中国的地产公司可能是在通过战术性地放风私有化来拉高它们的股价。毕竟，转换上市地点并不容易，而且对企业来说保持香港上市地位还是有很多好处的。如果万达商业最终登陆A股，市值高出目前在港上市50%以上，王健林有望再增加近400亿港元。

包含10只成份股的恒生地产指数的预期市盈率为11.45倍，如果范围扩大到53家在港上市的中资地产股的话，那么这一估值倍数就要降到只有6.5倍。在某些情况下，这种估值差异还要出现倒挂。上海挂牌的保利地产市盈率只有6倍，而它的姊妹公司保利置业在香港上市，市盈率却有23倍。

据彭博社报道称，中国富豪王健林坚信，那些帮助他完成将大连万达商业地产从香港转移回中国内地上市计划的投资者将能从这笔交易中获利，王健林对此信心十足，以至于他愿意为此签下一纸对赌协议。

万达发给潜在投资者的一份文件的显示，该集团正在寻找潜在投资者，帮助他们收购万达商业地产最高14.41%的股份。这正是香港上市的万达商业目前并不被王健林以及其他内地股东所控制的股份数量。

如果万达商业地产在2018年8月31日以前，或者从香港退市两年之后，依然无法达成内地上市的话，万达集团将会回购股份，回购价格将保证为国内投资者提供12%的年回报率，海外投资者则是10%。为了证明其信心来源，万达表示，中国内地挂牌的一些地产公司，它们的估值水平是香港上市可比地产公司的三倍还要多。

根据这份文件来看，如果考虑到万达商业地产在香港的股价被“严重低估”，那么万达提供的条件则为投资者创造了“相当丰厚的套利空间”。彭博新闻社拿到了一份该文件的副本。

在王健林之前，已经有一众中国的商业大佬们希望为旗下公司拿到更高的估值而尝试将它们从香港以及纽约退市。花旗在4月18日发布的一份报告中称，恒大地产的董事长认为该公司的港股估值被扭曲了，有鉴于此，恒大可能会考虑私有化然后转移到中国内地上市。尽管如此，市场分析师们表示，进行这类交易的阻碍还是很高的，而且两地估值差异可能也没有万达的分析所形容的那样言之凿凿。

估值变化

中国内地上市地产股的平均预期市盈率为29倍，万达所说的这一估值水平是基于四家公司基础上的，而且这四家公司业务范围包括自贸区和开发区管理，而万达商业地产是一家地产开发商以及购物中心运营商。如果从一个更大范围的18家内地上市地产股名单来看的话，这一名单万达也提到了，那么平均估值就降到了13.8倍。

彭博整理的数据显示，包含10只成份股的恒生地产指数的预期市盈率为11.45倍，如果范围扩大到53家在港上市的中资地产股的话，那么这一估值倍数就要降到只有6.5倍。在某些情况下，这种估值差异还要出现倒挂。上海挂牌的保利地产市盈率只有6倍，而它的姊妹公司保利置业在香港上市，市盈率却有23倍。

A股上市

根据上市公司的年报，由亚洲首富王健林所控制的大连万达集团，截至2015年底时控制着万达商业地产50.8%的所有权。在《华尔街日报》周三曝出王健林寻求将万达商业地产私有化前不久，万达集团曾在3月30日表示，它正考虑为万达商业地产拿出每股48港元，甚至更高的出价，这一消息刺激该股跳涨了21%。去年7月份，万达商业地产曾公布过一份在A股上市的计划。

Jefferies & Co． 的分析师Venant Chiang在接受采访时表示，中国的地产公司可能是在通过战术性地放风私有化来拉高它们的股价。毕竟，转换上市地点并不容易，而且对企业来说保持香港上市地位还是有很多好处的。

此外，A股和H股的估值差异也在不断缩小。恒生中国AH股溢价指数已经从去年7月份149.03的高点回落到了129.73，年内迄今的跌幅达到7.8%。

尽管花旗集团表示，私有化可能对恒大是个利好，但花旗同时还提到了不少挑战，包括复杂的重组过程、所有权从离岸实体向内地转移的困难，、“巨大的”海外债务以及潜在的税务问题等。

花旗分析师们在报告中写道，“如果恒大说它有这个意向的话，我们不会为此感到吃惊，而且还会对其股价形成持续利好，不过，实际过程中的障碍还是很多的。”

相关：

万达商业私有化背后：身家再涨400亿？

3月30日晚间，万达商业（03699.HK）在港交所发布公告，万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。万达集团表示H股的要约价格不会低于每H股48港元。

重磅消息瞬间引爆了媒体圈。距离万达商业登陆港交所才一年有余，为何大股东下定决心启动私有化行动？

退市五大理由猜想

猛一听到这条消息似乎在意料之外，当初由于万达商业在A股市场不招待见，尽管多年努力，也没在A股市场修成正果，所以2014年12月才选择在香港联交所挂牌上市。现在挂牌仅仅一年零三个月就要退市，当然在意料之外。

然而，万达的私有化又在情理之中。首先，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，几年来并未像住宅地产一样受到政策影响，而是在过去的数年内保持着30%的成长性。万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租，这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15%增长到35%，而2016年万达租金收入将会达到55%，完全实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型。

