从2014年开始，个人房贷违约开始大幅度增加，2015年、2016年上半年大幅增加。30岁到40岁之间违约比例最高。职业来看，技术人才占比近30%，普通职员占比25.06%，商业和服务业人员16.52%，三类职业占比超过七成。违约人并非主动恶意违约，六成以上违约人已经偿还了5到10年按揭。

虽然相比于建行整体庞大信贷量而言，个人住房贷款违约率增加较小，但基数增加量和增长幅度均呈现扩大化趋势。

01

个人房贷违约潮，苏州最高

9月18日，中国建设银行发布的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”公告显示，从2015年以来，个人住房贷款不良资产率不断攀升，而且最近一年内违约率增长势头明显。

作为个人住房贷款占有率最高的银行，建行2015年和2016年发行的4期针对个人住房贷款不良资产支持证券中，深圳、上海、苏州和廊坊等均位列前十之内。有意思的是，这些违约率较高的城市也恰是当前房价上涨势头较为迅猛的区域。

（官方动态放这里：近期，银监会主席尚福林在一次会议上强调，要加强对房地产信贷压力测试和风险测试，继2014年6月后，银监会两年来再次把房地产信贷压力和风险测试的命题摆在银行前面，背景是三大经济圈不断蹿升的房价和三四线城市普遍去库存难题。）

苏州违约率最高

建行也是国内最大个人住房贷款提供方，其此次发布的报告，虽非全国个人住房贷款违约情况的完整反映，但在一定程度上折射出房贷违约的基本分布情况。

从违约地域分布情况来看，2015年9月份发行的建元2015年第一期中，违约率最严重城市为深圳，占比为45.95%，其次为福州、郑州和上海，占比分别为19.6%、16.89%和14.44%，四个城市违约金额总量为15.69亿元，占比接近97%。

2015年12月发布的建元2015年第二期中，违约金额最大的城市为苏州，占比为29.91%，其次为青岛和成都，分别占比为6.89%和6.07%，另外广州和福州占比分别为4.99%和4.21%。五个城市总体违约贷款金额为41.86亿元，占比达到52%。

2016年5月份发行的建元2016年第一期证券中，违约金额城市分布相对较为分散，超过5亿元的共有7个城市，其中廊坊和苏州占比分别为9.44%和9.13%，分别位列第一和第二。其他5个城市分别为潍坊、北海、宜昌、南宁和广州，7个城市违约金额达48.25亿元，占比为49.5%。

2016年9月份发行的建鑫2016年第二期证券中，违约金占比最大城市为西安，占比11.87%，连同榆林、重庆、大连和鄂尔多斯5个城市累计占比为42.76%。

从2015年、2016年建行发行的4期证券来看，违约情况较为严重的有苏州、廊坊、深圳、潍坊、北海、宜昌、南宁、广州、青岛和成都等10个城市，其中前9个城市本息违约金额均超过5亿元，成都为4.88亿元。

10大城市中，苏州违约情况最为严重，总规模达到32.95亿元，占总体违约规模的14.71%，其次为廊坊和深圳，本息违约金分别为9.2亿元和7.45亿元。这三个城市也是近期房价上涨较快的主要城市。

从省份上来看，违约金本息总额超过10亿元的有8个省份，其中广东最高为45.25亿元，江苏为34.84亿元，山东为25.38亿元，这三个省均为经济实力较强的省份。此外广西、河北、福建、浙江和湖北五个省份违约本息金额均超过13亿元。

经济观察报获悉，建鑫2016年不良资产支持证券并非建行第一次关于个人住房贷款证券化尝试，早在2007年，建行曾发行建元2007年个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券产品，另外，建行还在2015年和2016年5月份发行了3期相关个人住房抵押贷款资产支持证券产品。

其中建元2015年第一期覆盖个人住房违约贷款规模为16.22亿元，2015年第二期规模为80.42亿元，2016年建元第一期规模为97.49亿元，如果加上建鑫2016年第二期29.93亿元，不到两年时间里，建行累积处理个人住房贷款不良资产规模为224.04亿元。

