【来源：全球奢侈地产《TOD模式，重塑日本城市梦》2020.09】

 

说到TOD

我们首先会想到日本

日本将TOD规划做到了极致

成为众多国家效仿的对象

 

TOD模式transit-orienteddevelopment是以公共交通为导向，规划一个包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活区，能够使公共交通的使用最大化的规划设计方式。

资料显示，仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里，日均客流1600万人次以上，轨道交通沿线的TOD项目随处可见，为区域经济发展注入了新活力，成为城市转型发展的重要支撑。据介绍，目前日本TOD领域主要有6家民营化JR铁路公司、16家大型民营铁路公司，以及三井不动产、三菱地所等房地产商。

从东京涩谷站

到日本六本木新城

到大阪到日本新宿

再到二子玉川综合体

用TOD模式串联起

整个城市的交通脉络

也成为日本在城市发展中

所展示出其独特的个性

 

01、涩谷-东京规模最大的TOD城市更新

 

涩谷（Shibuya）位于日本东京都，JR山手线、JR琦京线、JR湘南线、东急田园都市线、东急东横线、京王井头线、地铁银座线、地铁半藏门线、地铁副都心线这9条线路在这里交汇，每天的换乘人数超过300万人次，涩谷站是东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。

以全向十字路口和忠犬八公像闻名的涩谷，汇集了世界最大级别交通量的十字路口。也是《迷失东京》、《生化危机4》与《速度与激情3》等电影和ONEDIRECTION的MV《OneWayOrAnother(TeenageKicks)》的拍摄地。

图/涩谷站大厦一期（东栋）楼层结构图图片来源：japan-architects.com

涩谷未来之光是涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套为一体的TOD综合体，被誉为年轻人之街，是日本各种流行元素的发祥地。物业形态涵盖商业、文化设施、办公，物业形态分布为：B3-5F商业、6F-7F餐厅、咖啡厅、8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13F-16F剧院、17F-34F办公空间。

由于复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，引入了城市公共空间，以电梯和垂直交通取代了传统街道。其定位为30岁左右的创意、IT人群，为了增加目的性消费者，还引入了百老汇和多功能的生活空间，来丰富区域业态和消费结构。

通过分散设置公共开放空间，设置独栋、亭阁等建筑，营造了多首层高价值的垂直空间。建筑外立面采用折边设计，通过绿化分节的内外衔接，形成柔软的脚边建筑，体现人性化尺度，打造了区域内标志性建筑物。

该项目基于TOD模式，形成对土地的集约化利用，通过与地铁站无缝链接设置多首层概念，设置目的性消费业态的公共空间、剧院等引入客流，并在建筑上有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间打造亮点值得借鉴。

 

02、新宿-商业积聚下的城市“副中心”

 

新宿也是一个依托于交通枢纽站而兴旺的典型代表城市。

新宿距离东京直线距离约16公里，是世界较为成熟的TOD枢纽，汇集了日本旅客铁道（JR）、地铁等共9条轨道，设有178个出口，是日本重要的枢纽站，也是获吉尼斯世界纪录认证为世界上使用人次最多的车站。

新宿站通过对车站设施、道路基建、周边建筑等进行一体化规划及建设，形成明了、舒适、密集的步行网络，通过结合地形和功能，构建地下、平面、地上等多层次步行空间，形成有效连接车站与周边城市功能群体的广域网络。

通过平面网络与竖向空间的整合，原本单纯以移动为目的的步行网络兼具了休憩、逗留和聚集的功能。

图/新宿站轨道线路停靠站台指引示意图

在新宿，名企总部云集，是东京久负盛名的大型繁华商业区之一。汇聚30余万人，产业人口集聚下，东京之繁华，新宿咫尺可见。

据了解，东京居民对公共交通的依赖程度高达80%。其中东京新宿站，以出入闸人次计算，每天客流量高达364万人次，使得新宿TOD流动人群的购买力层级、出行目的异常丰富。

图/图片来源：21世纪报道

根据日本经济新闻数据显示，东京圈2017年出售的新房均价约5971万日元（约人民币345.48万元），同比2016年上涨6.9%！同时，从2013年到2017年，东京都的平均地价总体呈上涨趋势。特别是新宿站周边的地价，在短短5年时间内上涨了37%。

新宿站将交通枢纽与周边商业高效联通，并有效提高了周边土地的利用效益。不仅有效的促进地上和地下空间的充分利用，更增加了商业空间，打造出了家和办公室之外的“滞留空间”。

 

03、大阪-搭建起立体的创业之都、知识之都

 

