“把去库存上升到政治层面……”在我国房地产调控史上，与问责挂钩的做法仅有两个主要先例：从2010年到2012年，住建部与地方政府对于保障房的约定，若完成不力，主要领导将遭问责与处罚;2013年2月出台的“新国五条”，对于未完成目标的城市，予以问责。

江西省出台的文件中，则明确提出“要加强检查考核，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责”。这也是首个将“去库存”上升为政治任务的省份。

作为周期之母，中国经济景气周期几乎就是房地产行业的景气周期。目前除一线和少数二线城市，绝大部分库存过高，导致房地产开发投资在2015年只增长1%，拖累了上下游行业，积累了金融风险。2016年将是房地产去库存元年。结合当前情况，去库存大约需要5-10年时间。

综合自：证券市场周刊魏枫凌《去库存大局》、21世纪经济报道《房地产“去库存战”打响》

本轮地方政府纷纷出台去库存政策的做法，肇始于去年12月召开的中央经济工作会议。上述会议指出，2016年结构性改革抓好五大任务，“化解房地产库存”就是其中之一。本轮地方政府纷纷出台去库存政策的做法，肇始于去年12月召开的中央经济工作会议。上述会议指出，2016年结构性改革抓好五大任务，“化解房地产库存”就是其中之一。

A、矛盾面

中国最难卖的东西是什么？房子！中国最抢手的东西是什么？还是房子！

1、作为周期之母，从中长期观察中国经济的景气周期，几乎就是房地产行业的景气周期。目前房地产除了一线城市和少数发达的二线城市以外，绝大部分地区库存过高已经获得了社会共识。这种局面不仅导致房地产开发投资在2015年只录得1%的增长，而且拖累了上下游行业，积累了金融风险。2016年将是房地产去库存元年。

2、房地产的库存量如果算上在建和土地面积，结合当前的房地产销售情况，去库存大约需要5-10年时间。这会令中国经济进入一个漫长的萧条期。

3、而与此同时，仍有很多人特别是农村进城务工人员的住房需求难以得到满足。在各种去库存的手段当中，如果自住房已经取代了投资性住房成为了主要的购买力，那么金融体系就应当提供足够的信贷支持。如果当前的商业银行和住房公积金体系难以满足这部分需求的话，政府可能需要组建新的国家住房金融机构来帮助这部分群体购房。

4、按照很多业内人士的观点，供应过剩的结果就是企业拿地积极性下降，直接影响到地方的财政收入。根据统计局的数据，2015年全国房地产企业土地购置面积下降31.7%；土地成交价款下降23.9%。

5、浙江省某三线城市的一位公务人员向21世纪经济报道表示，从2013年开始，当地楼市的投资热降温，该地的财政捉襟见肘，政府部门一度要求房地产企业预支“未来三年”的相关税费用以救急。如今，“预支税费”的情况不再出现，因为企业也没有钱了。

他表示，2015年10月，一家外地房地产公司因资不抵债而破产，老板在尚未走完破产清算程序的情况下选择跑路，给当地银行留下大量坏账。春节期间，一些业主向政府部门要求退房，但问题仍未解决。

B、压力面

1、

首先存在分歧的是如何去估算房地产库存。有测算称，当前库存量接近7亿平方米。该库存指的是竣工而没有销售的房子，同时还包括了未销售的竣工车库配套等设施的面积。这一数据的来源或许是国家统计局公布的2015年末商品房待售面积为7.2亿平方米。这一数据较2014年末的6.2亿平方米增加约1亿平方米。

但这种算法回避了库存的动态增长，国家统计局公布的其他几组数据：2015年房屋施工面积为73.6亿平方米；房屋竣工面积为10亿平方米；2015年全年商品房销售面积为12.8亿平方米。动态估算未来的库存量不能把正在施工的房屋，即在未来进入市场的潜在库存排除在外。

2、

安信证券根据截至去年十月的数据进行分析指出，房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中共有三部分构成：全国商品房待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地面积42.3亿方、在建商品房库存约49.1亿方。

其中，营口（楼盘）、乌兰察布、鄂尔多斯（楼盘）的供需比超过了280%，太原（楼盘）、济南（楼盘）、连云港（楼盘）的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。

该机构指出，以过去五年年均11.5亿平米的销售速度，在不新增供给的情况下，需要8.5年方可完成全部去化。考虑到未来几年销售面积可能回落至10亿平米／年，则相应的去化周期约为9.8年。