按照建行2016年6月底个人住房贷款3.18万亿中0.34%不良率计算，其个人住房贷款不良资产规模为108亿元，而2016年两期产品覆盖规模为127亿元，如果算上今年6月份以来新增的不良资产规模，基本覆盖了建行全部个人住房贷款不良资产。

哪类群体违约率最高

从建行发布的4期个人住房贷款违约情况来看，违约者均为相对低收入者，年收入10万元以下违约率占比超过一半，年收入30万元以下违约率超过80%，年收入30万元以上违约率占比均未超过20%。

建鑫2016年第二期不良资产支持证券显示，最近一年内违约情况较为突出，截至2016年6月底，在7980笔违约按揭中，一年内发生违约笔数为4735笔，在总的违约本息金29.93亿元中，一年内违约金额为16.49亿元，占比为55%。

从贷款违约人年龄分布来看，30岁到40岁之间违约比例最高，普遍占到40%以上，平均占比超过违约金总数一半以上。这一年龄段也是房地产市场上购房的主力群体，其次为40岁到50岁之间群体，30岁以下违约占比相对较低。

从违约人所从事的职业来看，呈现领域和专业较为集中，处于第一位的为专业技术人才，占比为29.11%，接近个人住房贷款违约总量的三成，其次为普通职员，占比为25.06%，第三位为商业和服务业人员，占比16.52%，三类职业占比超过七成。

从违约贷款情况分析，不难看出违约人并非主动恶意违约，而是出于某种不确定因素而被动违约，在贷款期限上，10年到20年占到八成左右，从还款时间来看，六成以上违约人已经偿还了5到10年按揭。

从违约贷款抵押物面积来看，100平方米到200平方米占比普遍超过50%，这一区间购房者主要为改善型中等收入者，显示违约人重点集中在改善型领域。其次为刚需型100平方米以下面积，占比也普遍超过30%。

虽然个人住房贷款不良资产率上升势头较猛，从整个银行信贷系统来看，这一类别贷款不良资产率相对较低，由于绝大多数房贷均有抵押物，所以形成坏账后对银行损失相对较小。

在其他领域信贷违约相对偏高且疲软的背景下，未来包括建行在内的多数银行均把个人住房贷款作为一个重点深耕的领域，但在风险管理上加强管控。多个城市的地产人士均表示，在从事个人住房贷款银行中，建行审核最为严格。

在陕西省，2016年初去库存背景下，房贷按揭首付一度降低至20%，目前西安多数银行执行25%的首付，建行原则上执行30%首付。在重庆，首付则并不按照销售价格，而是按照银行自己对抵押物评估价格7成放贷。

此外，个人住房贷款违约率最高的并非房地产市场较差的三四线城市，相反市场较为活跃的一二线城市成为房贷违约的重灾区。这一定程度与一二线城市房价普遍较高相关，从房价和收入比来看，北上深分别为18.1、20.8和27.7，远高于纽约、伦敦和东京的8、12和10。

首经贸大学发布的《京津冀金融惠普报告》显示，京津冀三地，房贷占家庭负债比例较高，北京和天津超过80%，河北也达到60%以上。

个人住房信贷违约率抬头

2013年以来，银行业净利润增速已经出现较大放缓，尤其2015年净利润率下滑较为严重，工商银行、农业银行、中国银行和建设银行四大国有银行普通股从2014年10%以上降至2015年3％以下。

2016年上半年，四大国有银行净利润率有所回升，但仍全部未突破3%，其中很大程度又依赖于个人住房贷款增长贡献。2016年上半年，个人住房贷款在各家银行新增贷款占比，建行为63.46%，农行为64%，工行为44.25%，中行为74.27%。

在全国个人住房贷款中，截至2016年6月底，国内个人住房信贷总量为16.55万亿元，其中工商银行为2.86万亿元，中国银行为2.08万亿元，建设银行为3.18万亿元，农业银行为2.24万亿元，建设银行规模最大，四大国有银行个人住房信贷占比达62.6%。