像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10—15倍之间，然而截止到今天，万达净利润170亿，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右。价值被严重低估。从万达股东角度出发，无论是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上恐怕都难以接受。

其次，过去两年香港政治、经济、社会形势不稳，而且香港人从文化上也难以理解大陆的上市公司。对类似万达商业、中国中车等成长性好的股票，香港股市却普遍存在严重低估。

第三，由于万达的价值在香港股市被严重低估，价格也长期在IPO价格之下徘徊。这无论对于万达的股东们来说，还是对王健林要让所有投资万达股东都赚钱的理念来说是不可忍受的。

第四，仔细分析，在万达现有股东结构中，86%都来自内地，来自香港股份只有14%。若从万达商业的发起人股东在挂牌后一年可流通角度来说，由于目前中国大陆汇率政策原因，资本项目没有完全对外开放，即使流通了，这86%大陆股东，也很难流通变现，独立使用。

第五，从王健林为人看，无论商业地产还是万达院线，以及以后万达体育、万达金融， 他要做，就要做到第一，他要募集股份就必然让投资者赚钱。然而在香港股市如此低估万达商业前提下，这一目的很难在短期实现。以其个性和价值观判断，这次果断的退市并以远远超出38元市价，而是以不低于一年前每股48元IPO发行价进行回购，作为私有化价格也可窥斑见豹，符合王健林个性。

最后需要指出的是，从王建林及万达的成长轨迹看，这是一个理想和理性兼具的企业家，他既然敢果断在香港退市，不排除其有回归大陆再上A股的构想。

身家再涨400亿？

房地产金融评论人黄立冲在接受界面新闻采访时分析称，万达商业此次突然私有化，很可能已获得了监管层对于其登陆A股可能性的暗示。他认为万达商业若回归A股其整体市值最少要高出目前在港上市的50%以上。目前王健林通过万达集团持有万达商业股份的市值达767.85亿港元。如果万达商业最终登陆A股并如黄立冲所说，市值高出目前在港上市50%以上，那就意味着王健林的个人财富有望再增加近400亿港元。

在最新的福布斯富豪榜上，王健林以287亿美元的身家赢得中国首富头衔，在全球财富榜单位居第18位，已超越李嘉诚成为全球最有钱的华人。

黄立冲还表示，万达商业在港股估值偏低并非没有道理。境外资本对房地产企业的认可模式与过去的万达商业实际并不相符，其更多看重企业运营价值而非持有资产多少。万达商业眼下虽然正在进行轻资产转型，但其过去深耕二三线城市涉及的开发物业依然众多。

截至2015年底，万达已累计在89个城市拥有133个已开业购物中心。而去年万达商业旗下来自地产业务合同收入为1640.8亿元，占到集团总收入的一半以上。

这可能是过去7年里，王健林为寻求商业地产登陆A股的又一次尝试。早在2009年，王健林便曾启动万达商业的A股上市计划。按照当时的规划，万达商业计划于2010年6月实现A股挂牌上市。但事与愿违，受行业调控和资本市场低迷影响，万达商业的A股上市计划直到2012年仍处在“接受初审中”状态。

此番挫败之后，到2014年，万达商业选择优先登陆H股，其当时高达280亿港元规模的IPO，成为当年资本市场大单。而到2015年中，万达再度启动回归A股计划，其当时回归A股方案，获得内资股股东100%支持率，H股股东支持率也高达99.8%。

虽然首富王健林在谋划着一盘合算的买卖，但其资本游戏最后能不能成功闯关，还有待夯实机构及小股东利益。数据显示，很多股票持有者是在万达商业48港元以上时候入手，因此，万达商业给出的48港元/股的要约收购价，并不足够有吸引力。

但王健林看上去铁了心要离开港股。此番回归A股如果最终顺利，算上已登陆A股的万达院线和拟将在今年上市的万达影业，王健林未来在国内资本市场或将同时驾驭三驾马车。

万达私有化的反思

万达此次私有化，退出香港股市引出以下思考。

第一，香港联交所和证监会应反思。成长性、业绩和治理结构俱佳的万达商业在香港股市估值如此之低，一个五年来平均成长率在30%以上的企业市盈率竟然在6倍左右，导致香港股市留不住，应该引起反思。任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。

第二，对大陆已经或将要在香港上市企业的反思。对像万达这样优秀的企业在香港市场估值如此之低，是否会影响其他优秀的已上市企业企也会采用退市方式。更重要的是，万达在香港退市事件，必将对大陆企业赴香港上市产生不利的效果。这样的连锁反应，作为香港证券市场，应该引起反思。

第三，大陆证券监管部门也应该反思。是什么政策让万达在过去十年不能在境内A股实现上市，而是被迫出走香港。中国证券监管部门和发改委应该认真反思其上市政策。市场的事情应该由市场来决定，无数中国好的企业出走海外的惨痛教训不应该继续。

总之，万达商业无论是在香港退市，还是今后在大陆A股再上市，都将是引起海内外各方关注的重大事件。

（缤讯传媒整合自界面、新华网、万达官网、《“万达”从香港退市引发的思考》/刘纪鹏;原题目《万达商业私有化背后：回归A股才是“正途”？》）