这部分库存对于地方经济的影响不可小觑。按照很多业内人士的观点，供应过剩的结果就是企业拿地积极性下降，直接影响到地方的财政收入。根据统计局的数据，2015年全国房地产企业土地购置面积下降31.7%；土地成交价款下降23.9%。

3、

住宅：

野村证券赵扬：按照目前的销售速度，需要6年多时间消化。

上海易居：35个城市已经是全国房地产市场最好的区域，这其中三线城市样本的平均存销比为19个月，当中也不乏北海的存销比数值达到32个月，另外淮南、烟台等城市的存销比也超过了24个月。

商业地产：

光大安石与易居：一线城市中的深圳和广州的空置率可能升至19%，二线城市中的成都、沈阳、苏州和武汉空置率将大幅上升至惊人的57%、46%、39%和37%。

国泰君安： 2015年住宅以外的商品房为25.1亿平方米，按照2015年1.6亿平方米的销售，去化周期为15.6年。

C、开发商资金

2015年开发商通过销售回笼资金上升，但是贷款下降了4.8%，利用外资下降了53.6%，这部分主要是在人民币贬值后提前偿还更早发行的外币债券，其他渠道获取资金下降了2.7%，这主要是信托、理财等融资。由此可见，房地产上通过销售回笼资金之后，开始偿还债务，而没有追加投入，土地购置面积也下降了33%。这些数据表明房地产销售的回暖并没有刺激地产商投资。

D、政府牌面

在我国房地产调控史上，与问责挂钩的做法仅有两个主要先例：从2010年到2012年，住建部连续三年与地方政府签订《保障性住房目标责任书》，对于保障房的建设规模、开工时间等进行约定，若完成不力，主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。2013年2月出台的“新国五条”，要求各地制定房价控制目标，对于未完成上述目标的城市，同样要予以问责。

“把"去库存"上升到政治层面，说明房地产库存压力对地方经济的影响非常大。”

开发商依靠市场化手段去库存难度较大，政府还有哪些牌可以打呢？

2015年以来，中央出台了一系列组合拳。主要包括：降准降息（降准降息还有稳增长、控通缩和防风险等目的），降低首付和财税政策等。其中2015年5次降息，累计降低利率1.25个百分点，4次降准，一次定向降准。

另外，2015年12月的中央经济工作会议中，明确提出了“去库存”的指导性方针，包括六条意见。

此后，全国多个省份公开做出“去库存”的表态。截至目前，以省级政府的名义出台文件的，有江西、内蒙古、福建、重庆等。另外还有不少城市单独出台相关政策。

具体的政策措施，包括提高信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多个方面，政府让利的迹象十分明显。四川眉山就直接进行房价补贴，对符合条件的购房者给予每平方米500元的补贴。

另有一些地方设定了具体的“去库存”目标。安徽、湖南两省均明确表示，今年棚改货币化安置比例不得低于50%；山东东营则强调，2016年，全市要实现5.5万农业转移人口市民化、1.9万城中村和城边村居民完全市民化。

安徽芜湖提出搭建电子选房平台，房企在平台上展示其房源，有条件、有意愿的棚改户在平台上自主挑选商品房。此举既消化了库存，又满足了棚改户的多样化需求，还省下了不少购房款，一举多得。

安徽芜湖模式得到了《人民日报》的好评。

《人民日报》称：“去库存，打通商品房和保障房之间的通道，不失为一个好办法。一方面，房企库存高企，急需把房子卖出去；另一方面，棚改户情况各异，统一建设的安置房不一定人人都满意。”

江西省出台的文件中，则明确提出“要加强检查考核，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责”。这也是首个将“去库存”上升为政治任务的省份。

在我国房地产调控史上，与问责挂钩的做法仅有两个主要先例：

从2010年到2012年，住建部连续三年与地方政府签订《保障性住房目标责任书》，对于保障房的建设规模、开工时间等进行约定，若完成不力，主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

2013年2月出台的“新国五条”，要求各地制定房价控制目标，对于未完成上述目标的城市，同样要予以问责。

“把"去库存"上升到政治层面，说明房地产库存压力对地方经济的影响非常大。”中原地产首席分析师张大伟表示，与上述两者不同，这是地方政府主动实施问责，更加说明问题的严重。

E、信贷支持

在目前的信贷支持基础上能否再有新的关系到下一步去库存的前景。商业银行受到房贷利率和资本金约束，可能不足以支持去库存。

未来甚至不排除中央层面出台相关的税费、信贷新政，继续给房地产市场带来利好。2月17日，央行、住建部、财政部调高公积金存款利率，即被认为是一项刺激交易的政策。

在宽松的信贷环境下，这些政策“组合拳”可能会发挥一定的作用。

央行的数据显示，2016年1月，人民币贷款增加2.51万亿元，规模创单月历史新高，同比多增1.04万亿元。其中，住户部门贷款增加6075亿元，其中的短期贷款增加1292亿元，中长期贷款增加4783亿元。