从四大银行发布的2016年半年报不难看出，相比于2015年末，2016年上半年银行不良贷款率均有不同程度的上升，但上升幅度有所减缓，其中建行和工行上升了0.05个百分点，中行上升了0.04个百分点，农行上升幅度最小为0.01%。

不过，同期与银行整体信贷不良率上升幅度相比，个人住房信贷不良率增幅较小，其中规模最大的建行这一比率分别为1.63%和0.34%，2015年末建行个人住房信贷不良率为0.31%，截至2016年6月底，工行个人住房信贷违约率为0.43%，略高于建行。

联合资信对建鑫2016年第二期不良资产支持证券评级报告显示，2013年以前，个人住房贷款每年违约笔数均在5000笔以下，2014年这一数字达到9000笔左右，2015年则上升至17000笔左右，2016年上半年已经达到10000笔左右。

从这份报告中不难看出，从2014年开始，个人住房贷款违约量开始大幅度增加，而且在2015年、2016年上半年仍在大幅增加中。虽然相比于建行整体庞大信贷量而言，个人住房贷款违约率增加较小，但基数增加量和增长幅度均呈现扩大化趋势。

从这一变化不难看出，银监会主席尚福林提出加强对个人住房信贷压力和风险进行测试的用意。建行陕西某支行一位信贷部相关人士表示，目前该行并没有启动关于个人住房贷款压力和风险测试，既然监管层提出，各家银行应该很快启动测试。

在其看来，相比于其他银行，建设银行对个人住房贷款审核较为严格。“一个是首付比例比其他银行要高5-10%，二是对购房者还款能力进行核实，原来你可能提供工资流水和收入证明就可以了，现在还要对这些材料的真实性进行审核。”

（经济观察报田国宝《苏州等城市房贷违约率连续攀高官方要求压力测试》）

02

没有约束的房贷

A、虚实错配

2016年上半年银行新增信贷调查：50%投向住房按揭企业直融替代作用明显

8月30日，上市银行中报基本完成披露（A股18家上市银行，江苏银行、贵阳银行均是新股）。个人住房按揭贷款达20029.03亿元，占新增贷款46.58%。其中，农业银行、建设银行、招商银行、兴业银行新增按揭贷款比例超过上半年新增贷款的一半，分别为64.01%、62.71%、57.07%和55.30%。

记者对A股15家上市银行中报进行统计分析发现，15家上市银行个人住房按揭贷款比例较2015年出现较大幅度提升，占比从之前的三成升至46.58%。15家上市银行上半年对公贷款新增17958.54亿元，个人新增贷款21907.54亿元，分别占新增贷款比例的41.76%和50.94%，个人贷款大幅超过企业新增贷款。

此外，个人住房按揭贷款达20029.03亿元，占新增贷款46.58%，这一比例大幅超过2015年。据不完全统计，2015年银行按揭贷款占新增贷款比例为31.54%。

其中，农业银行、建设银行、招商银行、兴业银行新增按揭贷款比例超过上半年新增贷款的一半，分别为64.01%、62.71%、57.07%和55.30%。

一国有大行士表示，工作中明显感受到业务方向往零售资产转，更重视个人类、小微企业类和消费分期业务等。多家银行表示，个人信贷业务向个人消费转型，支持居民的合理购房融资需求。

不过，在更多银行的理解中，个人消费绝大多数为住房按揭贷款，15家银行的个人按揭贷款占全部个人贷款的91.42%。招商银行、兴业银行、民生银行、建设银行和农业银行的住房按揭贷款占个人信贷比例均超过90%。

受经济下行影响今年上半年制造业增速放缓，去产能的奏效使得企业利润进账同比再攀升，然而，这部分钱却并未投入到实业中，而是进入金融系统空转。在7月货币剪刀差再创新高的宏观背景下，21世纪经济报道记者分析制造业上市公司中报数据获悉，制造业的银行存款同比出现翻倍增长，是2015年和2014年同期的1.16倍和1.33倍。在货币资金大增的同时，制造业企业亦开始“热衷”购买理财产品及“炒股”。企业存款活期化的趋势明显。

