“财政困难时期”，亟需找到新税基。政府在税收上自然会从征收房地产的增量税费（如土地出让金）转向从存量房地产资产收费，这就像从一次性地砍树伐木（一次收取70年土地出让金），转向一茬茬地割韭菜——从存量房地产来获得持续稳定的税收。

对政府来说，在“后土地经济”时代找到了持续获得房地产收入的法门，新增了一个潜力巨大的税基；对于广大住房拥有者来说，则新添了被“剪羊毛”的机会。

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安邦咨询：中国将进入房地产税新时代

来源：和讯网

　　在3月11日下午召开的全国人大专业委员会新闻发布会上，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露，调整后的全国人大常委会立法规划已将房地产税法列入一类立法项目，全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。

　　刘修文称，加快房地产税立法并适时推进改革，是十八届三中全会提出来的一项重要改革任务，由预算工作委员会会同财政部牵头研究。他透露，目前全国人大相关委员会正在按照立法规划和立法工作计划的有关要求，对房地产税改革与立法当中的重点、难点问题进行深入的、进一步的调查、研究、论证，同时做好起草草案等相关工作。待草案比较成熟，并综合考虑各个方面的因素后适时提请全国人大常委会审议。

　　2014年，时任国土资源部部长姜大明曾估计，需要用3年左右时间全面建立不动产统一登记制度，用4年左右时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。由于全面开征房地产税要以不动产信息平台运行为基础，安邦咨询（ANBOUND）研究团队几年前曾预期，房地产税肯定会开征，时间可能在“十三五”末期（《每日经济》，2014年3月30日）。从全国人大委员透露的最新信息来看，与过去的安排相比，房地产税出台的节奏已经明显提速。市场高度关注的房地产税这把“利剑”，已经悬在所有在中国拥有房地产的人头上了！

　　为什么开征房地产税会加速推进？在我们看来，这与中国政府当前高度紧张的财政状况有关。2011年以来，伴随着经济调整和房地产下滑，政府财政收入增速已从24.8%下降至2015年的8.4%，各地的“土地财政”大不如从前，对地方财政收入普遍造成很大压力。据我们在基层的调研，不少地方2015年的财政收入已接近零增长甚至负增长，一方面使得不少地方政府开始过紧日子，另一方面也使得地方工作变得迟滞，少数地方出现了“借钱保运行”的紧张状态。毫不夸张地说，中国已进入“财政困难时期”。

　　在增收困难的同时，国内财政支出压力不断增大。2015年全国一般公共预算支出175768亿元，同比增长15.8%，财政赤字首次突破2万亿元。为应对财政压力，2016年中央政府把赤字率提高到3%的红线水平。2014年中国政府债务（包括直接债务和或有负债）高达38.8万亿元，相当于GDP的61%，2009-2014年，地方政府债务年复合增长率为27.6%，远超过GDP同期12.3%的年复合增长率。中国实行积极的财政政策、搞“一带一路”、上马大量投资项目、完善社保、保障扶贫减贫，都需要政府花大钱。

　　在这种背景下，中国亟需找到新的可持续的、规模的新税基。正如我们过去分析，随着中国房地产市场从快速扩张阶段进入到慢速增长阶段，增量房地产扩张让位于存量房地产资产运营，政府在税收上自然会从征收房地产的增量税费（如土地出让金）转向从存量房地产资产收费，这就像从一次性地砍树伐木（一次收取70年土地出让金），转向一茬茬地割韭菜——从存量房地产来获得持续稳定的税收。因此，房地产税在中国的出现实属必然。

　　全面开征房地产税对中国政府和老百姓都是件大事。对政府来说，在“后土地经济”时代找到了持续获得房地产收入的法门，新增了一个潜力巨大的税基；对于广大住房拥有者来说，则新添了被“剪羊毛”的机会。由于房地产市场涉及地方政府、官员、商人和普通百姓的广泛利益，推动起来阻力极大，此前推动地产数据联网都很难做到。随着近两年中央强力反腐，有效扫除了阻力，改善了开征房地产税的硬环境；再加上国内财政压力加大，尤其是实施积极的财政政策需要加大财政增收力度，财税改革需要为地方找到新的税源，因此，房地产税的开征显著加快。

　　全面开征房地产税已无可避免，但要提醒的是，全面开征房地产税也存在一定的政策风险。尤其是从全国来看，全面开征房地产税对于好不容易拥有住房的大量普通百姓是一次强制性财富再分配。还要注意的是，性质属于私人不动产的住房对很多普通人的养老起到重要作用。此外，开征房地产税是否导致重复征收税费的法律问题，也是一个隐忧。因此，如果在房地产税率和开征条件上设计不当，将会制造出大量的新问题。

中国即将进入房地产税新时代，这是政府和百姓利益的一次重大调整，需要谨慎设计相关税制和开征条件，要尽量避免从普通百姓那里拿走更多基本利益。

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杠杠让房地产空前肥美

作者：叶檀

源自：和讯博客

原题目：叶檀：高杠杆毁灭中国股市与楼市

中国高利贷加上互联网会怎么样？在中国楼市、股市表现得淋漓尽致。

肖钢任上，中国股票市场最大的弊端是场外加杠杆，加到无法控制的地步，笔者亲眼看到，一个小报摊支个木板，上写着可以融资。接到的融资电话更是不计其数，或者是成为银行的中介，或者是理财公司的中介，这说明中国在水面下的一大笔钱有自己的财富逻辑，要撬动某个市场是非常容易的事。

