地产商大胆抢地王，源于宽松而廉价的货币环境。金融机构对地产的青睐，源于资产荒，资本只能盯着不动产。而且，资本不止是抢地、抢房，也抢上市房企的股份。在实体经济还很艰辛的背景下，资本在房地产收获丰厚的投机，其实是对实体经济的抽血。

为什么买得起豪宅的财富人群数量，增长速度会这么快？这个问题我们追问了一次又一次。没有答案。近日有朋友说，北京东二环某项目，10多位客户买走了20多套房子，全是10万+以上的豪宅，而且，大部分是现金一次性付款。

引子——微信朋友群调侃金融从业人士的文字：

110亿元人民币在中国能买什么？哝，就这么一块地皮。别喊贵，都问问自己，是谁帮他们发的ABS，是谁帮他们承销的债，是谁帮他们成立的信托计划，是谁帮他们弄出的夹层、劣后。都是你们，傻了吧，自己都买不起了吧。不做更买不起……

作者：袁一泓

没有最高，只有更高。说的是中国楼市。

8月17日上午看到上海静安诞生有史以来单价最高地王的消息，不知为什么，我一点也没惊讶。后来看到成功抢地地产商的解释说，这块地的溢价率只有139%，而此前上海几块地溢价率达200%，甚至还有超过300%的，相比之下他们是完全可以接受的。但溢价率没那么高，也可能是因为，当地土地出让部门将起拍价提高了。

同一天上海出让了四块地，三块是区域内地王，均为闽系房企所得。融信抢到的这块地，整体楼面价过10万，可售部分的楼面价达143113元/平方米；中骏地产拿到的青浦徐泾镇地块，楼面价为45070元/平方米；建发中粮夺取的宝山顾村镇地块，楼面价为53700元/平方米，可售面积楼面价则达66852元/平方米。

毫不奇怪，区域地王再次上演面粉贵过面包的老戏，融信静安地王周边商品房均价约8.5万-9万元/平方米，中骏徐泾地王周边商品房均价比较高的也只有4.5万元左右。

并非只有上海才出产地王。上周四，8月11日，阳光城以15.5亿元抢得福州市中心五一新城地块，可售面积楼面价达4.5万元/平方米，也创造了福州有史以来的土地单价记录。但这个地王普遍被忽略，因为它是二线城市。

但要知道，目前福州卖得最贵的豪宅，也只不过是4.2万元/平方米。楼面价超过当前该市商品房最高售价，这样一比，就有点吓人吧。就如同，北京目前卖得最贵的房子，应该已过20万元，出来一幅地块，楼面价25万元，会不会很恐怖？

有两位以大胆敢言力捧房价上涨的专家，早就预言过，北京上海深圳房价很快将超过30万。按照他们的观点，在这个价格线之下，理应安然受之。站在2013年的门槛眺望，还会觉得比较遥远，但2016年年中一过，就觉得这都不是事儿。敢抢143113元/平方米的地块，地产商就敢期望一年后卖到20万甚至30万。

地产商不断制造地王，当然是因为手里的粮草丰足。今年上半年，拜房价上涨之所赐，大批房企销售额再创新高，多家房企上调了全年的销售目标。资金回笼顺畅，现金流充沛，再加上预期良好，地产商就会去努力增加土地储备。

可是，与一线城市和二线热点城市新建商品房大卖不同的是，这些城市的土地供应还是远远跟不上节奏。譬如，北京已经有3个多月没有供应一幅住宅用地了。南京的住宅库存则已创下新低。在这种情况下，政府放出来一块地，地产商还不得跟饥饿的狼一样扑上去抢？

一线城市的房子，动辄千万一套，所谓的豪宅更是直奔3000万。比单价和总价更让人关注的应该是，数量。由于水涨船高，豪宅普遍化，供应量巨大，也就要求所谓高端客户群体数量急速增加——不是30%的增长，而是50%、80%甚至翻倍的增长。

为什么买得起豪宅的财富人群数量，增长速度会这么快？这个问题我们追问了一次又一次。没有答案。近日有朋友说，北京东二环某项目，10多位客户买走了20多套房子，全是10万+以上的豪宅，而且，大部分是现金一次性付款。