与此相对应的是，上市银行新增贷款中近5成投向了住房按揭，对公贷款新增较少或仅在存量上做文章。资金“脱实向虚”明显。

（21世纪经济报道王晓黄小燕《2016年上半年银行新增信贷调查：50%投向住房按揭》）

B、5年间

2011到2015年这5年间，我国每年的新增贷款都在增长，从2011年的7.5万亿元到2015年的11.7万亿元，但比数字的增长更能反映问题的是贷款结构的变化，主要是住户部门中长期贷款和非金融企业贷款的此消彼长，这两者从2011年的1∶3.5发展到2015年的1∶2.4，进而是今年前5月的1∶1.9，两项数据的趋近预示着房价处于上涨通道。

住户部门中长期贷款的快速增长也传导至房企到位资金的增长。

今年以来，房企到位资金从1-2月的负增长一跃而上为1-5月的增速16.8%，4月开始个人按揭贷款增速更是超过50%。

观察2011年以来的贷款结构发现：

住户中长期贷款和非金融企业贷款这两项数字越来越趋近，也就是说，居民房贷占历年新增贷款的比重在快速上升，相应地企业贷款的比重在下降。

2015年全年住户部门中长期贷款3.05万亿的数字已经不低，当年非金融企业贷款为7.38万亿，是前者的2.4倍。但2011年，这两者的比例还是1∶3.5。2016年上半年更是缩小至1∶1.9，这一方面显示出房价的快速上涨，居民房贷越来越多，利用杠杆越来越足；另一方面房贷的充足和资金的廉价本身也构成房价上涨的动力。

C、对房企资金端约束甚少

伴随着今年以来房价的快速上涨，上海、深圳、南京、合肥等一线城市和强二线城市纷纷出台调控措施。但人们很快发现，这些调控政策有的起到了使成交量在短期内下滑的效果，但市场很快以频出的地王和所谓的“日光盘”宣告其热度不减。

究其原因，就在于本轮调控多针对需求端，通过压制购房需求来为市场降温，但与上轮调控令许多房企资金链紧张不同的是，今年以来银根未见明显收紧，房企资金充裕，这是地王频出的主要原因。而地王推高了心理预期，令市场难以冷静。

根据国家统计局的数据，今年以来房企到位资金从1月的负增长变为15%以上增长，其中国内贷款和个人按揭贷款贡献了不小的份额。国内贷款也是从1-2月的负增长转为正增长，个人按揭贷款更是保持了月均40%以上的增速，与前述住户部门中长期贷款同频同步。

而回顾2013到2014年，房企贷款难，甚至一线城市都出现土地流拍现象，开发商土地储备锐减，这也造成了2015年下半年以来的住宅市场和土地市场供求关系失衡。（节选自：21世纪经济报道刘东《上半年信贷将破7万亿居民房贷创新高》）

D、专家：比重不高

交通银行首席经济学家连平在接受专访时表示，房贷业务增速不会持续，明年肯定会回落，且目前房贷业务占比并不高。

下半年，房贷继续成为拉动新增贷款增长的主力。央行公布的最新数据显示，8月人民币贷款增加9487亿元。分部门看，住户部门贷款增加6755亿元。其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。以房贷为主的住户部门中长期贷款占比55.71%。

据此前上市银行公布的2016年半年报，四家国有银行上半年新增贷款55.72%投向住房按揭领域，达13790.38亿元；A股上市银行上半年新增贷款46.58%投向住房按揭。

连平认为，分析当前房贷业务的规模，不能仅从表面数据看按揭贷款在整个银行业贷款中的比重，还需要把今年地方政府大规模债务置换作为一项特殊因素考虑进去。

“地方政府把以前欠银行的钱款，改为发债券形式来融资。这使得商业银行的信贷额度被释放出来。”连平指出，目前已释放的资金有4万亿左右，这4万亿的信贷额度能够被银行继续使用，所以计算实际占比数据时应该加上这一信贷规模。在这一背景下，按揭贷款的真实比重就没有那么高了。