张大伟表示，从过往的经验来看，房地产市场走势与信贷环境有着直接关系。央行罕见地大规模“放水”，无疑会刺激市场成交和房价上涨。

信贷支持和房地产销售之间的相关性是显而易见的。

截至2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%，全年新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。深圳按揭的平均成数也高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市。

2015年上海市新增个人住房贷款1540亿元，同比多增942亿元，其中下半年新增1077亿元，同比多增857亿元。2016年1月，上海市个人住房贷款继续保持高位运行，当月增加346亿元，同比多增243亿元。2015年底至今，上海的房地产销售也开始明显回暖。

为了强化信贷支持，浙江省的去库存措施瞄准了公积金制度。

浙江省允许把公积金贷款转成商业性个人住房贷款，公积金中心补贴利差，待公积金中心资金充裕时再转回来。浙江省还推行公积金证券化，即公积金中心在资本市场发行资产支持证券，回笼的资金再用于个人住房贷款；此外，商业银行向公积金中心发放贷款用于解决公积金贷款资金的不足。

在目前的信贷支持基础上能否再有新的关系到下一步去库存的前景。商业银行受到房贷利率和资本金约束，可能不足以支持去库存。

民生证券宏观研究员朱振鑫建议在公积金管理中心的基础上成立国家住房银行，通过严格的标准降低合理购房需求的融资成本，尤其是无房者的首套购房需求，填补目前地产政策最大的一块短板。

F、还有一面……

一石三鸟还是风险前奏？

安徽省对自愿退出宅基地买商品房的农民给与奖励，是一个极具标志意义的政策。这意味着政府鼓励推进农村土地流转，这正是农村土地集中经营以提高劳动生产率的必要条件，库存商品房则是交易的筹码。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，2016年房地产政策总的原则是通过农民工的市民化扩大有效需求，打通供求通道，有效化解库存，促进房地产市场的平稳发展。话说白了，就是要让农村人口进城买房，或者是已经进城的留在城里买房落户。

如果结合中国经济的结构性矛盾来看，房地产去库存并不是一项孤立的行业政策。中国经济面临长期的人口拐点和劳动生产率下降的困境。鼓励农民买房进城落户，可能会实现的一个效果是为城市第二和第三产业提供劳动力。

另外，安徽省对自愿退出宅基地买商品房的农民给与奖励，是一个极具标志意义的政策。这意味着政府鼓励推进农村土地流转，这正是农村土地集中经营以提高劳动生产率的必要条件，库存商品房则是交易的筹码。

如果去库存同时调节劳动力供求关系和土地分布，看起来是一件一石三鸟的事情。这其中有没有风险呢？

首先很容易想到的是居民加杠杆的风险。

目前首付比例已经低至20%，民间普遍存在的各类首付贷工具又会让真实首付比例进一步下降，宏观层面或许还有加杠杆的余地，但个体还存在偿还风险。尤其是如果未来劳动力市场出现调整或是改革，进而导致居民部门、特别是中下层工薪阶层的收入增长放缓甚至是止步，对于银行的房贷资产是不利的，房价也会失去支撑。

再者，如果说购买力最弱的群体也在金融工具的帮助下入市买房，是不是意味着市场自发去库存的力量已经即将耗尽呢？当没有了底层的购买者接盘，更高层级的改善型换房需求在卖方时会发现市场缺乏流动性。

最后，在评估去库存的难度时，经常走入的一个误区是用人均住房面积和发达国家去比。这种类似于滥用“后发优势”的错误，无视了购买力的差异，将经济学上的需要和需求这两个最基本的概念混为一谈。如果去库存乏力，最终将会演化成从房地产传染开的信用风险。

同时，张大伟提醒，央行的这种“放水”有可能出现“前松后紧”的态势，一旦下半年出现萎缩，就可能导致整体市场的调整。他认为当前一线城市地价和房价不断攀高，甚至超出居民购买力。因此，大规模“放水”有可能继续抬高上述价格，并催生泡沫，这种风险值得警示。

安信证券表示，我国房地产市场的区域分化特征，决定了政策手段也会有所不同。该机构认为，为了使得政策的有效性提升，应当采取因地制宜的策略，而不是“全盘通杀”。对于轻度过剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但对于供给严重过剩的城市，即使进行拯救效果也不大。