是退出地产江湖,还是继续活着?这是房企在拿地过程中的重要思量。对于当前房企拿地能否算得过来账这一问题,房企高管的回复是,“算不过来账。有赌的成分,主要赌政策。”对赌,是房地产行业多年来践行的生态观。不妨参看2013年开发商对赌限价令拿地。
分析人士称,规模性房企算土地账,虽然也算单账项目的成本利润,但也算并表总帐。有些项目可能只做货值或现金流,有的项目是承担集团转型的试验田作用。而部分房企高管则向记者表示,当前拿地其实算不过来账,主要在赌政策。
是退出地产江湖,还是继续活着?这是房企在拿地过程中的重要思量。
对于当前房企拿地能否算得过来账这一问题,21世纪经济报道记者采访了多位房企高管。他们普遍的回复是,“算不过来账。有赌的成分,主要赌政策。”
对赌,是房地产行业多年来践行的生态观。
适者生存,不适者最终被淘汰。所以,近年来房地产行业中百强房企的市场占有率越来越高。
中原地产研究中心做了一项统计:截至11月23日,在出台调控政策的22个城市中,拿地金额超过百亿的房企合计达到37家,合计拿地金额达9108亿,合计建筑面积为8066.7万平方米,平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本增加42.8%。从房企拿地金额、数量,到高价地出现频次,都刷新了历史最高纪录。
“部分企业拿地金额远超销售额,压力很大。我不知道他们是怎么算过来账的。”中原地产首席分析师张大伟对说。
房企账本
多位开发商高管向记者表示,当前拿地其实算不过来账。只有一家房企声称,“只要拿到的土地,都是算得过来账的,并且利润很好。”但该人士拒绝回复,在拿地账本中,他们对房价上涨预期对赌了多少空间?他表示,这是机密。
兰德咨询总裁宋延庆感慨称,“规模性房企算土地账,虽然也算单项目的成本利润,但也算并表总账,有些项目可能只做货值或现金流,有的项目是承担集团转型的试验田作用。纯粹的单一项目算账法,是真不太了解房企。”
新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“如果我们看当前的房价和当地地价比,这是算不过账的。绝大部分是对赌未来预期。”
在近期一次论坛上,欧阳捷曾主持一场题为“长三角土地有多贵?”的对话。欧阳捷问:是拿到地更焦虑,还是拿不到地更焦虑?三位开发商的一致回答是:拿不到地更焦虑。
欧阳捷认为,开发商拿地主要是绝处逢生和对赌未来。“股东焦虑是因为没有成长,董事会焦虑是因为没有业绩,员工焦虑是因为没有前途。”
对于如何算账,欧阳捷举了一个例子。“比如,一块土地地价是五万(指每平方米价格,以下均同),一般建安成本只要5000元,税费成本要占到三分之一。另外,房子上市后不能是毛坯房,还需要装修成本。综合下来,至少要卖到八万,卖不到就会亏本。这样开发商就必须对赌未来房价上涨约60%。所以,很多房企实际在对赌未来房价每年上涨30%,但是否能达到这一涨幅?大家的对赌方式是,两年涨不到,可以等三年。”
欧阳捷称,开发商的逻辑是,热点城市无地可供,甚至各个城市都是减量化的政策。所以,房价和地价就会一直往上走。
京投银泰总裁高一轩也对记者说,当前房企拿地有赌的成分,主要在赌政策。
融创中国董事长孙宏斌的看法是:“即使在下行期,中国大的经济发展趋势并没有发生变化,投资的逻辑和规则也没有发生变化,所以即便经济下行压力较大,依然可以在国内找到发展机遇,始终看好国内的房地产发展。”
拿地逻辑进退
谁还在努力留守?中原地产统计显示,今年以来截至11月23日,在出台调控政策的22个城市中,拿地金额超过百亿的房企合计达37家。这些房企在这22个城市合计获得土地532宗,其中溢价率超过100%的地块达112宗(总价超10亿的单宗地块达72宗),占全国地王总数的接近30%。
张大伟认为,从数据上看,融信、信达等年销售额在200亿元左右的企业,拿地金额已相当于17-18个月的销售金额,这都属于非常激进的房企。
在张大伟看来,由于土地成本普遍上涨幅度达50%,房价预期涨幅起码也要在50%,甚至很多已经翻倍。拿地成本的增加使未来房价上涨预期更加强烈。而一旦房价进入调整周期,房企很可能面临巨大的销售难题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期对于土地市场走势,实际上存在不同的判断。拿地房企更多是出于补库存的导向,同时加大对核心城市投资力度。但一些经济发展水平较高的三四线城市,也会在土地出让过程中出现高溢价,这体现部分房企“加码三四线”的战略导向。
严跃进补充道,不拿地的房企,也分为资金充裕和资金并不充裕两类。资金充裕的房企,实际上和今年国家统计局公布的房企到位资金数据等较吻合,即有相对多的资金,这时买地产股比购地显然更划算,所以近期加大持股力度的现象较多。而资金并不算多的房企,则更希望做轻资产或准房地产项目,比如商业零售业经营业务等。
市场将愈发集中
每轮调控低谷期都是房企战斗力的转折点。