有人可以拿到机构的资金，有人可以通过高息获得草根阶层的资金，而在互联网的背景下，这些资金积少成多、聚沙成塔，迅速影响某个市场。

与此同时，监管是滞后的，去年股灾之时，不知道场外杠杆有多高，今年一线城市与核心城市楼市价格节节攀升，仍然不知道场外杠杆有多少。

大风起于青萍之末。去年7月，王新宇发表了文章《明年目标过万亿：神一般的链家“自宫”后就能飞吗？》分析的是链家的模式，当时这些模式就处于暴走状态。2014年二手房中介销售额2600亿，今年预计将达到6000亿，明年目标要达到过万亿。超过行业老大万科年销售额。

根据当时的北京二手房交易行情，链家的交易手续费是2.7%，2000亿的收入，带来的交易费用是54亿毛收入。另一篇文章《链家“自宫”谁会死？》江湖流传，文章中透露出一个小秘密：链家金融很是了得，仅此一项“副业”年收入高达40亿，中介交易监管资金常态下沉淀额超过200亿。按照这个数字计算，中介收入的毛收入有至少有60%以上作为佣金支出，由于区域差异，有地区的佣金比例还要少于这个2.7%，剩余部分要支持扩张的链家门店体系。

去年已有人对担保、理财等合于一体的模式提出质疑，房地产自融自销是条高风险之路。中原地产张大伟表示，链家的闭环对行业有三大影响：1，定价权一家独大；2，企业利益最大化，在一条产业链独大完整交易过程中，所有的服务都是为了利润最大化，比如首付要做资金池，资金池的钱用来给购房者做首付贷。这样的模式必然会导致客户服务出现问题；3，一旦出现风险，可能就是巨大的风险。一旦房价下跌、理财收益率下行，其中任何一个环节很可能都会因为缺少监管而出现大的问题。

链家现在否认了这些指控，就像当初恒生电子否认了指控一样。此时，上级监管部门的调查又是滞后的，类似于链家这样的模式到底有多少家，场外资金到底有多少，我们只能靠推测。

在封闭链条中，理财产品与资金对接，资金与楼市交易需求方对接，通过控股的或者相差的保险机构进行担保，最终通过房产质押、短期周期等方式控制风险，其实是把传统的民间高利贷核心模式复杂化了之后搬到网络上，搬到房地产行业中。

在特定的环境下，金融弊端以及监管滞后被放大到离谱的程度。从2014年年底开始模式兴起，到现在没有一个部门为这些模式表态。直到2016年3月9日，央行副行长潘功胜才在政协小组会讨论时表示，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施。央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。有表态比没有好。

中国高利贷模式在互联网金融下流入股票市场，成为股灾的起因之一。A股加高杠杆之后获得最大收益的就是A股的既得利益阶层，他们才能掌握节奏，才了解上市公司的真实情况。

2015年A股剧烈震荡，大涨后暴跌，但融资再融资创出新高。据Wind数据显示，2015年有586家上市公司完成定向增发，规模超过12174亿元。这两组数字均创出历史新高。以“变动截止日期”作为统一口径，2015年1175家上市公司大小非在2015年合计减持金额高达4566亿元，相比去年同期的2100亿元增加了一倍多，同时创下A股史上的新高。而通过违法的资金进出、程序化交易，伊世顿公司获得了数千倍收益。这样的市场莫名其妙加上高杠杆，一旦去杠杆就形成股灾。

2015年尽管是震荡年，却是大小非与上市公司融资的丰收年，根据历史数据，这样的丰收与上市公司业绩与投资回报的关联性不高。

在内幕交易市场、不成熟市场，加杠杆是致命的。杠杆加得越高、市场越疯狂，普通投资者的结局越悲催。必须强调，楼市一旦崩溃比股市更可怕，因为中国城市中产以上阶层的财富表现形式、地方政府的融资抵押品都是房地产。

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杠杠数据补充：

野村证券曾发布题为《中国正在升起的金融风险》报告。报告以国际著名的“5-30规则”对中国房地产的杠杆率水平进行分析。

“5-30 规则”是指在5年时间内，以国内信贷规模与一国GDP之比(DCG)为代表的杠杆水平增长幅度超过30个百分点，极易诱发危机。日本在1985～1989 年、欧洲在2006～2010年落入“5-30魔咒”，美国则分别于1995～1999年以及2003～2007年两度满足“5-30魔咒”陷入危机。

中国的杠杆率水平DCG已经从2008年的121%上涨至2012年的155%，涨幅为34%，政府公共债务已占到GDP的47.7%。而过去两三年间，这一杠杆率显然还在继续抬高，一些项目跨界叠加形成高杠杆，有可能加剧潜在风险，诱发潜在金融危机。

节选自：2016.03.15凤凰财经《房地产就是一大群人在豪赌，装睡的中国楼市叫不醒？》