我承认，与所谓的地王、房价相比，二三千万的房款，现金一次性付清，这样的字眼，更令我震惊。如你所知，近两年，北京在疏散城区人口。我相信，以目前的房价，无须疏散，城区人口就会下降。年轻人将被赶到六环以外甚至周边县市。不会太久，北京城的熙熙攘攘中，涌动的将是财富人群和食利者的脑袋。

老老实实说，无论是今年以来的房价暴涨，还是一波赛过一波的地王潮，均已超过我个人从业20年的经验值和理解力。

表面看，地产商大胆抢地王，是房子卖得好，资金回笼快。但后面的原因却源于，宽松而廉价的货币环境。有些地产商，要么是跟险资或其他非银行金融机构联手拿地，要么是得到了银行的高额授信。而金融机构对地产的青睐，根本上仍然是所谓的资产荒，迫使资本依旧死死盯着不动产这块蛋糕。

而且，资本不止是抢地、抢房，也抢上市房企的股份。最典型的，当然是宝能系争抢万科股份，以及最近恒大的加入。时间再往前推，是安邦和生命人寿等一批险资抢金地、金融街、远洋地产的股份。虽然有知名经济学家不同意，但我仍坚持认为，这一轮资本对上市房企的举牌热，以及房价暴涨和地王潮，就是货币超发的结果，只从供求关系无法解释。

在实体经济还很艰辛的背景下，资本在房地产市场攻城拔寨且收获丰厚（宝能在万科一役浮盈超过300亿），只会助长资本的投机性。传统产业去产能，需要庞大的资金注入。但逐利的资本只愿意涌进楼市，其实是对实体经济的抽血。这种现象不能不令人忧虑。

楼市病了，资本也病了，都得治。该下重药就得下。

（来源：21世纪经济报道《房地产已沦为资本游猎场》）

相关——

上海已成全球最大豪宅市场

作者：刘渊

中原集团研究总监

源自：FT中文网

中国很多城市不仅房价屡创新高，就连房价的年度涨幅纪录也相继被打破，而一个新的纪录已悄然接近。

如果从2015年“330新政”算起，这一轮房价的上涨已经持续了一年多。很多城市不仅房价屡创新高，连房价的年度涨幅纪录也相继被打破。正当大家对高房价似乎已经习以为常之际，却不知一个新的纪录已经悄然接近。这次，还是世界纪录。

前两年，当大家谈论到中国房价过高时，曾经有个观点颇为流行，大意是：“虽然我们的房价已经很高了，但和那些国际大都市相比——如纽约、伦敦、香港、东京等，尤其是这些城市的核心区域相比，我们一线城市的房价和他们还是有段距离的。综合考虑我们的人口密度、经济发展速度等因素，我们的房价并不算太离谱。”

但随着最近一段时间楼市的量价齐升，情况已经在悄然发生变化。今年上半年，上海已经荣升为全球最大的豪宅市场了。第一次看到这个结论时，相信很多朋友会和我当时一样感到意外。那些国际大都市怎么就排到上海后面去了？排名依据的又是什么标准？

为了避免成交结构的影响，我们不用均价，而是用不同价格段的住宅成交套数来比较。“豪宅”成交数量最多的，自然就是最大的豪宅市场了。这可是市场上成千上万的购房者用口袋里的真金白银投票得到的结果。

根据我们的统计，今年上半年，上海每套价格超过2000万元人民币的“豪宅”，一共成交了1597套。其中新房1118套，二手479套。相比之下，东京，这个传说中地价曾经可以买下整个美国的城市，上半年同价位的新建公寓（不包含“一户建”，即别墅）成交套数仅有16套（数据来源：日本不动产经济研究所）。而东京的新建别墅和二手住宅成交没有按价格段的明细统计，如果按照市场份额估算的话，全市场2000万人民币（约合3亿日元）以上住宅的成交量，应该不超过百套。数量上是远不如上海的。

我们再把目光放到纽约，今年上半年，纽约总价超过2000万人民币（约合3百万美元）的住宅总成交套数约为1100套（数据来源：根据Compass，REBNY，Elliman等机构数据综合估算）。其中绝大多数来自曼哈顿，成交量位居第二的布鲁克林区仅有前者的约1/10。这是包含一二手市场的数据，纽约的新房市场占比仅为20%左右，所以这里我们用的是全市场的成交量。和上海全市场接近1600套的成交量相比，纽约还是少了约30%的量。