严跃进认为,近期融资层面收紧,很多房企对拿地还是不拿地都存在很多分歧。当然,销售市场虽然有所降温,但不至于断崖式下跌,而且对比过去十年发展水平,预计2017年销售数据并不会很糟糕,甚至个别月份还会有惊喜地反弹,所以很多房企依然会在徘徊一两个月后继续进入土地市场。
孙宏斌的判断是,房地产行业的趋势是集中度越来越高。目前行业前一百名房企的市场占有率约在40%,相信5-10年后会集中在超过70%,前十名的占有率会到达百分之二三十。未来小公司将不断被大公司收购。截至今年10月底,房地产销售规模已经达到9万亿,而到10万亿规模后便很难再高速增长。
克而瑞研究显示,房地产行业规模化愈发凸显。从前10月销售表现来看,预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家,2000亿规模的房企有望2-3家,3000亿有可能会出现3家。华夏、万达、绿城、金地、龙湖也有机会跨进1000亿门槛;恒大、万科成为今年首次突破3000亿大关的房企,碧桂园今年以来销售增长十分强劲,不排除在年前也有突破3000亿的可能。
“未来的趋势就是,百强房企的市场份额会占到50%;一二线市场份额也会占到50%。”欧阳捷称。
(来源:21世纪经济报道《房地产行业多年践行的生态观:对赌政策》)
此前相关——
对赌2013年“限价令”
(源自:中国证券报2013年05月《房企不惜代价拿地逻辑:对赌“限价令”政策不会长久》)
5月20日下午,在北京市东城区和平里北街土地交易大厅的拍卖现场,周伟(化名)置身于一片兴奋与躁动中。
通州区台湖镇两宗土地的拍卖,21家企业你来我往,将价码依次抬高,其中一块土地竟以溢价率230%成交,而北京土地市场上一次出现此种盛况还是两年前的事。
在楼市调控亦步亦趋、“限价令”重压下的北京,房企为何如此不惜代价。周伟想起近日某论坛上同行的一种观点:现在的调控政策不得要领,未必长久,等到在拍得土地上建成房屋销售时,这些政策恐怕已不复存在。
久违的跳价者
“七亿!”5月22日,“大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块F3其它类多功能用地”进行现场拍卖。在该地块竞拍至6.3亿元时,竞争中东亚新华地产并未按照常规进行举牌,而是直接报出了价格。由于此时的竞价阶梯为1000万元,东亚新华的这一报价,直接跳过了7个竞价阶梯。
这一插曲引起现场一阵骚动。经验丰富的竞价者们很快读出这一举动背后的含义:若没有足够的实力和决心,房企断然不会跳价,此举只会暴露自己的急躁情绪。
没想到的是,几分钟后,同样的戏码再次上演。当该地块的报价达到7.5亿元时,东亚新华再次跳过5个竞价阶梯,直喊“8亿”。引得围观者惊叹。
然而,过早暴露野心的竞争者最终未能如愿以偿。经过78轮的漫长竞价,北京城建最终以11.15亿元成功拿下该地块,土地溢价率为102%。竞价结束后,当中国证券报记者上前追问时,输赢双方均一言不发,迅速离开。
“跳价”现象在北京土地市场并不陌生。在2010年数宗“地王”拍卖中,几乎均出现过“跳价”现象,无论竞争者最终能否中标,其当仁不让的豪情总会引发众人瞩目。
进入5月下旬,北京土地市场似乎“梦回2010”。久违的跳价只是其中一个缩影。
5月20日,“通州区台湖镇B-23多功能地块”以8.25亿元的价格被北京世纪鸿地产竞得,竞价62轮,溢价率为230%,楼面价13136元/平方米。
5月20日,“通州区台湖镇B-03住宅用地”以11.25亿元的价格上限、配建7.1万平方米公租房的代价被泰禾地产竞得,竞价71轮,溢价率48%。剔除保障房面积后,楼面价达19053元/平方米。
5月22日,“大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块F3其它类多功能用地”以11.15亿元的价格被北京城建收入囊中,竞价78轮,溢价率为102%,折合楼面价6051元/平方米。
5月22日,“大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块”以12.82亿元的价格上限、配建10500平方米保障房的代价被保利首开联合体竞得,竞价39轮,溢价率为49%,折合楼面价18870元/平方米,剔除保障房后楼面价22320元/平方米。
经过此役,在通州台湖和大兴旧宫区域,又有“面粉贵过面包”之势。
对赌“限价令”
在“钢地板”不断抬升的情况下,房子卖到多少才能有得赚?有业内人士估算,按照通州台湖两宗土地的价格,算上建安、资金和运营等成本,未来房价恐将迈入3万元大关。而大兴旧宫区域,则在几家龙头房企的推动下,向4万元的门槛冲击。
综合交通、配套、升值潜力等因素,上述价格能否被市场接受尚待观察。但在入市之前,项目必须首先迈过“限价令”的门槛。
按照当前北京市的限价原则,若项目的后期价格明显高过前期、项目价格明显高过同区域同类型其他房源和二手房价格,将不予发放预售许可证。今年以来,上述地块所在的通州和大兴,已有不少项目“中招”。
在地价如此高企的情况下,若房价“出类拔萃”其结果可想而知。那么,这些项目将如何获得预售许可证,保证利润率?
