服务于产业发展，而非强行导入。东京都市圈建设的第二阶段，城市化率在70%-80%，区域型产业聚集区、概念性未来新城作为发展的重要机会，前者源自产业发展规律，后者则源自政策导向。产业发展源自“自聚集”，这与区域产业资源和自然资源的禀赋呈高度关联性，产城运营商则为产业构建合适的物理载体+产业服务，辅助产业发展、引导加速产业升级。

产城发展高级阶段往往渗透城市文化、人文精神等要素，产城项目作为“千城千面”发展的重要支点，是汇聚城市文化与人文精神的重要支点。在城市化率80%以上阶段，以产业为导向的城市旧改不仅承担着城市产业新生的功能，更承担着城市文化输出、城市名片的作用。如秋叶原已成为日本动漫文化的一张名片，更是向全球输出日本动漫文化的重要基地；又如东京的都市农业，其盈利性虽非很高，但渗透着在钢筋水泥的城市内人与自然融合的美好愿景。国内城市“千城一面”的问题非常严重，产城发展如何融合城市文化、人文精神将是未来需要探索的重要方向。