而在香港，根据土地注册处的数据，今年上半年总价超过2000万人民币的一二手私人住宅套数为880套。数量略低于纽约，自然也低于上海。其中新房620套，二手260套。在二手房为主的香港楼市，豪宅中却是新房的比例更高。

伦敦虽然也是全球著名的豪宅市场，但相关统计数据比较缺乏。根据伦敦土地注册处的数据可以得到伦敦城的住宅成交套均总价约在450万人民币，低于纽约的761万和香港的687万，因此，虽然伦敦住宅总成交套数超过纽约的一倍多，但可以推算出，伦敦价格超过2000万元人民币的住宅成交套数应该不超过1000套，低于上海和纽约，和香港差不多。

纽约、伦敦和香港并称为世界房价最贵的三大城市，均为世界金融中心，资金流动活跃，高收入人士云集，房地产市场的成交量也是很活跃的。但以2000万人民币以上豪宅的成交量排名的话，在今年上半年都已经被上海超越了。

可能会有朋友质疑，为什么用2000万人民币，而不是更高的价格标准。其实这已经是一个比较高的标准了，从成交占比来看，今年上半年，纽约全市超过这个价位的成交仅为总成交量的5.8%，香港为4%，东京仅为0.2%（仅统计新建公寓），上海则更低，仅为0.7%。

在东京本地的住宅成交统计数据中，价格段的最高也只划分到3亿日元以上，即人民币2000万元。而在纽约当地的市场报告中，曼哈顿豪宅的门槛也仅为4百多万美元，约合3000万元人民币。因此2000万人民币的标准已接近金字塔尖，可以比较好的代表“豪宅”的标准了。

其实除了2000万人民币这个价格段之外，在1000万、600万、300万各个价格段，上海的成交套数都是远超上述国际大都市的。主要原因是上海住宅成交量巨大，今年上半年总共成交了23.9万套，而纽约、伦敦、香港加上东京四个城市总成交套数还不到上海的一半。

但从套均价格来看，上海只有320万/套，还不到纽约香港的一半。这是因为上海300万以下的住宅成交还是占全市场绝大多数的，其中的新房主要分布在嘉定、奉贤、金山、松江、南汇等远郊；而二手则主要是市区各种小面积的老公房，而单价其实并不低。

因此，上海楼市可以理解为这样的一个市场——由两部分组成，其中包含了一个类似纽约这样的高房价的国际大都市，且豪宅的成交量更高；另一部分则是由远郊新盘和市区老公房组成的价格相对较低的市场。

当然，在不同的国家、不同的房地产市场运行机制、不同的持有成本之下，很难通过房价的直接对比来判断其合理性。但上述海外城市可以是一个很好的参照系，让我们更清楚的了解最近一年多以来我们楼市的增长速度和发展程度。

那么，为什么在当前经济下行大环境下，房价却能继续上行？

经济增长放缓，意味着社会创造新财富的能力变弱，但过往几十年经济高增长所累积的财富总量更为巨大。经济低迷使得新的投资机会减少，社会存量财富流入房地产领域，推高房价上涨。

另一方面，信贷宽松、投资意愿加强，导致购房杠杆率的上升，也是推动房价上涨的主要动力。所谓杠杆率，指的是市场上房地产销售金额中，来自银行贷款的比例。关于杠杆率的测算，虽然各家研究机构的计算结果不尽相同，但有一点是基本相同的，即市场杠杆率在2015年，2016上半年是逐步提升的，且今年上半年已经达到了历史高位。根据我们的测算，上海楼市杠杆率去年为30%，今年上半年已经超过40%。

由于房价的增长速度显著高于收入增长，因此“有没有买房”，“什么时候买的房”已经成为普通家庭总资产的决定因素。为了不让手中的钱贬值，买房投资成为当下很多中产阶级的选择。为了回报最大化，就应该尽量用贷款杠杆。因此杠杆率的上升不仅是因为信贷宽松，也是投资购房增加的结果。只是，一个社会什么行业都不如买房赚钱的现象，显然是不可持续的。

（文章仅代表作者观点）