周伟并未正面回答问题,却向记者展示了一套逻辑:一个项目从拿地到开发,再到销售,通常需要一两年。若企业认为出手时机不佳,很容易通过合适的理由推迟入市时间。而两年以后,“限价令”恐已不复存在。
周伟说,在当前北京的房地产界,这种对赌心态普遍存在,多数开发商相信,这种行政色彩浓厚的限价政策不会长久。开发商的筹码,便是市场供应的骤然减少和房价上涨预期的不断升温。
“开发商的资金能够支撑一段时间,政府部门则面临稳楼市的压力,就看谁先撑不住。”周伟认为,如果把定价权交还给市场,如今的高价地项目将来有可能获得利润。
事实上,房企高价抢地,某种程度上也是不得已而为之。根据北京市土地整理储备中心的数据,2012年,北京经营性用地出让面积和规划建筑面积双双同比下降四成。土地断供使得不少房企面临无房可卖的窘境,不少房企以往拥有3、4个项目的储备规模,如今可售项目只剩一个。饥渴供地的背景下,催生了饥渴拿地的怪相。
被打折的政策
高地价的频繁出现,使得舆论矛头指向北京市政府:“限房价不限地价”的政策思路,包含着一种不合理的强盗逻辑。中国房地产学会副会长陈国强认为,限价表达的是行政的力量,而地价不停上涨表达的则是市场的力量。
实际上,在政府部门内部,对于“限价令”也存在争议。
据悉,与国家统计局公布的数据不同,北京市本拟于近期发布一组数据,通过今年以来房价走势的平稳,来阐释“限价令”等调控手段的正面效果。但经过多方权衡,最终放弃这一计划,保持缄默。
这个隐秘的事实似乎说明,与开发商一样,执法者也并不赞同行政手段背后的逻辑。
中国证券报记者从多方了解到,近期不少房地产开发商通过多种方式与主管部门商讨,力求在价格问题上获得回旋余地。从近期北京新房预售证的发放情况来看,效果并不明显。
但在有意避开“限价令”的同时,政府部门似乎又在其他政策的执行中,微微地放开了口子。其中,曾被媒体多次曝光的拆分房价与装修款,从而规避“限价令”的手段,如今又大行其道。
而对早在2011年就出台的“领取预售证3日之内必须开盘”的条款,执行中更是视而不见,不少项目在去年末就已领取预售许可证,开盘时间已延迟半年。另有一些项目则一次性领取全部预售证,却采用分批开盘的办法。
上述政策执行中的松动,是否有意而为尚未可知。但在出台两个月后,“新国五条”边际效应递减已是不争的事实。某豪宅项目开发商向中国证券报记者表示,通过“赠送面积”的方式变相提价的情况,在豪宅销售中普遍存在。他说,就像以往行政色彩浓厚的调控政策一样,“限价令”正在催生越来越多的市场怪相。
“谁都知道这个政策不合理,所以大家都觉得,总有一天要调整。”周伟说,那些拿了高价地却不敢说话的开发商,未必就是吃了哑巴亏。等到两年后卖房时,兴许还偷着乐呢。
在开发商看来,这种“赌博”赢面甚大,只是一旦失手损失将不可估量。2009年和2010年的几个“地王”也曾风光无限,仅仅一年后,“新国八条”肃杀楼市,来不及出货的地王项目纷纷滞销,企业资金一度承受重压。业内人士认为,此轮出现的高价地也可能在两年后面临相同命运。