（节选自：中国新闻网时晨《房贷业务能火多久？专家称明年肯定回落》）

03

无视监管的影子信贷

中国上市银行的影子信贷规模上半年大增，凸显出中国金融监管当局面临的挑战。影子银行被视为对金融稳定的一项威胁，中国当局试图加以抑制。

在中型银行带头下，中国银行业者已有好几年时间持续增加运用影子信贷产品，这些产品能够提供较高回报，并且相比传统放款业务，所占用的银行资本较少。

但这些影子信贷也掩饰了银行资产负债表的质量水准，以整个行业而言，影子信贷让监管当局更难评估系统性风险及经济体系内的放贷量。

路透一项针对银行公告讯息的分析显示，上海浦东发展银行今年上半年的应收款项投资信托计划及资产管理计划规模大增14%，达到1.27万亿(兆)元人民币(1,900亿美元)，在中国银行业居冠。

根据路透计算，中国最大股份制银行兴业银行影子贷款增长4.4%，至1.23万亿元人民币，相当于该行63%的正常贷款。

中国民生银行、中国浙商银行、盛京银行、锦州银行和重庆银行的影子贷款也都大幅增长9%或更多。

根据路透计算，民生银行和浙商银行均增长86%，在上市银行中增速最快。

ABBernstein银行业分析师WeiHou表示，对于一些较小型银行仍在扩大影子贷款他感到有点意外，并称考虑到监管压力，这股趋势应当逆转才对。

中国银监会暂未做出置评。（以上源自：路透晚报《中国银行业影子信贷春风吹又生，无视监管当局打压努力》）

比如上半年，中国最大股份制银行兴业银行影子贷款增长4.4%，至1.23万亿元人民币，相当于该行63%的正常贷款。

平安证券银行业研究团队指出，从今年上半年来看，债券及非标投资的规模依然延续了比较快速的增长势头，2季度环比增长6.7%，持续快于信贷增速（+2.9%），其中非标投资的增长尤其迅猛，占生息资产比重不断提升，这也是央行年初推出MPA监管框架的主要动因之一，以更好地监管银行大幅增长的非信贷类资产。

（雅奇韦（平安-银行）《银行业16年半年报综述：量价拖累营收增速下行，不良生成短期企稳》；有道云笔记）

12.6万亿？影子贷款“实际高出好几倍”

（节选自金羊毛工作坊）根据瑞银计算，去年底影子贷款规模已经达到12.6万亿元人民币，是中国整个年度经济产出的五倍左右。

信用评级机构惠誉在7月时称，银行体系大约三分之一的信贷未列在正常贷款项目之内，这破坏了资产质量数据。

这种情况令人尤为担忧，因为根据官方数据，中资银行的不良贷款已经处于纪录高位，而且大多数分析师认为实际数据要高出好几倍。

这些类似贷款的信托和资产管理计划的会计处理具有很大的不同。

“这些影子贷款的规定与正常贷款不同，尽管从本质上说基本上都属于信贷范畴，”瑞银分析师JasonBedford表示。

“其结果就是，贷款的常规限制，比如单一借款人曝险限制，以及不良贷款认定规则等，都不适用于影子贷款。”

虽然中国银监会干预举措的影响在多数上市银行的上半年财报里体现的不明显，但还是有一些积极的迹象。

中国招商银行就是上半年少数几家缩减影子贷款的银行之一。根据路透的计算，该行来自信托和资产管理计划的应收账款下降了23%，至5,287亿元人民币。

招商银行副行长李浩承认，从某种意义上来说，招商银行的非标准投资就是贷款，并暗示已经在改变作法。

李浩在业绩发布后的电话会议上向分析师表示，未来在新投资方面，招商银行的做法将更加标准化，将不再被归为非标准投资类别，而是归为贷款类别。

ABBernstein的Hou表示，他预计今年下半年中小型银行可能会削减应收账款投资，否则监管机构可能会推出“更针对性的政策”。