大阪梅田，是关西地区最早也是最大体量的一个TOD商圈，其中内部包含了七个轨道交通站点及数十个购物中心，形成了一个辐射关西地区的超大型商圈。

包含JR大阪站、阪急梅田站、阪神梅田站、地铁御堂筋线梅田站、地铁谷町线东梅田站、地铁四桥线西梅田站和JR东西线北新地站等7个轨道交通站点，及阪急百货、阪神百货、希尔顿广场、GFO综合体、友都八喜梅田店等大型商业设施，同时在区域内设置了多层次的空中步行系统便于行人同行。

以大阪的GrandFront为例，位于JR线大阪车站的北侧，原址是大阪货运站。占地4.8万平米，总面积约57万平方米。

整个项目从南至北，主要由梅北广场、景观大道、创造之路、南馆、北馆及其屋顶庭院，A、B、C三座塔楼和拥有者之家几部分构成。在南北向的地块上，以丰富的连廊、绿色水景，将办公、酒店和住宅业态的塔楼联系起来，实现了可以充分享受徒步乐趣的都市，构建了一个立体的知识之都、创业之都。

其实，大阪GrandFront并不算严格意义上的地铁上盖，商业部分距离大阪车站约40米，但项目充分利用周边其条轨道站点的交通条件，有意识的设置了空中步行连廊，引导人流往项目方向走，同时在项目内部设计了一条能够将所有业态串联起来的交通动线，在动线的末端设置室内主中庭，通过丰富的经营活动来吸引人流，项目运营以后，每日平均有250万人次通过大阪站流入GrandFront。

以枢纽车站为中心的高度复合、集聚型开发模式在大阪片区表现的可谓淋漓尽致，梅田区域也自此成为大阪不可替代的购物商圈。围绕阪急电铁沿线，通过打造多个配套中心，令区域内的土地大幅度升值。

 

04、六本木新城-“TOD社区理念”世界鼻祖

 

六本木新城是东京著名的购物中心和旅游圣地。

作为“TOD社区理念”的世界鼻祖级代表性项目，六本木以轨道为节点，通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用，形成“垂直都市”，将城市空间与车站空间融合，在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次。

在打造时，六本木也有很细致的前瞻性规划，亦克服原坡道地形，形成了立体广场空间。建筑物的电梯井、楼梯间和公用单位的核心部分，都移到南北两边，为中心保留了更大空间，人群能够在商业区和文化区自由流通，以便于后期进行改建或装修。

不仅如此，项目在保留原有景观的基础上，打造绿色长廊，将项目融入到周边集群。其还引进了国立新美术馆、六本木山庄等文化设施业态，形成了一个具有文化氛围区域性的六本木艺术三角区，有效地提升了环境品质，增强了地区活力。

将TOD与社区生活做到了很好的串联，人们可以在生活区穿梭自由。不仅满足了人们品质生活所需，又有效的疏通了人流，解决来往地铁的人群拥挤问题。

 

05、二子玉川-生态生活的最佳人居之地

 

二子玉川是一个以交通枢纽带动活力的东京近郊开放式住区，位于日本“睡城”——世田谷区。片区人口繁多，紧邻涩谷、新宿等繁华地区，人流量巨大。

二子玉川项目是

基于“城市到自然”的开发理念

以地铁交通枢纽为核心，无缝衔接二子玉川地铁站，打造的东京近郊、多功能为一体的大型城市综合体，是日本郊外型商业的典范，最初定位于创新行业和创新工作者，区别于东京中心的常规白领企业楼。

在开发模式上，其采取长期规划、长续经营、滚动开发和政府互动等几种策略，比如：

协同多方业主完成物业分配；除住宅物业出售外，其他均持有经营；

先行开发商业、住宅，形成片区氛围的同时，实现资金回流，再投入到后期商业、写字楼和酒店开发中；

为政府开发城市配套设施，获得大量公共补贴等。

项目在规划前期便做足功课，开发期通过多种方式减轻开发压力，以达到效益的最大化，二子玉川综合体在开发模式、功能布局方式、项目差异化定位方面值得借鉴。整个项目像是镶嵌在大自然中，集智能、生态、时尚于一体，被评选为日本人最理想生活方式的最佳地点。

事实上，除郊外开发，东京大量TOD项目更多是针对公共设施不完善的低利用率土地、未利用土地，通过公共设施与住宅用地一体化开发，实现土地高效集约利用和城市功能更新。

当一座城市开始既要“里子”（向存量更新要发展）也要“面子”（向世界级城市要格局），TOD所具有的“多功能有机协调”“对城市格局进行引导”的意义让它成为了未来“大城市的解药”。